超级大杀器！高房价的噩梦来了

　　房价越高，调控越严。
　　深圳放大招，大杀器来了！
　　近日，深圳的一份文件在地产行业炸开了锅！
　　7月9日，深圳发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》。
　　允许商业改住宅，商品房占比可达到30%！
　　除了新增住宅用地外，还破冰商业用地改住宅用地。企业自有住房也可以成为商品房。
　　核心重点是：
　　2035年全市常住人口人均住房面积达到40平以上，年度居住用地供应量不低于总量30%，规划新增各类住房200万套以上，公共住房占比不低于60%；  提高居住用地比例，允许商业改为居住用途，30%为商品房，其余为公共住房；  引导旧改项目建住宅，可申请增加住宅面积，已批规划商业可改成可售的公共住房；  以后新建项目，都要解决学位问题；  增加租赁用地面积，单列计划；  企业自有住房补缴地价，可转为公共住房或市场商品住房。
　　深圳缺地，不是什么秘密。
　　关键是深圳商业用地、工业用地占特别高，最短缺的是住宅用地。
　　一旦放开了商业用地可以改变性质，深圳住宅的供应紧张问题将得到极大程度的缓解。
　　房价的涨跌有很多因素，其中最根本的因素还是供需失衡。
　　其次，深圳还将大量建设各类住房200万套，公共住房比不低于60%。
　　深圳在保障性住房建设方面一直走在全国的前列，这份文件再次重申了这点。
　　住宅的土地有了，公共建设住房加大供应。
　　此前，国务院文件规定非住宅调整为租赁住房，租赁住房跟商品住房在居住功能上完全一致，但是有很大的区别，就是租赁住房不能转让，也就是只能住不能炒。
　　深圳此次文件不再局限于租赁住房，而是整个商品房。
　　未来，深圳的存量公寓，也有可能向住宅靠拢，存量公寓已经开始向住宅靠拢，如通燃气有阳台等。
　　如果存量公寓改为住宅，深圳住宅供应，又可以增加一大块。
　　还有一点，深圳的小产权房目前的总占比依然高达50%以上。
　　媒体报道，＂深圳部分小产权房要确权转正＂！
　　当然，小产权房是一个长期历史遗留问题，是否会转正，是否全部转正不得而知，不过，既然有消息，说明就有这种可能性。
　　小产权如果能变成商品住宅，自由流通，深圳的住宅供应将大大增加，对深圳高房价又是一个致命打击。
　　一句话，深圳在控制高房价方面这次是下了决心。
　　深圳是全国房价最高的城市，此次大幅度增加住宅面积，如果对高房价有效果，其它城市将会跟进效仿。
　　在楼市调控上有迹可循。
　　近日，西安开始正式落地＂二手房指导价＂。
　　7月8日，西安发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，明确将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易。同时，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。
　　同一天，成都公布第二批286个住宅小区二手房成交参考价，最高限价33006元/平方米，较首次最高参考价降低了6294元/平方米。而早在今年5月，成都提出建立二手住房成交参考价格发布机制，并且公布首批201个住宅小区。
　　宁波也加入二手房价管控的行列，上海也提出二手房挂牌价核验。
　　各个城市陆续出台二手房指导价，实际上就是借鉴深圳的楼市调控经验。
　　今年2月8日，深圳提出以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并以住宅小区为区域网格单元，发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
　　随后的3月2日，无锡跟进建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架；4月27日，宁波也提出建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等方面应用，同时加强对二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价格明显异常房源。
　　所以，没有什么意外，深圳的商改住取得突破之后，其它城市也会加入其中。
　　这对房价过高的城市，是又一大杀器。
　　房价正式破万，调控不可避免
　　统计局最新数据显示，2021年上半年全国商品房平均售价为10485元，正式突破万元整数大关。
　　2019年，均价为9859元每平米。
　　2001年，全国均价为2170元，20年翻了近五倍。
　　当然，这是均价，一些热点一线城市，如深圳，上海，广州等，涨幅都是在十倍，二十倍以上。
　　今天（7月15日），统计局也公布了6月份70城的最新房价。
　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，6月份70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。
　　涨幅稳中有落，部分热点城市的房价依然居高不下。
　　各线城市商品住宅销售价格环比涨幅保持稳定。据测算，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.9%、0.5%、1.0%和0.5%；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。
　　各线城市商品住宅销售价格同比涨幅稳中趋落。据测算，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨4.8%和3.7%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点；二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和2.6%，涨幅均与上月相同。
　　记者梳理表格发现，70个大中城市中，新建商品住宅与上月相比价格下降的城市有12个，持平的有3个，上涨的城市有55个；涨幅居前的城市有济南上涨1.5%，长沙上涨1.3%，无锡上涨1.2%，扬州上涨1.1%，大连、广州、重庆、西安均上涨1.0%。
　　整体来看，房价上涨趋势明显，热点房价居高不下。
　　楼市调控将会继续，房价过热的城市调控还会加码。
　　房价降温成必然
　　两大杀器，房价是否会降温？
　　答案是肯定的。
　　扩大住宅供应面积，可以从根本上解决供需问题，遏制高房价。
　　＂到2035年人均住房面积40平方米＂是个什么标准？公开资料显示，2019年中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。2019年，上海城镇居民人均住房建筑面积为37.2平方米。
　　根据《2020年广东省国民经济和社会发展统计公报》，广东全省2020年居民人均住房建筑面积40.89平方米，其中城镇为37.35平方米，农村为48.92平方米。
　　《2020年广州市国民经济和社会发展统计公报》披露，2020年广州市全年城市、农村居民人均住房建筑面积分别为34.61平方米和50.43平方米。而据媒体报道，截至2020年年初，深圳市人均住房面积为27平方米。
　　27平米到40平米以上，相当于增加了三分之一以上的供应。
　　房价不一定能降三分之一，但继续大涨的可能性从根本上被扼杀。
　　如果说增加住宅面积，从长远来看，能有效控制房价上涨，那么二手房指导价对房价短期降温有明显作用。
　　二手房指导价的出台，最明显的就是各小区参考房价下跌，资产缩水，价值空间被锁死。
　　以西安为例，本次公示的102个小区指导价，与挂牌价相比，降幅普遍在20%-30%左右，最夸张的属枫林绿洲，价差达到了13244元/㎡。
　　至于西安未来长期的房价会走向何处，不得而知，短期来看，房价炒作的空间已经彻底锁死。
　　而率先吃螃蟹的深圳，在新政实施之后，深圳二手房迎来了久违大降温。
　　二手房成交量大幅下滑，几近＂腰斩＂；部分中介违规挂牌，被处罚甚至查封，大量中介转行；刚需群体的贷款额度被下压，要么降低购房标准，要么只能放弃……
　　随后的5月，深圳二手房中介中出现了一种神奇的现象，为了避免二手房成交价在平台上显示，圈内中介约定俗成的用＂一个榴莲代表1000万，一个香蕉代表100万＂打暗语，但最终被处罚停业整顿。
　　那么问题来了，作为刚需，现在是否是买房的好时机？
　　没错，刚需买房是为了自住，短期的涨跌不应该受到太大影响。
　　刚需买房，任何时候都是宜早不宜迟。
　　楼市调控虽然在进行，甚至还有可能加码，但目的是为了遏制房价过快上涨，房价，即使是深圳房价，大幅下跌的基础依然不存在。
　　此前，全球放水，货币宽松，利率相对较低，随着疫情好转，全球放水的节奏会变慢，未来的某个时候，全球宽松货币政策会结束，从降息周期转为加息周期。
　　未来房价利率上行可能性要远远大于下行可能性。
　　LPR利率，这个利率已经连续14个月没有发生变化。央行没有加息，但地方银行却可以加点来调节房贷。
　　房贷利率上涨，刚需每月所需还的房贷自然会增加，整个购房成本也会增加。
　　未来房价不会大幅下跌，房贷利率大概率会上行，现在正是调控节点，政策生效的短期效应会在市场得到充分体现。
　　刚需买房，现在正是出手的好时机。
　　作者 | 湾叔