为什么我说不用太担心澳大利亚房价会下跌？

　　导航   前言  澳洲未来5年需要吸收200万新移民！？  疫情后，澳洲市场环境变了  澳洲新移民将面临的尴尬处境  结语
　　前言
　　9月30日，澳大利亚邻居新西兰作出了一项重大决定！
　　推出了一种新型签证名为＂2021年居民签证（2021 Resident Visa）＂。
　　为目前在新西兰境内的约16.5万名移民提供一次性的简化居留途径，受益人群包括5000多名卫生和老年护理人员、约9000名初级产业工人和800多名教师。
　　很多人将这类签证称之为特赦！16.5万人直接拿永久居民签证！
　　那为什么新西兰要出台这样一个措施呢？
　　很明显！
　　为了加快新冠后的新西兰经济复苏！
　　新西兰移民部长Kris Faafoi也承认，这个政策主要是为了兑现承诺，帮助雇主现在将有机会留住技术移民员工，让他们在经济、基本劳动力和社区中发挥关键作用！
　　Faafoi说，新西兰政府致力于重新平衡移民系统，而推出＂2021年居民签证＂是其中的一部分举措。
　　＂这一举措解决了眼前的问题，而关于移民再平衡的工作则着眼于为新西兰边境的最终重开做更长远的准备。但我们向各行业和雇主发出的信息仍然是明确的：他们需要构建弹性劳动力，吸引、培训并留住本地员工，减少对低技能移民劳动力的依赖。＂
　　这下子可把澳洲临时居民签证持有者羡慕坏了！
　　从某种意义上来讲，澳洲和新西兰国情非常相似，所以大家经常会相互借鉴下个别的经验，那澳洲有没有可能也出台类似移民措施的可能性？
　　周二，《澳洲金融评论报》披露了一份新州政府幕僚提供给新任州长佩罗特（Dominic Perrottet）的简报，简报中指出澳洲如果想要快速经济复苏，需要大批量吸引移民！
　　澳洲未来5年需要吸收200万新移民！？
　　文中指出如果澳洲经济想要快速重建，就需要恢复到二战后的移民潮，那种爆发式的增长。
　　而本周一的时候，佩罗特表示，在＂普遍劳动力＂短缺的情况下，需要开放边境，以确保健康的经济复苏。
　　＂如果我们失去这个机会，那些技术移民就会去其他国家，如果我们不把这些工程师、会计师留住，他们就会加入其他国家的项目。＂
　　当前，佩罗特正在推动结束新南威尔士州的 14 天酒店隔离系统，并以更短的居家隔离时间取而代之，并且还在重新考虑入境旅客上限。
　　＂我们需要摆脱那种正式的病床隔离系统，转而采用一种更适合，更灵活的系统让人们进出澳洲。＂
　　＂此外，我认为到明年我们会看到一种非常不同的移民政策，我希望我们会开始看到更多的人进来填补这些工作岗位。＂
　　这表明，新州长确实正在认真考虑这一建议。
　　要知道，新移民这是澳大利亚几十年来就业和经济活动的主要驱动因素，自疫情爆发后，联邦政府和各州政府在不知不觉中＂关闭了移民计划＂！
　　如今，澳洲人口增长已濒临崩溃。
　　在截至 2020 年 6 月的一年中，净海外移民使澳大利亚人口增加了 194,400 人，较 2018-19 年度的 241,000 人大幅下降。
　　因此，政府文件中提到＂有期限的＂吸收移民，这可能包括：未来5年吸收移民水平是新冠疫情前的＂两倍＂。并且侧重于吸引＂发展关键行业所需的技术移民＂。
　　按照移民数量比疫情前翻一番来看，每年净移民人数将跃升至 400,000 多人！
　　这是一个惊人的激增，也就是到 2026 年人口将增加 200 万。
　　疫情后，澳洲市场环境变了
　　不过，现如今疫情导致整个市场环境发生了改变。
　　从澳洲就业岗位就可以明显看出，今天，澳洲依赖的越来越多的工人是打工度假者、临时技术工人或国际学生。
　　而且，现在越来越多的来澳大利亚和新州的人是持临时签证的，与过去70年来传统意义上的接收永久移民不同了！
　　西悉尼大学校长、联邦前最高官彼得·谢尔德说对于恢复移民增长表示支持：＂有必要全面恢复更高水平的移民，无论是技术移民，还是对持有专业人道主义签证的人以及以临时签证返回的国际学生，都是如此。＂
　　＂这些事情对新南威尔士州的经济未来非常重要。＂
　　Shergold 先生表示，疫情后的复苏应该会引发一场关于是否需要更多人在劳动力短缺最严重的新南威尔士州偏远地区定居的新辩论。
　　＂随着我们再次增加移民水平，我们还需要讨论我们希望在永久定居者和临时定居者之间取得何种平衡。
　　很明显，因为疫情的原因，新州政府的策略发生了180度转变！
　　前任州长贝姬莲女士在 2018 年呼吁将新州的移民减半，以满足基础设施需求。
　　她当时说，新南威尔士州需要＂喘口气，因为移民数已经飙升＂。
　　而现在，经济学家们认为这口气喘太久了，并且正在削弱经济潜力。
　　Deloitte Access Economics 的克里斯·理查森 (Chris Richardson) 周一表示，与临时国家封锁的挥之不去的影响相比，封闭的边界可能对经济构成更大的威胁。
　　＂人口增长几乎不存在。＂
　　并预测到 2025 年，居住在澳大利亚的人口将比疫情之前的预期减少 90 万人，这种短缺将减少市场对大约 350,000 套独栋屋和公寓的需求。
　　新移民的进入势必将会再次刺激澳大利亚房地产市场！
　　澳洲新移民将面临的尴尬处境
　　不过，新移民也将面临较为＂尴尬＂的状况。
　　就目前澳洲房产市场来看，房价回调一时半会儿不会实现，所以，必定面临高昂的房价。新的自住需求进入市场势必将再次推动房价上涨。
　　那如果租房呢？
　　去年，政府出手刺激建筑业，而全澳人口增长率跌至100多年来的最低水平，导致目前市场上的大量空置物业。
　　本来预计到2022-23年，一些较知名地区的房产市场可能会面临供过于求的挑战。
　　但如果移民计划实施这些空置物业将马上得到填充！甚至还不够！
　　尤其是首府城市和偏远地区之间的租房供应差异很大。
　　比如：悉尼和墨尔本的出租房空置房总数为43,607套，但偏远地区可供出租的房源远远不足，目前可出租的房源只有 17,706 套住房。
　　若按政府文件中指出的，将会有针对性的吸收移民，那毫无疑问非首府城市的住房供应将成为问题。许多企业之前也是由于没有住宿条件而无法吸引求职者。
　　澳洲40多个城市的年租金已经上涨了数千澳元，而涨势目前尚未到顶，甚至会进一步上涨。
　　因为，澳大利亚审慎监管局 (APRA)新的贷款规则将限制投资者购买或建造投资房的能力，租赁市场将收紧。
　　APRA现在预计银行会以比实际贷款利率高出至少 3 个百分点的利率来评估新的住房贷款申请人。
　　这比银行最常用的标准高出 50 个基点，并将于本月底生效。此外，APRA 还要求银行审查高负债收入比下放贷的意愿。
　　虽然新的贷款规则影响了每一位借款人，但投资者将首当其冲，因为他们的杠杆率通常更高。
　　房产投资者往往有更多未偿还债务，所以如果他们申请新的抵押贷款，新的缓冲利率将会被加入其中，以计算可偿还性。
　　假设，一个投资者有两到三处投资房产，并打算购买第四处，那么额外的缓冲就会被添加到每一笔贷款中，以计算出可偿还性。这将减少了能借到的钱。
　　我朋友Alan前两天刚刚在中央海岸付了买地建房（house and land package）的定金，上周，他告诉我较高的缓冲利率将使他没办法再买一个投资房了。
　　＂本来我想买一栋有更多卧室的大房子以获得更高的租金。但最终，我决定买一间小一点的房子，先确保我能够获得贷款批准。＂
　　＂上周银行收到APRA的新后，我们的贷款经理就根据新的评估利率计算出我的借款能力，以确保我可以带出来钱。我很保守，所以一般都是付 20% 首付。＂
　　＂如果以后会出台更多的贷款规则。肯定会继续影响未来购买更多房产的能力，因为会降低我们的借贷能力。＂
　　所以，APRA提高贷款缓冲的举措带来的流动效应，将通过提高租金表现出来。
　　因为，建造和购买投资房的人将会减少，因此可供出租的房屋将会减少。
　　这将加剧我们在疫情中看到的租赁危机，一旦国际边界重新开放，移民和留学生返回后情况会变得更糟。
　　阿德莱德大学建筑与建筑环境学院项目主任 Peter Koulizos 表示，更高的借贷门槛最终会打击租户。
　　＂自 2017 年以来，出租房供应一直在下降，当时提高了投资者的首付要求和利率，因此这一新的监管措施将加速出租房供应的下降。＂
　　＂市场需要更多的出租房，因为政府正在退出市场，所以如果让房地产投资者更难买房，租户选择就会少。＂
　　结语
　　总结下，澳大利亚经济需要快速复苏，肯定还是要抄隔壁新西兰的作业，吸收更多新＂鲜血液＂进入。
　　新移民的进入势必会推动澳洲房地产的需求，无论是住房需求还是租房需求。
　　然而，澳大利亚审慎监管局 (APRA)新的贷款规则将限制投资者购房，租赁市场将会出现紧张现象，租金价格的上涨将利好投资者租金回报。
　　澳大利亚金融监管机构担心的是什么？
　　他们才不担心你是否买得起房子，那是政府需要关心的事！
　　金融监管就是关注潜在金融风险，说白了就是担心投资者买太多房子，利率上涨了还不上贷款。
　　那租金回报的提升上来了，有的物业甚至可以租金低消银行贷款利息，监管机构肯定就放心多了！
　　再加上新的买房需求存在，即使到时候澳洲央行加息，澳洲房产也不怕！
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