宝能姚振华胞弟出售深圳黄金旧改，12亿银行贷款迟迟无法办理抵

　　宝能危局之下，2年前带着绝大多数的地产业务与姚振华紧急切割的姚建辉（姚振华的胞弟），还是无法独善其身。
　　《凤凰WEEKLY地产》近日获悉，继深圳豪宅楼盘宝能城被法拍后，姚建辉正在为其深圳华强北的一处旧改项目寻找买家。
　　项目使用银行借款12亿，使用土地后置抵押，目前土地证还未拿到，银行放款已2年半。对银行来说，已经是风险较高的一笔贷款。
　　姚建辉旗下上市公司宝新置地，如今也因2。27亿元的银行贷款被追债，和另外一个上市平台宝新金融左手倒右手，互相支援仍难解困境。
　　12亿贷款还未办理抵押
　　《凤凰WEEKLY地产》在近日获取了一份项目出售资料，是深圳吉通实业有限公司持有的一处位于深圳市著名电子市场华强北的旧改项目，地块信息是骏嘉B2100024地块城市更新单元。
　　华强北旧址项目地块
　　工商资料显示，深圳吉通实业有限公司由深圳宝新实业集团100控股，宝新实业集团由宝新控股持股85，后者就是宝能姚建辉控制的公司。
　　项目资料显示，项目为100货币补偿，补偿总额约15亿元；目前已完成桩基础工作，尚未补交地价，地价款约13。5亿元（不含契税）。
　　债务有14。5亿元。一名宝新实业的员工介绍。
　　去年10月底，骏嘉B2100024地块城市更新单元曾经被吉通实业有限公司挂上阿里拍卖，起拍价1个亿，加价幅度100万，但到了正式拍卖的当天，拍卖被撤回。
　　宝新华强北项目位于深圳地铁2号线华强北地铁出口，为纯地铁上盖物业，地段绝佳，占地6400平方米。旧改之后的计划建面8万平米，拟建设一栋高约240米的超高层。
　　华强北旧址项目示意图
　　这个项目的土地上，此前耸立着的大楼叫做高科德电子市场，内部商户多以倒卖芯片呆料（芯片库存）为业。2017年，高科德电子市场因拍出一块55万的呆料闻名华强北。
　　地段好，又完成了拆迁工作，只等建设周期完成销售收金。如此优质的项目，如今姚建辉又计划出售，可能与银行借款有关。
　　一位宝能系的前员工向《凤凰WEEKLY地产》透露，宝新华强北项目向某四大行之一的银行借款12亿，利率7。5，2020年10月放款，使用的是土地后置抵押。后置期不超过12个月，现在土地证没办下来，估计银行也很着急。
　　土地后置抵押，即在取得土地证之前放款，在土地证取得之后办理抵押手续。后置期12个月的意思是，在拿到土地证的12个月内必须办理抵押手续。
　　按照项目资料，宝新原计划在2022年4月拿到土地证，但目前只拿到了第一步的建设用地规划许可证，而银行已经放款约2年半，目前处于借了钱还没拿到抵押物的尴尬处境。
　　其实这些抵质押手续只是银行的抓手，抓手的意思是这笔贷款再难，还是有抵质押物可以处理。而机构给出这笔批复，最重要的还是基于对企业风险的把握，机构认为这笔贷款到期你是可以还款的。上述前员工说，如今宝能出了系统性的风险，银行的评估肯定是不一样的。
　　2019年姚建辉刚刚拿下高科德电子市场时，可能还能卖出一个好价格，但如今随着华强北的整体萎靡，项目在市场上不一定很抢手。
　　宝新华强北项目的土地性质是商业，可售只有写字楼和公寓。目前深圳的公寓整体的情况是竞争激烈，去化慢。宝新在项目资料中介绍，公寓可卖到8万8。5万平米。目前华强北正在售的就有恒邦时代广场和宝树台两个商办公寓楼盘，一个单价7万，一个单价10万，单价10万是因为传闻带了学位。
　　写字楼的出租可能也会存在问题。华强北的商业现在也不好做，产业发展转型升级，信息透明度提高，加上网购和元器件分销商多了起来，干代理的、柜台、背包客很多都做不下去走了。深圳一名芯片行业从业人员介绍。
　　倒腾上市公司
　　除了深圳项目，姚建辉旗下的上市公司，也在被银行追债。
　　这个月初，宝新置地（00299。HK）公告称，公司旗下子公司接到一项未偿还本金约2。27亿元的贷款融资提前到期通知书。
　　根据公告，宝新置地旗下一家湖南的项目公司，因为没有按时还款，造成违约，银行决定行使其加速权，要求提前偿还该融资项下的本金总额及所有逾期利息。
　　宝新置地是姚建辉地产业务的唯一上市平台，但目前还没有包含进小姚（姚建辉）所有的地产项目，所以公司体量一直不大，2022年上半年的资产净值仅41亿元，共8个地产开发项目。
　　宝新置地的资金紧张已经有一段时间了，根据此前披露的财务数据，宝新置地2021年同期净利润为9137。8万港元；除所得税前亏损为4。16亿港元。截至2021年底，宝新置地的借款总额约为81亿港元，短债超过了一半，约54亿港元借款将于一年内到期，占其借款总额约66。7。
　　2022年10月，宝新置地宣布拟以23。04亿元出售汕头市泰盛科技有限公司全部股权，以偿还对宝新金融债务，抵销宝新置地集团（宝新置地及其附属公司）应收账款和偿还厦门国际信托的抵押贷款。
　　汕头市泰盛科技有限公司的开发项目是位于姚氏兄弟老家汕头市的宝能时代湾，曾被宝能内部宣传为宝能历时26年回归家乡的作品。
　　宝新金融的单一大股东是姚建辉，也就是说，这笔交易是姚建辉内部的左右手腾挪。这样的腾挪在姚振华的宝能投资体系也上演过，中炬高新、韶能股份都用相似的方式，没有离开姚振华的控制。
　　这一次，摆上货架的华强北项目是否会再次上演左右手戏码？