买房攻略这类房便宜快一半，买不买？

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　　大家好，我是简七编辑部的畅畅。
　　前不久，收到一位朋友咨询：＂预算有限的情况下，正纠结要不要买公寓房？＂
　　别说这类问题，常有人提。
　　毕竟，公寓房价格优势明显，而且一般地段配套都不差，尤其对单身人士来说，很友好。
　　但真值得买吗？我们就此做了个话题征集，得到不少更中肯的答案。
　　给大家分享一下。
　　先说说，我在整理了200多份问卷后，得出的结论：
　　普通人买刚需自住房，就别考虑公寓了；如果是投资，还得辩证地看。
　　分享3个案例，1个自住、2个投资。
　　先说自住的，读者@宇杰就是这么做的。和我朋友一样，他的问题也是预算有限。
　　而公寓房总价低，贷款还不占用首套房资格，这对当时单身的宇杰，很有吸引力。
　　于是去年初，他入手了一套公寓房。
　　使用面积不到40平米，但一个人够用，还能节约一半通勤时间，算是有自己的小天地了。
　　起初一切都好，但住了1年后，发现＂坑＂还不少——
　　首先，公寓房还贷压力并不小。
　　因为，公寓房一般只能签商业贷款合同，且最多贷10年；同时，利率还有15～20%不等的上浮。
　　所以，均摊到月供上，跟买普通住宅压力相当。
　　其次，居住体验差一点。
　　一般公寓没阳台、采光差。水电物业费整体高一截，抬高居住成本不说，还没有燃气管道，只能靠电磁炉开伙。
　　另外，因为是商住两用，小区里工作室、创业公司挺多的，安全和私密性差一点。
　　最后，户口、学区难落实。
　　这是最近，宇杰谈恋爱后，重点焦虑的问题。虽八字还没一撇，但将来结婚生子总难免。
　　按公寓房的条件，一家三口面积不够用，落户、学区样样都不成。
　　这才是真正的硬伤。
　　你可能会建议宇杰：不如把公寓卖了，再凑首付买住宅，不就得了？
　　但事情没这么简单。
　　宇杰研究了一圈发现，公寓在二手房市场，并不吃香。
　　原因有二：
　　一是，公寓房的交易税费太高。
　　不同于普通住宅，公寓房在转卖过程中，契税、土地增值税等，都是没有折扣减免的。
　　就拿契税来说，买普通二手房交个1～1.5%就差不多了，但买二手公寓时要缴足3%。
　　这就导致，同等价位的二手公寓和住宅相比，税费要翻不止一倍，难怪少有人问津。
　　另一个问题是，买房者一般都会优先考虑一手房。
　　买房跟买东西一样，都是买新的更舒服。实在像北京上海这类一线城市，一手房存量少到没得选了，才会挑到二手房。
　　总之，二手公寓房想转卖，难。
　　所以，宇杰总结说：＂公寓房更适合单身主义，或丁克家庭。不然，就是已有自住房，且不考虑将来置换的，才有条件做投资。＂
　　那如果单纯考虑投资情况，公寓房会是个好选择吗？
　　我感觉，也还是具体问题具体分析。
　　先说说，我身边的一个成功投资案例。
　　朋友淼淼，家在南京。她在大概3年前，买了一套公寓房。
　　按她的话说，真是机缘巧合。
　　当时的她，手上有笔钱，正物色投资机会，无意间听朋友介绍，看中了现在这套公寓房。
　　首付款30万出头，在她承受范围内；
　　大开发商出品，周边配套完善——商场、商务楼、公交枢纽……
　　更吸引她的是，这套公寓带租约合同，省下自己找中介出租打理的时间和精力。
　　回想起来，真有点脑子一热，她就买下了这套公寓，以租养贷每月还有点结余。
　　抛开贷款部分，公寓租金能给她带来年化5～6%的收益，相当于买了个固定收益的理财产品。
　　虽然升值潜力一般，但出租换来的稳定现金流也不差。
　　不过，不是每个投资公寓的朋友，都像她这么幸运。
　　读者@阿十就提到，自己就投资了一套公寓房，总价60万，也是大开发商出品、带租约，中介承诺每月返3000元租金。
　　当时看周边，又是地铁延伸站，又是规划中的新客运站，感觉潜力不错。
　　但计划赶不上变化，买下不久后，政府公示暂停了客运站规划，地铁延伸工程也随之延期……
　　而他的房，至今都还没有租出去过，更谈不上收益了。
　　看过这几个例子，相信你心里该有个答案了。
　　再总结一下，
　　考虑自住的，单身族或丁克家庭这类对户口/学区不敏感的，更适合入手公寓房；其他人就不建议买了。
　　想投资的，在确保已有自住房，且不考虑将来置换的前提下，公寓会是个投资选择之一，但也要谨慎。
　　在我看来，买公寓房是个短期有优势，但长期来说不确定性蛮大的事。
　　TA的好处，几乎是摆在眼前：-首付压力小；
　　-不限购不限贷；
　　-地段好，方便年轻人。
　　但缺陷，是持续的：-升值潜力小，变现能力差；
　　-租金收入很依赖周边配套和政策支持；
　　-产权短：40/50年，后续政策不确定。
　　既然如此，是否要用短期的低门槛，来换长期的不确定呢？
　　我的建议，还是按自己个人的实际情况，和未来规划做判断。买房说到底是件大事情，谨慎点不会错。
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