深圳学区房，死刑

　　教育反内卷，又进了一步！
　　深圳推大学区政策
　　7月30日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见，明确提出完善二手住房价格引导机制， 推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度！
　　大学区招生和义务教育学校教师交流制度，具体是什么样的呢？
　　直白的说，就是多校划片和教师轮岗制度！
　　过去，教育资源实施的是单校划片制度，即一个学校对应其周围的片区，这个片区内的商品住宅所有者的子女都能上对应的学校。
　　但是，多校划片则不一样，采取的是多个学校在一个片区内进行划分，当前这个制度已经实施的是北京西城区。
　　众所周知，北京西城区是教育资源最稀缺的区域，这里的学校从小学至高中，几乎就是清北的高地，相当于孩子只要上了这里的学校，很大概率就能考上清华北大。
　　为了改变这种教育资源极度不均衡的现状，北京西城区实施了多校划片制度，同时增加了摇号的机制，这意味着，即使你购买了这里的学区房，也不一定能进想进的学校，也有可能摇号到其他普通学校去。
　　深圳这次跟进大学区招生，无疑是也是要将这一制度建立起来，打破教育资源不公平的局面。
　　实施多校划片招生后，同一个片区内的学校，有可能同时有南外这样的名校，也有城中村的普通学校。
　　而教师轮岗制度，则更具颠覆性！
　　如同名称一样，教师轮岗就是在某一个区内，让义务教育阶段的教师进行轮换，比如中学教师每三年换一个学校。
　　名校所依赖的便是名师，优质教师的存在让名校能够有着强大的吸引力。相反，那些普通学校则没有这个优势，使得教育资源的不均衡现象越发突出。
　　教师轮换，能够将所有的教师进行交换学习交流，对于那些普通学校的教师而言是一种机会，能够增加整体的教师水平。
　　另外，这也能打破名校的名师垄断现象，令区域内的教育资源逐步均衡，不再存在名校效应。
　　事实上，教师轮岗制度2010年就已经提出了，但是经过了十年兜兜转转，始终无法落实，因为它触碰到部分群体的利益，遭到了激烈的反对，尤其是名校对教师轮换制度的抵制。
　　但是，一项制度很难让所有人都满意，发达国家的经验证明，教师轮岗制度对教育均衡的作用十分明显，中国必然要迈出这一步。
　　学区房崩了
　　8月3日，深圳法拍房传出一个重要信号，顶级学区房流拍。
　　位于福田区百花路四路2号，对口＂百花小学+深圳实验中学初中部＂的长城花园起拍价10841475.6元，低于市场价185万却无人问津。
　　作为深圳顶级学区头部学区房，起拍价远低于去年历史成交价，依然没人要，实属罕见。
　　拍卖信息显示，拍卖原因为夫妻离婚纠纷，房租没有抵押，也没有被出租，房屋主人已经42岁，如果有孩子很可能也已经读大学，大概率不存在占用学位的现象。
　　这样一套明显优质的学区房，竟然无人要，相对之下，2020年7月10日，该小区两套房源被拍卖，被众多人哄抢。
　　这说明，这份大学区招生和教师轮岗制度的征求意见稿的威力巨大，令学区房直线降温。
　　曾经单校划片的时候，一套房子、一个小区对应的是一个学校，购买一套房子，便很自然的让子女在这所学校就读，房子与学校牢牢的绑定在一起，也与教育资源绑定在一起。
　　正因为这种房子与教育资源的绑定，导致学区房的热度极高，北上广深这样的一线城市，学区房动辄10万起步，北京顶级名校的学区房甚至达到了每平米30万，一平米的价格就能买下县城的一套房子，其中差距可见一斑。
　　数据显示，学区房的价格会比周边同类型的住宅价格高出20%以上，部分名校更是高出30%，溢价十分明显。
　　并且，许多学区房都已经进入了存量市场，也就是二手房市场，随着交易成本的叠加，每交易一次成本就会往上涨一次，价格也随之上涨，毕竟没有人愿意亏本出售，最终只会越涨越高，到了不可收拾的地步。
　　4月30日，中央高层首次提及学区房，明确要求：防止以学区房名义炒作房价。
　　显然，当时所有人都不会预料到，深圳的动作会这么快，直接推出大学区招生和教师轮岗制度，将学区房的根基连根拔起，直接给学区房判了死刑！
　　事实上，大学区招生制度与教师轮岗制度，参考的更多的是一个邻国——日本。
　　在日本，没有学区房这个概念，很大原因就是因为日本的公立教育做得比较好。日本的公立学校普及率高、教师实行轮岗制度，使得公立学校的教育资源相对均衡。
　　而私立学校，则是日本的富豪阶层才上得起的，其占比极小，并不能左右教育大局。
　　相比之下，美国、欧洲等地的学校则主要以私立学校为主，学校分层就十分严重，导致最终大学分层也十分严重，阶层固化加剧。
　　日本这个国家虽然令人生厌，但它在公立教育模式上的经验是值得借鉴的，在全世界范围内，日本的公立教育是做得较好的。
　　北京、深圳相继推出大学区招生制度，深圳更是学习教师轮换制度，学习的就是日本的经验，将学区房的热度降下来，促进教育公平。
　　房价能降下来吗？
　　首先，从8月2日深圳的学区房法拍情况来看，学区房已经明显降温。
　　未来，深圳的学区房价格有所下降，是预料之中的，政策的威力会逐步显现。
　　但相对的，由于实行的是大学区招生和教师轮岗制度，那就意味着普通学校有可能迎来名师轮岗到其中，这对曾经非学区房的区域而言将会是一个利好，使得非学区房的价格有所抬头。
　　不过，二手房参考价的威力仍在，即使这对非学区房是一个利好，按照当前的参考价的严控，房价也很难涨起来。
　　这一次调控，官方十分明确，就是要完善二手房指导价，给学区房降温。
　　为什么挑学区房下手？
　　就是因为学区房在过去的调控中很难起到成效，北上广深这样的一线城市，优质区位稀缺，优质的学区房更为稀缺，价格异常坚挺，即使是二手房指导价，也很难让其价格降下来。
　　截至2020年末的统计中，深圳的优质学区房大部分分布在福田区、南山区，且价格普遍10万以上，远超深圳的房价均价水平。
　　国城花园的房价在22.6万每平米，以100平计算套均价就能达到2260万，这样的天价之下，降价185万根本就不够看的。
　　虽然有政策效果的预期在，但是学区房的价格要真正降下来，还要看接下来的成交情况。
　　用深圳房产中介的话来说，深圳的业主是最能装的，心高气傲，几乎不可能接受房价下跌的事实。
　　2月份二手房指导价刚刚出台的时候，就出现业主以各种名义要求购房者支付其他费用的现象，以补偿二手房指导价下的差价，包括打麻将输给业主80万、绑定一幅业主创作的售价上百万的＂八骏图＂等。
　　政策从来就不会立竿见影，业主、购房者、政府之间的博弈永远在进行，这一次大学区招生和教师轮岗制度也不会例外。
　　要曾经以高价购买了学区房的业主，接受学区房的价格下跌、深圳可能再无学区房的事实，那是很难的，一定会出现价格上的博弈。
　　首先撑不住的，应该是炒作学区房的炒房客们，2019年至2020是深圳房价大涨的年份，有多少炒房客投资了学区房无从得知，但是从深圳楼市千亿级别的资金流入来看，必然不会少，这批人有可能是第一个撑不住的。
　　学区房本就价格昂贵，要炒作必然是首付加月供的方式，等限售期一过再出手赚取差价。
　　月供的成本本就是十分高昂，如果此时学区房的价格再出现下跌，那么炒房客能做的就只有及早止损，抛售离场。
　　所以，大学区招生和教师轮岗制度落实后，深圳的房价是有望微跌的，想要再上涨几乎是不可能了！
　　此外，这项政策也有望在四个一线城市全面铺开，新一线城市也有望跟进，对于当前整个学区房体系都将是颠覆性的！
　　深圳的学区房，已经彻底判了死刑了，下一个会是谁呢？
　　作者 | 金莱