信仰被击破！楼市里的最大机会，只剩下这些城市

　　过往的楼市中，存在着诸多确定性的价值共识。
　　这些价值共识，共同构建了一个牢不可破的楼市信仰。
　　但是，过去半年我们曾笃信的诸多楼市信仰，正在被一一击破。
　　地价信仰、学区信仰……
　　普通人仿若困兽，在囚笼里四散奔逃。
　　被击溃的地价信仰。
　　曾经，我们坚信着：土地财政对地价存在确定性的推涨。
　　过往的土地财政，简单讲就是四句话——
　　有钱时，烧钱扩张；没钱时，嗷嗷卖地；调控时，捂地惜售；卖房时，因城施策。
　　普通人笃定了土地财政的玩法，照猫画虎跟着地方城市的土拍节奏，嗷嗷撸房——
　　调控时，抄底楼市；放开时，嗷嗷暴击；大涨时，咔咔出货；横盘时，嗷嗷买进。
　　反正笃定你肯定会从土地上搞钱，反正笃定你肯定会为了搞钱而保地价，反正笃定你肯定会为了保地价而保房价。
　　2021年2月26日，央行和银保监会发布了＂土地出让两集中＂政策，把地权和定价权收归了高层——
　　一年拍多少地，高层说了算；土地卖多少钱，高层也说了算；列了计划，哪怕流拍也要严格执行。
　　两集中政策执行了半年，现在的土地市场似乎变了天——
　　杭州10宗竞品质地块，9宗因流拍；成都75宗土地，前两日流拍25宗，40宗。
　　都是底价成交；合肥，17宗土地，流拍5宗；沈阳，46宗土地，仅10宗有房企报名……
　　核心城市的土地，批量流拍，大规模底价成交。
　　第二轮集中土拍，沦为第二轮集中流拍。
　　长此以往——
　　土地财政和推高地价的确定性，将大概率被打断。
　　由地价上涨带来的房价信仰，也将大概率被击散。
　　被击溃的信贷信仰。
　　曾经，我们坚信着：信贷就是楼市里的洪水。
　　只要经济增长有下行的可能，那就必然会放水。只要敢放水，那就必然房价上涨。
　　虽然，高层一直喊的是，要严控涉房信贷。
　　但是，架不住各家银行把房贷作为优质业务，嗷嗷叫的往里干。
　　你喊十遍＂房住不炒、严控信贷＂，但依旧架不住他红印盖上，房贷就批过去了。货币加着杠杆，以合规和不合规的方式嗷嗷灌到楼市里。
　　普通人笃定了信贷放水的玩法，照猫画虎跟着银行灌钱的节奏，嗷嗷撸房——
　　信贷收紧，憋着不动；信贷宽松，杠杆撸房。
　　反正笃定了你肯定会刺激增长，反正笃定了你肯定会为了增长而放水，反正笃定了房价肯定会因为放水而上涨。
　　2020年12月31日，央行和银保监会发布了＂涉房贷款集中管理＂政策，把信贷权收归了高层——
　　卡死房贷规模，压低信贷额度；一旦楼市热度过高，立即下调房贷额度红线；严控开发商借钱扩张，更严控投资者借钱撸房。
　　＂涉房贷款集中管理＂执行了半年，现在的信贷市场也似乎变了天——
　　热点城市的全年房贷额度将近用完，二手房走到停贷边缘；放款周期动辄半年。
　　以上，房子卖了半年拿不到钱，置换链条被打断；房企无法再肆意借钱拍地。
　　第二轮集中土拍，半数以上房企暂时躺平。
　　长此以往——
　　信贷和房价的确定性，将大概率被打断。
　　由信贷宽松带来的房价信仰，也将大概率被击散。
　　被击溃的学区信仰。
　　曾经，我们坚信着：学区房是刚需，哪怕有泡沫也是混凝土筑成的。
　　无论时代如何变迁，总有人愿意为学区房买单。
　　我们笃信着——
　　买了顶级学区，大概率能上顶级学校；上完顶级学校，还能以更高的价格出手。
　　2020年开始，高层牵头，北京扛旗，沪杭等重点城市跟进跟进，新一轮教育体制改革来了——
　　幼升小/小升初严格多校划片、取消点招；公民同招、取消锁区、重点高中名额面向全市分配；名校的教师和校长，在大学区之间，跨校区轮岗调动。
　　一连串的政策像滚雷一样接连落地，学区房的确定性被直接打爆了。
　　买了学区房，还可能上不了名校。想烧钱上私立，竟然还要电脑摇号派位。
　　前期买了学区房，好不容易进了大名校，明年校长和老师却轮岗跑了。
　　＂教育体制改革＂执行了一年，现在的学区房也似乎变了天——
　　深圳学区顶流＂百花板块＂。国城花园曾挂出32万/㎡的天价，现在法拍成交价跌到10万/㎡。北京顶级学区＂德胜板块＂。80年代的老公房曾挂出866万的总价，现在跌到680万。成交价从未下过12万/㎡的杭州顶级学区＂文二新村＂，挂牌已跌到11万/㎡以下。杭州学区神盘＂文鼎苑＂。89㎡房源的成交价，从1050万跌到720万。
　　各大重点城市，学区房以＂一天一个价＂的频率，快速陨落。
　　长此以往——
　　学区与房产的捆绑确定性，将大概率被打破。
　　学区对房产溢价信仰，将大概率被击溃。
　　当上述信仰被一一击散之后，楼市从未如此混乱。
　　以前的楼市，其实很简单。
　　玩儿的就是＂盯紧确定性价值，利用周期波动搏暴击＂。
　　曾经的确定性价值有哪些？
　　其实，就是上面我们提到的那些——
　　信贷、地王、学区……
　　跟着信贷、追着地王、盯准学区，去利用周期波动，去低吸高抛。
　　反正他们确定性足够高，反正他们是中国楼市的价值之锚。
　　只要价值之锚还在，调控来临震荡下跌之时，就是加仓猛干的好时机。
　　干！杠杆就是干！
　　但是，经过半年的一系列政策落地，这些价值之锚被一一击碎了。
　　跟着土拍去买房的地价信仰，击碎了；跟着信贷去买房的信贷信仰，击碎了了；跟着学区去买房的学区信仰，击碎了……
　　锚被击碎了，老玩法失效了，这还怎么玩？
　　这下给我彻底整不会了！
　　莫慌，莫慌！
　　我们先来看看，经历了半年的政策饱和攻击，被重锤的和失效的楼市逻辑是什么？
　　是土地，是信贷，是学区，是追涨杀跌的波动……
　　上述这些所谓的价值之锚，都有一个共性的特征——
　　它们全部属于中短期的投机逻辑。
　　跟着地王炒一波，追着信贷撸一波，干一波学区房，抄底一波，高位抛盘一波……干一波暴击一波，暴击一波跑一波，统统是中短期的投机。
　　也就是说——
　　过去半年的政策重拳出击，击碎的统统是中短期的投机信仰。
　　当这些中短期的投机被泯灭，楼市里还剩下什么？
　　长线价值！
　　产业爆发和人口聚集所带来的长线价值！
　　产业爆发，将给一座城市带来购买力的集中爆破。
　　为什么深圳、杭州和合肥涨的猛？
　　核心原因是——
　　上一轮的信息技术红利，毫无保留的完整倾泻到了这里，在他们内部催生出蓬勃的购买力。
　　人口聚集，将给一座城市带来海量的新增购买力。
　　为什么西安能连涨60多个月？
　　核心原因是——
　　连续两年近乎无底线的抢人，给这座城市带来了海量的新增购买力。
　　只要一个城市的产业结构足够好，具备足够数量的科创类企业，能够在新一轮的技术革命中率先突破，那么这座城市的楼市，就将大概率会迎来内部购买力集中爆发和外部购买力的涌入聚集。
　　像这样的城市——
　　哪怕短期的投机价值，全部被泯灭。
　　但长周期上，它们楼市始终有价值。
　　接下来，重点来了！
　　拥有＂产业爆发和人口聚集＂双重长线价值的城市有哪些？
　　请记住下面这些城市，它们是＂中国科创12城＂——
　　北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡。
　　如下图所示：
　　它们垄断了中国70%的科创类企业，并烧掉了中国花在创新研发上的70%的钱；它们形成了完整的创新产业链条，已经有大量的实质性企业落地，并形成规模。
　　下一轮产业爆发来临时，这12个城市的内部将催生出磅礴的购买力。
　　请记住下面这些城市，它们是＂中国城镇化红利13城＂——
　　上海、合肥、南京、杭州、宁波、深圳、广州、成都、重庆、武汉、长沙、西安、北三县。
　　如下图所示：
　　它们之中，有科创中心样板，有产业中心样板，有西南样板，有长江中游样板，也有承接超大城市人口外溢的样板。
　　未来十五年的城镇化红利，将给这13个城市的带来巨量的购买力流入。
　　当楼市里所有的短期信仰都被一一击破时，楼市里留存下的只剩＂产业+人口＂的长期价值。
　　而能留存下这两大价值的城市，无非就是上述这十几个城市。
　　中国科创13城+中国城镇化红利13城，就是未来楼市里的最大希望所在。
　　请重点聚焦这5个城市！
　　前面我们讲到了长周期上的楼市最大希望所在，也就是科创13城和城镇化红利13城。
　　在这些城市中，请优先聚焦这些城市——
　　杭州、成都、南京、西安和武汉。
　　请重点聚焦这5个城市的新房市场。
　　为什么要聚焦它们的新房市场？
　　首先，长周期上看——
　　它们都是好城市！
　　既有技术红利倾泻，又有城镇化红利加持的双重叠加好城市。
　　除此之外，短周期上看，它们还有一个其他城市无法比拟的巨大优势——
　　它们都还有倒挂！
　　这5个城市的核心板块，因为新房限价，存在一二手倒挂的套利空间。
　　放眼全国，这是极少数仍有新房倒挂红利存在、仍有打新空间的城市。
　　譬如，杭州未来科技城。新房限价34500-38000/㎡，二手房普遍破6万/㎡，倒挂20000。
　　譬如，南京河西南。河西金茂府限价5.2万/㎡，同等品质的二手房破7万/㎡，倒挂20000。
　　譬如，成都天府新区。川发天府上城，新房限价1.2万/㎡，二手房2-2.5万/㎡，倒挂8000-13000。
　　譬如，西安高新区。新房平均限价1.9万/㎡，二手房能干到2.3-2.5万/㎡，倒挂至少3000。
　　好城市+倒挂新盘，意味着什么？
　　意味着——
　　第一，你能吃到中国最好城市的技术红利和人口红利。
　　第二，你还有刚性的套利空间和足够厚的安全垫。
　　举个例子。
　　现在行情不太好，你买到其他城市的新房，跌了可能就真跌了。
　　你买到杭州，哪怕跌，也是先从价格更高的二手开始跌。
　　打到倒挂新盘，你至少还有上百万的安全垫。跌破倒挂安全垫，才能伤及成本。
　　如果你问我——
　　现如今楼市中，最大和最确定的机会有哪些？
　　我能给的答案只有一个——
　　杭州、成都、南京、西安和武汉的倒挂新盘！
　　关注这5个城市的朋友，一定不要被下行市场的情绪所裹挟！
　　继续打新，继续坚定不移的打新！
　　上涨周期里，它们既有技术和人口双重红利加持，又有足够大的倒挂套利。
　　下跌周期里，它们既有人口和技术的双重安全垫，还有足够厚的倒挂安全垫。