地方政府刺激楼市自选动作，小阳春能如约而至吗？

　　记者黄昱实习记者操子怡
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　　为提振持续低迷的楼市销售，2023年以来，各地方政府延续去年以来的政策主旨，因城施策，密集打开限制需求释放的枷锁。
　　据中指研究院初步统计，截至目前，2023年已有超60个城市陆续优化楼市政策，不仅包括广州、北京这类一线城市，还包括武汉、长沙、南京、佛山等二线城市，核心一二线城市政策优化力度继续增强。
　　政策优化的方向重点在于扩大需求，包括优化限购、限贷、优化公积金贷款政策、下调房贷利率，明确认贷不认房、二手房带押过户、多孩家庭住房支持、退出购房补贴等。
　　从市场反映来看，据界面新闻了解，优化政策实施后并未给市场带来立竿见影的效果，当前市场的观望情绪依旧很浓，整体成交量并未有明显提升。
　　多位业内专家指出，需求端恢复将会是后续市场企稳的关键因素，预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。
　　自选动作密集发布
　　2022年底的中央经济工作会议再次对房地产行业的宽松政策定调，提出要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
　　不少省份在年初也对房地产调控政策定调，例如2月7日，四川省发布了36条稳经济的政策措施，其中在稳楼市方面提出3条措施，包括优化住房限购、限售、二套房认定标准，动态调整首套房贷款利率下限等。
　　在此背景下，2023年楼市政策环境以宽松为主，对需求端的政策如预期中陆续释放。
　　从最受关注限购政策来看，今年以来济南、长沙、杭州、武汉等强二线城市都陆续对限购政策做出调整，这延续了去年三季度以来限购优化扩围至热点一二线的趋势。
　　在去年部分取消限购后，济南在今年1月18日再次加码，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。此外，非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社保证明。
　　同日，长沙针对人才放开限购，规定符合条件的人才落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房。换言之，想在长沙买房的人才不需在落户之后再等12个月拿购房资格，只要缴纳了一个月社保或个税，落户即可买房。
　　武汉是最新放松限购的城市。2月6日，武汉发布的16条稳经济措施中指出，在武汉限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格承诺办、容缺办。
　　限购陆续松绑的同时，东莞、哈尔滨、洛阳、长沙等城市也持续优化限贷或公积金贷款政策，以降低购房门槛。
　　作为粤港澳大湾区的重点城市，东莞在去年全面取消限购后，今年1月6日起调整住房信贷政策，全域购房统一首套首付从以前的3成调整为2成，不分面积段。
　　长沙在1月30日宣布提高2023年公积金个代倍数，缴存职工（含省直分中心）可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算；南京近期宣布，公积金可提取支付首付。
　　更多公积金政策的优化是针对多孩家庭，如济南在1月提高公积金贷款额度，二孩家庭，一人缴存提高至60万，二人缴存提高至90万，三孩家庭，一人缴存提高至60万，二人缴存提高至100万；宜昌同月发布：二孩及以上家庭购房，可按现有最高额度（60万元）的1。4倍申请公积金贷款。
　　直接影响购房成本的房贷利率今年也持续处于下行通道中。年初，人民银行、银保监会发布通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。
　　截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4。1的城市共30个，1月16日统计为19个，半个月内增加了11个。其中二线城市8个，其余均为三四线城市。
　　具体来看，首套利率4。0的有两个城市，利率3。95的有4个城市，3。9的有9城，3。8的有11城，首套利率3。7的城市有4个，目前为全国商贷利率最低水平，分别是南宁、珠海、株洲和常德。
　　贝壳研究院指出，利率变化来看，1月份首套房贷利率下限首次下调的有15城，包括厦门、郑州、南宁、福州、太原等重点城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市。
　　此外，各城市今年在激活住房消费市场方面动作依然较多，包括1月份南昌红谷滩春节购房促销活动、福州人才房源7折、厦门给予最高130万人才购房补贴等。
　　实际效果仍有限
　　各城市不遗余力促进房地产市场回暖，但最终政策效立还有待市场消化。
　　以在去年全面取消限购、近期新增认贷不认房政策的佛山为例，其1月成交明显大跌。克而瑞数据显示，1月佛山一手住宅新增供应只有1216套，环比大减69。86，成交3106套，环比大减52。21。
　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对界面新闻表示，去年12月佛山三大主城区中心镇街限购取消后新房成交量达到了78。49万平方米，是年度第二高的月份。
　　不过，客观来看，由于大环境的限制，限购解除等利好尽管可以阶段性地释放一波需求，但是购房市场整体需求疲弱的局面并没有大的改变，因此在短暂的需求高峰之后也出现了后继乏力的情况。
　　他指出，对于放开限购，认贷不认房政策影响力要小很多。此外，今年因为有疫情达峰以及春节普遍探亲出游的影响，楼市甚至比去年的春节月（2月）的供求水平还低。
　　跟佛山情况类似，也是在去年底全面取消限购的东莞楼市同样未出现明显回暖。
　　据克而瑞数据，1月，东莞楼市供需两端均有不同程度的回落，房企供货热情降低，商品住宅仅几个在售项目加推新楼栋，市场以主力消耗前期库存。TOP10项目销售总额22。33亿元，同比下降7。4。
　　平安证券研报也指出，春节后，东莞售楼部到访量有所提升，但转化率有限。平安证券分析师杨侃表示，限购放开后东莞并未大规模涌现外地购房客，仍以本地需求为主，原因还是在于市场整体疲软，购房者观望情绪浓厚。
　　此外，杨侃指出，东莞周边的高能级城市，如深圳、广州，房价同样承压，东莞热点片区房价已逼近甚至超过周边高能级城市部分核心区房价，外地购房性价比降低。
　　佛山、东莞两大强二线城市的市场表现折射出当前楼市整体成交的冷淡。
　　根据克而瑞监测数据，1月30个监测城市新房成交面积为1071万平方米，同比下降34，环比下跌41。对比2022年2月春节月，重点30城成交下降6，聚焦春节周，重点30城成交规模更是创下2021年以来近三年同期新低。
　　即便是北上广深四大一线城市，1月新房成交同环比降幅仍在三成以上。
　　广州中原项目部总经理黄韬对界面新闻表示，广州市场当前仍处于筑底阶段，未出现好转信号，3月小阳春估计能有转机。
　　此外，克而瑞研究中心指出，部分弱二线城市虽然成交数据暂未止跌，但是市场释放出好转信号，比如福州、重庆、天津，以天津为例，年末客户信心明显好转，1月份案场转化率在8左右，基本恢复常态。
　　相较于新房，二手房市场从带看量上来看已有所回暖。贝壳研究院数据显示，春节过后（01。2802。05）贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前（01。0101。20）日均成交水平提高30以上，日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。
　　其中，绍兴、无锡、芜湖、宁波、合肥等长三角区域城市近期恢复势头较快，节后日均成交量较1月节前日均水平的增速在50以上，带看客户量和新增挂牌量超过1月节前日均水平的1。5倍。
　　据克而瑞数据，1月大部分重点城市二手房成交量同环比仍下降，但较2022年春节月同比有所回升。
　　政策向市场的传导还需要一定的时间，在政策的持续助力下，叠加疫情放开后购房者对未来收入预期恢复信心，楼市或许率先从部分城市的二手房市场开始回暖。