拓展长租房市场发展空间

　　来源：经济日报
　　随着人口向城市群、都市圈流入，租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。＂十四五＂规划纲要提出，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策。2022年中央经济工作会议进一步指出，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。2023年2月24日，人民银行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》提出，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。本期特邀专家围绕相关问题进行研讨。
　　主持人：本报理论部主任、研究员 徐向梅
　　住房需求呈现新特点
　　主持人：我国住房市场整体需求如何？为何强调发展长租房市场？相较传统租赁住房，长租房有何不同？
　　邓郁松（国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）：自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国住房市场快速发展，城镇居民居住条件显著改善。2020年我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米，总体解决住房短缺问题。随着人口总量、结构和流动趋势变化，住房需求开始呈现新的特点。
　　一是购房需求结构呈现首次置业需求放缓、改善型需求持续上升、投资投机性需求明显减少的新格局。根据我国人口数据推算，预计2025年处于20岁至34岁年龄段人口总数将比2020年减少约5200万，处于35岁至64岁年龄段人口总数将持续上升。人口结构的变化预示着首次置业需求总体呈放缓趋势，改善型需求将持续提升。随着＂房住不炒＂理念不断深入和住房市场形势变化，投资投机性需求已明显减少。
　　二是人口净流入的大城市住房需求更为旺盛，特别是租赁需求值得重视。2022年我国城镇化率达65.22%，虽然城镇化率快速提高，但人口流动并不均衡，更多流向珠三角、长三角等经济发达地区的大城市。相较2010年第六次全国人口普查，2020年深圳、广州、杭州等城市常住人口净流入量较大，其中深圳增加了713.65万人。而同一省份，人口也主要流向经济更发达的省会城市或经济中心城市。由于青年人倾向经济发达的大城市，导致人口净流入城市的住房需求特别是租赁需求更加旺盛。
　　三是高品质住房需求持续提升。我国已转向高质量发展阶段，在总体解决住房短缺问题后，人们对居住的要求从＂有没有＂转向＂好不好＂，高品质住房需求提升，住房市场的发展需要适时从满足首次置业为主向构建可持续的住房阶梯、更好满足居民全生命周期的住房需求转变。
　　目前我国住房总量并不短缺，但结构性矛盾较为突出。特别是以一线城市为代表的部分热点城市人口净流入量较大，但正规住房供给不足，符合新市民、青年人等群体需求的租赁住房有限、租金水平较高等问题仍然突出。首先，发展长租房市场有助于优化租赁住房供给结构，通过盘活存量、改建等方式增加租赁住房供应，缓解热点城市住房供需矛盾。长租房供应主要集中在城市中心城区和就业人口较为集中的区域，这将极大改善租赁住房供需的区域结构错配问题，更好实现职住平衡。同时，长租房主要面向新市民、青年人等群体，在户型设计、品质和租金水平等方面会更重视满足这部分群体需求，有利于解决租赁住房不足问题。
　　其次，新市民、青年人等群体收入水平相对较低，大多选择居住在租金便宜但品质相对较差的城中村和老旧小区。发展长租房市场，加快培育有实力、规模化的住房租赁企业，鼓励其通过盘活存量、改建等方式提升租赁住房品质，将提高市场上品质高且租金合理的租赁住房有效供给。
　　再次，从国际上看，提供租赁住房的主要群体是个人，但机构化租赁是成熟住房租赁市场的重要组成部分，在提升品质、改进服务等方面将发挥良好示范作用。据统计，2020年我国开展经营的规模化企业约2000家，提供约300万套租赁住房，在市场化租赁住房中占比6%左右，低于美、日等发达国家平均水平，专业化运营管理服务不足。发展长租房市场，通过运营主体租赁服务专业化，将大大提升租房者居住体验。
　　从运营主体看，长租房由机构持有或托管运营，可提供的租赁周期相较个人更长，也更为稳定，有利于提升租住人群的安定感。特别是现阶段，新市民、青年人等群体在选择租房时，对提供休闲、社交等服务的生活社区需求不断提高，机构化运营的长租房可以更好满足这类精细化需求。
　　从产品特点看，长租房主要面向以青年人为主体的租赁群体，在户型设计等方面更加重视满足功能、品质、价格兼顾等需求，从而与传统商品住房、城中村住房、单位提供的单身宿舍等存在明显差异。如目前一些市场化运营的长租公寓提供的租赁住房，单套面积20平方米左右，虽然使用面积小于传统一居室住房，但功能却可以较好满足青年人在特定阶段有品质、价格可承受的租住需求。
　　从区位特点看，由于长租房主要面向新市民、青年人，主要解决职住不平衡等问题，运营主体一般选择青年人就业较为集中或交通便利的区域寻找合适的物业进行改造，因此长租房的分布不会像商品住房那样点多面广。
　　从租客特征看，以新市民、青年人为主的租客在特定长租房实际居住时间并不长。从对部分长租公寓调研情况看，青年人平均租赁时间只有6至9个月，这与其更换工作相对频繁以及随年龄增长成家、租赁或购买新房方面的需求相一致。
　　总的来看，发展长租房有助于补齐住房市场中符合新市民、青年人等群体需求的租赁住房供给不足短板，改善这部分群体的居住体验，逐步构建更好满足居民全生命周期需求的住房阶梯。
　　长租房市场发展现状与趋势
　　主持人：我国长租房市场发展情况如何？
　　严荣（上海市房地产科学研究院院长）：长租房是长期用于租赁的住房，是住房租赁市场的重要组成部分。推进长租房市场发展，是解决好大城市住房突出问题的重要举措，既有利于拓宽住房供应渠道，解决新市民、青年人等群体住房问题，也有利于扩大居民住房租赁消费，分流购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　近年来，我国长租房市场发展取得了长足进步。一是政策支持力度不断加强。党中央高度重视长租房市场发展，多次强调加快完善长租房政策。相关部门按照因城施策和循序渐进等原则，聚焦我国住房租赁市场发展面临的突出问题，先后推进若干项重要试点工作，如选取一些人口净流入、租赁需求旺盛的大中城市开展住房租赁市场试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房试点等，积累了很多宝贵经验。同时，各级政府陆续出台了一系列支持政策，涉及土地、金融、财税、审批等方面，有效破除长租房发展面临的瓶颈，形成多主体投资、多渠道供应的发展态势。
　　二是市场发展更加稳健。随着新型城镇化进程持续推进，我国2亿多新市民、青年人中，约70%租房居住，并且有一定规模的人群希望能保持长期稳定的租赁关系。尽管当前市场租赁住房仍以个人散租为主，但在需求驱动下，住房租赁企业运营的租期较长且稳定的房源占比不断提高。例如，在上海等大城市，住房租赁企业持有或运营的房源规模不断增加，市场渗透率由几年前不足5%逐步提高至当前10%左右，如果算上保障性租赁住房，该比例还会更高。在市场规模有序扩张的同时，长租房市场秩序更加规范。受政府部门严格监管和市场良性竞争等因素影响，一些从事＂长收短付＂＂高进低出＂经营的企业陆续被淘汰，同时不少提供优质产品和服务的企业日益凸显市场竞争优势。其中，有些企业已成长为行业标杆，不仅市场占有率显著提高，而且通过规范的经营模式推动行业健康发展。
　　三是社会接受度明显提高。长租房的快速发展，适应了部分新市民、青年人等群体对租房户型、区位、租期的需求，有助于优化租赁住房结构性供需匹配关系，逐渐得到社会的认可。相关调查显示，北京市有租赁需求的青年人中，超过80%的人租房首选长租机构。一些租赁企业的长租房持续保持较高出租率，也反映了承租人群体的认可。与此同时，长租房发展还得到社会资本高度关注。据市场机构统计，2022年上海长租公寓投资大宗交易额达65.5亿元，同比增长263.89%。
　　随着我国长租房市场快速发展，以下几方面趋势值得关注。
　　进一步促进和规范长租房市场发展的政策体系将更趋健全。建议从增加长租房供应、加大金融支持力度、强化规划和土地政策支持、降低相关税费负担、保障租赁当事人合法权益、规范长租房市场秩序等方面逐步形成合力，使长租房成为住房租赁市场的＂定盘星＂。所谓＂定盘星＂，就是在经营服务的规范性、租赁关系的稳定性、租金定价的合理性、市场运行的有序性等方面形成标杆，促进住房租赁市场良性循环和健康发展。
　　随着越来越多的城市进入存量房时代，更多存量房屋将用于出租，长租房市场总体规模将加速扩张，市场生态链逐步完善，经营主体更趋多元和丰富。一方面，经营主体会出现分化。对于优质头部企业来说，竞争优势将进一步凸显，市场占有率继续提高，规模优势更加明显；对于中小型租赁企业来说，将更加聚焦细分领域，如专注服务产业园区、蓝领或老年群体等。另一方面，更多的专业化经营主体将进入长租房市场生态链，在融资、运营管理、部品部件供应等方面形成专业化细分市场。
　　受人口结构变迁、生活水平提高、更加重视居住品质等因素影响，新市民、青年人等群体的租赁需求将更加多元化。为适应个性化和差异化需求，经营主体将在现有产品和服务基础上不断更新迭代，逐渐形成一个或若干个产品系列，探索适应不同群体需求的服务内容和方式，使供需匹配更加精准。
　　今后将有更多的经营主体关注长租房市场发展，为长租房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务。随着金融机构在提供长期贷款、各类债券及权益融资方面开展创新，住房租赁资产证券化将快速发展，长租房领域的房地产投资信托基金也将成为重要融资方式。
　　大型租赁式社区的出现，对社区管理和基层治理提出了新要求。这在全世界鲜有成熟经验可资借鉴。需要进一步明确各级政府职责，探索规划、建设、管理、服务一体化联动机制，将长租房管理服务纳入基层社区综合治理体系，使长租房真正成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的示范领域。
　　关注国际长租房市场发展经验
　　主持人：从国际经验看，长租房市场对解决住房需求发挥了哪些作用？有何可借鉴的发展模式？
　　刘洪玉（清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长）：购房和租房，是居民个人或家庭满足住房需求的两个基本途径，自有自住和租住是住房消费的两种基本形式。因此，认识长租房市场在解决住房需求中的作用，可从自住和租住相对比例关系的角度考察。
　　2020年第七次全国人口普查数据显示，全国城市家庭住房来源中，自住和租住占比分别为69.2%和25.6%。按照省份考察，租住占比最高的为广东55.3%，其后依次为福建42.8%、浙江42.7%、海南39.0%、上海35.9%和北京35.3%。从国外情况来看，自住和租住在各国之间有很大不同。2021年欧盟有70%人口居住在自有住房中，30%人口居住在出租房中。许多国家租住比例超过30%，例如美国、英国、法国、日本、德国和瑞士分别为34.1%、34.8%、35.3%、38.8%、50.5%和57.7%。如果考察大城市尤其是国际化大都市，则租住占比更高，例如纽约69.1%、巴黎67.9%、伦敦53.0%、柏林72.2%、旧金山67.3%、东京53.8%。
　　从上述数据可以看出，租赁住房在满足住房需求过程中发挥着重要作用，尤其在经济发达、人口密集的大城市或房价高企、购房难度大的城市，更是如此。
　　不论在哪个国家，长租房服务的模式大同小异，主要包括：投资机构或业主通过新建、改建或购买方式获取住房并将其作为租赁房源出租，服务管理机构受托负责招租和租赁期间的运营管理服务，部分投资机构同时提供管理服务，租户入住租赁住房并依约支付租金，政府和行业组织负责市场监督管理。考察各国长租房服务模式的差异，主要是看谁提供了租赁住房。
　　德国住房租赁市场相对发达，相关制度也比较完善。据统计，2019年德国2120万套租赁住房中，私人（个人）住房占比43%、业主社区占比23%、专业业主占比34%。德国的专业业主属于机构租赁性质，有两种类型，一是私营企业，包括私营房地产企业和保险、银行、基金等其他私营企业；二是公营机构，包括公共部门、房地产业协会和非营利组织。业主社区成员主要是私人，因此德国的租赁住房约2/3来自私人、1/3来自机构。私营企业占比相对较小，主要是一些规模化、专业化私营住房租赁企业在持有经营。德国十大租赁住房业主中，6家是上市公司，共持有租赁住房88.07万套，1家是私营企业，持有12.15万套，3家是公营机构，持有26.83万套。私人在租赁住房供应中占有重要比重，但大城市中机构租赁占比显著增加，例如，柏林55%的租赁住房来源于私营企业和公营机构，来自私人和业主社区的约占40%，与整个国家租赁住房来源结构相比有较大差异。
　　美国的长租房服务模式也比较典型。2017年《美国租赁住房金融调查》数据显示，美国租赁住房主要由个人投资者、合伙企业或有限责任公司、房地产公司、房地产信托、非营利组织和REITs等提供。个人投资者提供的租赁住房在独户住宅和2至4户/栋住宅中占有80%份额，公司和机构在公寓式住宅中占有90%以上份额。近年来，机构投资者持有的租赁住房占比呈持续增长态势。目前，美国最大的租赁住房管理公司Greystar（睿星资本）管理的租赁住房达698257套。
　　研究美国长租房服务模式，还可以从纽约市租赁住房的供应结构中得到启示，即受租金管制的租赁住房占有重要比重。2021年《纽约市住房和空置调查》数据显示，全市存量住宅约365万套，其中35.4万套为空置住房。在有人居住的329万套住房中，自有自住占30.9%，租住占69.1%。租赁住房中市场化租赁占45%，有政府管制的管制租赁占55%。管制租赁中以租金稳定的住房为主，这类住房在建设时就按照相关规章确定了租金调整规则，以防止未来租金大幅上涨，保持住房租金的可支付性。
　　从国际长租房市场发展经验来看，首先，长租房市场是房地产业的一个重要分支，具有广泛的经济社会影响。以美国为例，其出租公寓行业类似长租房市场。据统计，美国约2040万套公寓，除满足住房需求外，公寓建造、运营维护和居民住房消费每年对国民经济的贡献超过1.3万亿美元。
　　其次，企业或机构参与对于长租房市场至关重要。各国住房租赁市场供给中，私人住房普遍占有重要比重，因此需要机构化、规模化、专业化住房租赁企业或机构参与，并通过发挥其标杆示范作用，带动整个租赁市场规范化发展。
　　再次，打造长租房投资、开发、运营和管理服务的完整产业生态。要吸引企业或机构参与其中，需要有完整的产业生态，尤其是营造适配的土地、金融和财税等制度政策环境，努力形成闭环，促进良性循环。以金融支持为例，需要房源获取阶段的短期开发建设融资（新建或改建）、运营服务阶段的长期抵押融资，也需要REITs等直接融资方式以降低融资成本。
　　最后，关注居住成本，实施必要的租赁监管。新增租赁需求主要来自大城市的新市民、青年人，其租住比例较高，这类群体一个重要特征就是支付能力较差，租金等居住类支出负担过重。为此，除有效增加保障性租赁住房供应外，还应建立完善的住房租赁市场监管体系，定期发布公平市场租金，引导租赁住房初始租金水平和租金调整幅度，提高长租房租金的可支付性。 （本文来源：经济日报）