明年起，楼市或将发生4个方面的分化，考验购房者的时候到了

　　前不久，社科院发表了《休闲绿皮书：2019～2020年中国休闲发展报告》，对于个人休闲消费进行了调查统计。结果显示：过去一年，国民年均休闲消费为5647元。个人休闲消费开支在1001~3000元的占22.7%，在3001~5000元的占10%，5001~10000元的占11.1%，11.8%的人年休闲消费开支超过10000元，有44.4%的人一年休闲消费开支在1000元及以下。
　　而年休闲消费开支1000元是什么概念呢？即每个月消费不到100元。如今压在百姓身上的三座大山：教育、医疗以及买房。而其中买房则是最重要的一座大山，对于很多家庭而言，买房可能意味着一辈子的积蓄都要花掉，许多家庭买房甚至要掏空＂6个钱包＂。没有买房的省吃俭用存首付，买了房的节衣缩食还房贷。也没有多余的积蓄用于休闲消费。
　　而高房价造成的百姓买房难、还贷难问题，国家也看到了。近几年也一直着手于对楼市进行调控，自2016年＂房住不炒＂正式被提出，明确了＂房子是用来住，不是用来炒的＂核心思想，在多地的积极配合下，过去房价大涨的势头终于在2018年被遏制住了，许多城市的房价也进入了平稳期。进入2020年后，在调控密集化、针对性强的趋势下，整体房价已进入平稳发展的趋势。
　　对于购房者来说，房价稳定代表着楼市泡沫的消除，也意味着以后买房会越来越容易，是一个不折不扣的好消息。但与此同时也是一个考验，在过去房价大涨的时候，买房只需要考虑钱够不够的问题，基本上买到就能够保值。但房价整体稳定、楼市泡沫不断消除后，一些地方的或者一些类型的房子会加速回归到真实水平，因此对于购房者来说需要考虑的不再是房价大涨问题。
　　目前来看，未来楼市或将出现4个方面的＂分化＂，对于每一个购房者来说都是需要考虑的问题：
　　一、城市内部分化
　　举个简单的例子，比如深圳福田的上步路，一边的房价为十几万元一平，而另一边的房价只有几万元一平，最高价格相差12万元/平。其主要原因就是因为贵街区教育、商业等各种资源要丰富一些。当然对于其他城市来说房价并没有那么高，但还是会有些许差距。
　　此外，对于城市核心地段和城市周边地区来说，分化趋势也同样开始显现。现在很多购房者都会选择去买城市周边的房子，主要是因为房价比较低，或者认为未来城市扩张后，有发展成为区域核心地段的潜力。但我们需要注意的是，2019年我国城市化率已经达到了60.6%，说明整体城市化进程已经进入了中后期。而如今很多城市中都存在大量的空置房，也足够住上了。
　　另一方面，早期房价大涨时期，由于城市中心房价已经很高，对于一些资金紧张的炒房客来说，城市周边则成为了炒作方向，因此很多城市周边都出现了大量的空置房小区，一到晚上只有零星的几家亮着灯。而楼市泡沫逐渐消除后，这些房源由于没有相应的附加属性，因此房价很快会回归真实水平。
　　二、城市之间分化
　　1935年，著名地理学家胡焕庸提出了著名的瑷珲腾冲线，以此线为界，约有94%的人口居住在约占全国土地面积43%的东南部地区，约6%的人口居住在约占全国土地面积57%的西北部地区。可见人口之间的分化早已在多年以前就出现。
　　而直至今天，随着科技的不断发展，城市之间的来往变得不再那么困难。每年的毕业季以及打工季都有无数的毕业生与打工者前往一二线城市发展，也代表着人口的流动，而其中相当一部分人就会选择在当地就业定居。正如经济学家任泽平所说，房价长期看人口。人口流入对应着购房需求，因此一些受欢迎的城市未来会不断有人口流入产生购房需求，因此这些城市房价会稳中有涨。
　　而对于一些偏远地区的＂收缩型＂城市来说，人口不断流失带走的是购房需求与劳动力，经济发展也会产生一定的影响。随着楼市的不断调控，这类城市的房价抗跌性会比较差，因此房价也会很快回落到正常水平。
　　三、高层与多层之间的分化
　　早期城市化进程大力发展之时，每年都有大量人口流入城市，也产生了大量住房需求。因此，高层建筑出现是必要且必然的，早期的高层住宅深受欢迎，因为其气派的外表、便捷的出行、开阔的视野，深受购房者喜爱，并且后面开发商也基本上都是以新建高层住宅为主。
　　但随着时间的流逝，高层住宅的问题也逐渐暴露出来，比如较大的公摊面积、较高的持房成本、较高的容积率、以及火灾逃生困难等安全问题。而对于开发商来说，拆除一个小区的高层可能面临着上万家住户的赔偿问题，难以支付，同时在＂限高令＂的规范下高层建筑的高度也受到了限制，因此开发商也不愿意拆。因此高层住宅会越来越不受欢迎。
　　另一方面，如今很多城市都要求新建的4层以上多层住宅必须配置电梯，而多层住宅则没有高层住宅那些缺点，未来多层住宅可能会更受购房者喜爱。
　　四、买房与投资的分化
　　随着楼市调控的不断加码，对于炒房客来说操作的空间已经逐渐消失，房价没有足够的上涨趋势，投资房产可能就要面临亏损的风险。因此越来越多的炒房客正逐渐退出市场，将持有的房源纷纷抛售，这点从近几年二手房市场挂牌量不断增加也能明显看出。
　　而对于购房者来说，房价泡沫逐渐消除后，如今很多城市的相关调控也是偏向无房刚需，未来买房也会变得更加容易。因此未来无房刚需买房会变得更加容易，买房炒房从中获利则会变得更加困难。
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