房产税真要来？财政部实锤，专家提出免征面积，3类人注意了

　　中原地产研究院统计数据显示，截止到8月末，房地产调控总出手次数累计高达420次，刷新历史纪录。然而房价却未能如愿降下来——国家统计局公布的1-8月份商品房累计均价为10425元/平，较2020年末的9859元/平，再次上涨了近6%。
　　此情此景，很多人再次寄希望于早日出台房产税彻底把房价＂打趴下＂。尤其是很多无房的刚需，更是坚信＂房产税出台，房价必然下跌＂。这一点，从笔者发布的＂你认为房产税能否降房价＂在线问卷调查结果可见一斑：总共收回3568份问卷，其中3145份给出的答案是＂能＂。换言之88.14%的人认可＂房产税降房价＂的说法。
　　出台房产税，真的能实现＂降房价＂吗？专家们给出了＂肯定＂的答案。
　　任泽平认为，中国房地产要实现软着陆，需要四措并举，城市群战略、人力挂钩、控制金融杠杆，还有房产税。对于房产税，任泽平更是直言表示，＂推出房产税是大势所趋，是迟早的事＂。同样认为房产税能够抑制高房价的，还有国家级智囊专家樊纲。日前（9月16日），在2021博鳌房地产论坛媒体交流大会上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲也提到，＂出台房地产税对整个行业有利＂——有利于加速市场的内在调节，有利于让长效机制替代行政手段，有利于调节收入实现共同富裕，有利于国家层面实现房价的调节。
　　此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，房地产税的征收意义重大，一方面有利于地方摆脱对土地财政的依赖，即增加相应的财税收入；另一方面，多多套房者征税可以逼出空置房源，税基设置合理，设置能引发市场的抛售热潮，对房价上涨有显而易见的抑制功效。对此，财税专家黄奇帆有类似言论。
　　早在两年前，黄奇帆就直言表示，＂如果把税率设置在3%以上，就无人炒房了＂。原因很简单，炒房客算不过来账，持房房产的成本远远高于房产的收益，持房变成了赔钱的买卖，哪还有人愿意自冒风险囤房炒房呢？
　　房产税真要来了？答案是肯定的。尤其是最近半年以来，房产税的消息越来越密集，这些信息都指向同一个答案：房产税的脚步越来越近了。首先，5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文再度提到＂积极稳妥推进房地产税立法和改革＂。值得一提的是，去年11月份、12月份，财政部高层已经两次表态＂房产税立法＂，这等于是实锤房产税真要来了；
　　其次，5月11日，财政部会同住建部等4部门负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及部分专家学者，对房地产税改革试点工作的意见。这一举动，更是被业内外解读为＂房产税出台的强烈信号＂。首经贸大学教授赵秀池等财税专家更建议新一轮房地产税改革在深圳、海南先行先试；
　　再者，9月7日，中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文在接受中国新闻周刊采访时直言表示，＂征收房地产税政策的确已经提上日程＂。该专家表示，房产税试点政策或在年底前出台。关于房产税，该专家还重点提出了三点说法：一是房产税试点会在一二三线城市同时进行；二是房产税就是针对高房价挤泡沫，让商品房的价格降下来；三是在共同富裕的背景下，房产税能够调节财富的二次分配。
　　事实上，对于房产税，我们认为早就毫无争议了，因为财政部早在2017年就已经实锤房产税要出台了——早在2017年，财政部就已经明确了要按照＂立法先行、充分授权、分步推进＂的原则，推进房地产税立法和实施。财政部同时明确的还有一点，那就是＂要对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税＂。这也是很多人非常关心的，房产税到底是按照＂原值＂还是＂评估值＂进行征收。财政部层面给出的答案非常明确：按照评估值，也就是房屋现在的市场价值。举个例子，20年前花50万购买的房子，现在已经升值到500万，未来房产税开征，就按照升值后的价格进行征税，而不是购买房产时的原值50万进行交税，这一点大家要有心理准备。
　　既然，房产税千呼万唤要出来了，那么未来到底会以何种方式征收房产税呢？目前可以确定的征税方式有四种：
　　第一种是以＂房地产之父＂孟晓苏为代表的提案，主要分三步走：1、向全部城镇住房征收房产税；2、见房就征，见证就退，每人只可以退税一套房子；3、从小产权房开始征收房产税，而且税率还高一点。理由是小产权房价格比较便宜，且没有缴纳土地出让金。
　　第二种是以贾康为代表的提案，简单来说就是，对第一套房实行免征房产税政策，第二套房及以上房产才开始进行房产税征收。这样既可以打击投资炒房，又能够降低离婚率，可谓一举多得；
　　第三种是以彭旭辉为代表的提议：按照房价标准逐步纳入一批试点城市，先从均价过三万的城市开始推广，其次铺开到均价过两万的城市，最后覆盖到均价过万的城市等等，依次推进到覆盖全国主要城市；
　　第四种是以财经界专家张学诞为首的＂免征面积＂提案。参照发达国家的征税标准，设置40-60平的＂免征面积＂，超出部分才进行征税。税率采取＂累进制＂的方式，设置在0.3%-1.5%之间。这样征税有两个好处，其一是确保了普通刚需的住房利益，房子少的人，尤其是一家几口人挤在一套小房子的家庭，房子就是用来住的，不在征税范围内；其二精准打击了投资炒房者，尤其是坐拥十几套几十套房的人，不仅要交税，而且交税额度随着房子数量的增多，也会变得更高。
　　税率看似不高，实际上起到的作用已经不可小觑了。有人算过一笔账，一个三口之家拥有2套单价均为2万元/平的面积为120平米的房子，则按照最低征税标准，这个家庭超过＂免征面积＂部分每年要交税不足1万元（保护刚需家庭的目的达到了）。但如果是一个普通的三口之家，拥有10套这样的房子，那么就需要按照最高标准交税，每年的交税额高达30.6万（打击炒房的意义体现了）。由此可见，专家提出的＂免征面积＂方案，对于多套房家庭具有很强的针对性，这部分群体，自然也就成了房产税精准打击的对象。
　　不得不说的是，对于以上四种方案，数以亿计的民众更拥护第四种。尤其是很多一套房、两套房的家庭，甚至觉得＂免征面积＂方案才是最合理、最妥帖的征税方式。
　　5年内，房产税也没有可能落地？目前来看，专家学者们是比较乐观的。独立经济学家马光远甚至发表意见认为，未来5年是出台房产税的最后的最好时机。在他看来，未来5年出台房产税具备＂天时地利人和＂的优势。
　　未来5年房产税到底会不会落地，现在尚未可知，但我们唯一可以确定的是，未来1-2年国家大概率会率先确定＂房产税试点城市＂。专家们一致认为，深圳、海南可先行试点。深圳，一方面是全国炒房之都，投机风气严重，且房价水平还是房价涨幅均居全国前列，应该率先试点；另一方面，深圳是先行示范区，即改革开放的最前沿，理应纳入试点范围；海南，自由贸易港建设基调，和深圳有着相同的历史使命，相关改革势必加速。且相对一些大城市，海南岛住房问题反而更为简单，推行房地产税相对阻力小。
　　平心而论，开征房产税其实已经具备了技术手段和基础条件。正如专家所言，从调节房地产市场回归居住属性、优化住房资源配置方面看，开征房产税都已经十分必要了。此外，我国的房地产税收一直都是重交易轻持有，这种固有的路径早就应该打破了——2020年中国处于开发建设环节的土地增值税和交易环节的契税分别为6468亿元、7061亿元，而处于持有环节的城镇土地使用税和房产税分别仅有2058亿元、2842亿元。
　　最后，可以明确地告诉大家，房产税真的要来了，这是时代发展的必然，更是大势所趋。未来不管房产税以何种方式落地，3类人或难眠，注意了——开征房产税意味着每年都要纳税，换言之每年的持房成本都在增加，这不仅会让持房成为负担，更会对整个楼市释放不好的预期，这些因素都可能导致捆绑在房子上的财富显著缩水。基于此，想继续像过去那样安稳睡大觉可能不现实了。这3类人分别是：
　　第一类：盲目购买多套三四线城市劣质房产的人
　　未来15年，我国的城市发展阶段正式进入＂2群+n圈＂时代，换言之，未来有人口持续流入、产业发展动力强劲、资源丰富的城市更有潜力。很多＂三无＂三四线城市的房地产会逐渐回归居住属性，尤其是那些人口流失严重的三四线城市，95%以上的房产都没有投资价值。此外，随着房产税开征，全国绝大多数城市的房价也会逐渐进入平稳发展期，这种背景下，很多三四线城市的房产就会只剩下居住属性，想要套现就变得更难了。尤其是很多偏远的大户型房产，更是会成为烫手山芋。在三四线盲目购买多套劣质房产的人，自然就成为房产税打击的对象，难眠就不足为奇；
　　第二类：手中有多套房、负债率非常高的炒房者
　　房产税开征，不管是采取一套房免征，还是按照＂免征面积＂方式征收，对于多套房的人来说，都无法逃脱被征税的噩运。尤其是那些疯狂加杠杆，背负巨额贷款炒房的人，根本就是房产税精准打击的对象。房产税开征，这类人每年都会增加一大笔额外开支，这可能会让原本就资金链紧张的他们雪上加霜。这种情况下，很多人会选择降价抛售，债务压力会越来越大。所以房产税开征，这类人难眠也是必然；
　　第三类：购买郊区大面积豪宅的人
　　众所周知，豪宅的面积都比较大，最少也是四五百平，按照1.5%的税基，一套1亿元的豪宅每年纳税金额大概是150万，即便按照1%征税，每年也要交百万的税，可想而知这不是一笔小数额。尤其是很多郊区大面积豪宅，本身的升值潜力就不高，如果每年还要缴纳大笔的税费，对于持有者而言就是巨大的压力，难眠也是大概率事件。