租房，买小产权房，还是买商品房？理解这层属性才有答案

　　一、历史大数据
　　＂二战＂以来，全球经历了长期的繁荣与稳定，在战后这70多年的时间里，全球范围内积累了大量的财富，这些财富都需要寻找投资渠道。然而，可投的项目就那么多，可买的资产越来越少，于是，作为安全资产的房子自然受到追逐。
　　从1946年到2016年70年的时间里，全球14个主要发达经济体的房价累计上涨了90多倍，扣除物价因素的影响值，还上涨了4倍多。由此可见，房地产＂保值＂＂增值＂的属性，是实至名归的。未来，只要不发生大规模的战乱，房子作为安全资产还会涨吗？
　　二、现状与事实
　　首先，中国房价的快速上涨，根源在于快速的经济增长和城市化，符合世界范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。
　　其次，中国的房价虽然贵，但是和日本1990年的房价不在一个数量级上，远远没有达到泡沫的程度。
　　最后，政府调控房价，调控的是房价的过快增速，而不是房价水平，这是为了社会的繁荣稳定。也是刹车等待无房产阶层上车。
　　三、数据与事实背后的逻辑
　　至于房子，除了使用，还有资产的属性，这就更值得商榷了。
　　资产属性是高价买商品房主要原因。小产权房相当于用现在的价格付了未来的租金。商品房不仅是未来增值收益(包括但不限于房产增值租金上涨和个人收入的提高)现在用，还可以收租，甚至提前收未来的租金。
　　＂改善型购房＂中的＂改善＂有两层含义，分别是改善居住条件和改善财务状况。说起改善型购房，很多人会简单地以为就是换个大一点的房子，改善居住条件，或者换到更好的学区。这一点当然是对的，但是只对了一半。改善型购房的另一半意义，也是更重要的，是改善你的财务状况。
　　房子作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占绝对大的比重。所以你若不考虑其保值增值及改善家庭财务状况的特性，那就大错特错了。正如在过去十几年里买了几套房子的人，现在财务状况都得到了大幅改善，甚至实现了财务自由。
　　现实中，还有些人只看到了买房的负担，看不到房子的资产价值，这也是不对的。买房在初期是有负担，有首付、月供的压力，但是过不了几年，房子就是资产了。例如很多朋友买完房子租出去，没过几年发现租金比月供款要多，完全可以抵掉月供款，房子就变成完完全全的净资产了。
　　四、买房指南
　　1.刚需买房的时候，要遵守两大原则：一是＂先上车原则＂，不要奢求一步到位；二是＂稀缺原则＂，要买靠近市中心拥有各种稀缺便利资源的房子。
　　2.城市的房产是否能保值增值，要看这个城市是否有发展潜力。具体可以从八个要素考虑：1.城市规模（用GDP或人口总量衡量）；2.人口流入；3.人均收入；4.土地供应；5.儿童数量的增速；6.上市公司的数量；7.财政收入；8.服务业占比。
　　3.怎么买呢？这就有一个合理安排首付和贷款的问题。这方面有几个基本的原则是需要注意的。
　　第一，要尽量少付首付，多用贷款。一般来说，购房应该付一个在允许范围内最低的首付。这样的安排，不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀（简称＂通胀＂）。如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元，可能只相当于今天的50万元，这样就相当于又省了50万元。
　　第二，不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量延长。这样既可以减少首付的支付压力，又可以对抗未来的通胀。总之，是把支付时间延长。
　　第三，贷款的时候尽量选择公积金贷款，因为公积金贷款利率低，这样可以省很多月供。按照目前的利率水平，20年期100万元的贷款可以节省1 000元左右的月供。如果你住房公积金账户中还有钱，一定不要忘了取出来使用，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的＂纸面财富＂。
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　　作者：李品(V:Brand-Road)
　　国家注册基金从业人员；注册保险经纪从业人员;家庭理财顾问；
　　管理学硕士,积极心理与效率导师
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　　曾任香港某保险经纪公司高管，深圳名医会联合创始人。
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