为何买房建议远四近三？懂行的都这么做

　　今天聊聊 选房 那些事儿~
　　提问1：最近打算去看房，但不知道该从哪个方面下手，听人说买房要＂远四近三＂，请问是什么意思呢？
　　答： 关于买房＂远四近三＂的原则，其实并没有固定的说法。如果从居住舒适度和房子的升值潜力来考虑的话，＂远四近三＂主要包括以下几个方面：
　　1、远四
　　①远离小产权房
　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，因为其拿地成本比商品房低，所以小产权房的价格一般也比普通的商品住房便宜。但是小产权房实际上是没有真正的产权的，这种房子没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局给予备案，所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。
　　也就是说，即使你买了小产权房，也不能＂转正＂，以后你再想转手时，也会比较困难，而且价值也可能大打折扣。所以碰到小产权房一定要谨慎。
　　②远离房龄过大的老房子
　　虽然老房子周边的配套齐全，但是房龄过大会产生一系列问题，比如银行可能拒贷、后续不容易转手、人员过于复杂、居住舒适度差等等，这也是有些年轻人不愿意买老房子的原因。
　　③远离楼层过于高的房子
　　随着＂限高令＂的出台，未来高层住宅在市场可能会受到＂冷落＂。要知道，高层住宅因为高度过大可能会产生一系列安全问题，同时高层住房的容积率一般都较高，容易出现上下班高峰期电梯繁忙或车位紧张等问题。
　　④远离偏远的郊区
　　一般位置偏僻的郊区在基础设施等方面会有所欠缺，这不仅会给生活带来很多不便，而且还会影响到其升值空间，这样以后想将房子转手的话也会比较困难。
　　当然，除了这＂四远＂以外，还有 远离小区环境差的房子 、 远离户型太奇葩的房子 、 远离靠近垃圾站的房子 等等的说法。不过，这些说法其实也都只是建议，每个人还是应该结合自身情况来作考虑，并不是所有的说法都适合每一个人，也并不是所有的说法都是绝对的。
　　2、近三
　　①靠近优质学校
　　现在的家长越来越重视孩子的教育问题，所以无论是从升值空间来考虑，还是为了子女的教育考虑，选择优质学校周边的房子都是一个明智的决定。
　　②靠近轨道交通站的房子
　　现在的人买房都比较注重交通便利程度，所以临近地铁、公交站这些地段的房子也都比较吃香，不仅自己生活出行方便，而且升值潜力也较大。
　　③靠近商圈、大型医院等的房子
　　房子周边的基础配套设施越完善，自然就会越受购房者的青睐，所以选择靠近商圈、大型医院等的房子，以后想要转手也会更容易。
　　也就是说，房子的地段越好，周边的配套设施越完善，周围的环境越舒适，那么房子的升值空间也就越大，居住舒适度也会越高，这样的房子自然就越值得购买。当然在购房时也需要 紧跟城市的规划 ，比如哪边会建地铁，哪边会建小学等，这些都会对买房起到至关重要的作用。
　　最后还是那句话，不同的人还是应该结合自身的具体情况来做选择，＂远四近三＂的买房原则并不是绝对，更多只是参考。
　　提问2：请问商铺选址时，为什么说人流量不等于客流量呢？
　　答：现在很多开实体店的老板在选址时都倾向于选在人流量多的地方，但是要知道，人流量并不等于客流量。 有些人流只是匆匆路过，但是并不会到店消费，只有到店消费的才是客流量。
　　举个例子，在客运站附近开一家餐厅，虽然客运站的人流量很多，但是最后真正到店消费的人比较少，这样这些人流量并没有成为餐厅的客流量。
　　虽然说人流量是店铺选址的基础，但由于人流量不等于客流量，所以选址时除了要 找准自己的目标客群 外，还有两个方向的量化需要考虑：
　　①人流分时段
　　要知道，即使该位置的人流都是你的目标客群，但在选址评估时仍然要分时段来看。例如，一家开在写字楼园区里的饮品店，实际上就只有白天的生意可以做，一旦过了下班高峰就基本上进入了闲时，而周末两天更是难有生意可以做。这样测算下来，可能就要丢掉将近4成的选址估算价值。
　　②人流分细节点位
　　不要以为选对了商圈就可以了，要明白，同样一个客流量大的繁华地段，位于街道的两侧还是中央，街道的这边还是对面，店铺点位的不同所带来的结果可能大相径庭。
　　总结来说，商铺选址测算人流量时，需要结合自己的店铺情况来细分人流，不要误以为人流量就是客流量，两者之间还是有本质上的区别。
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