对当前房地产形势的再认识

　　01hr恒大债务重组方案，预料之中：给债权人两个选择：一个是发新债置换旧债，期限在1012年；一个是股债结合，部分是59年的债，部分是挂钩物业和汽车的股权。为何说预料之中？因为强制清盘，大家都得玩儿完，以时间换空间，可能还有一丝希望，不然还能怎么办？
　　这个事件，折射出一个重要信号，即没有因为地产而绑架实体，绑架政府决策；没有因为地产大而不倒而无原则救市。市场化、法制化，谁的孩子谁抱走这是最基本的商业逻辑。境内外债权人都应认识到这一点，不应把恒大问题的解决，寄托到政府必然救助的逻辑上。
　　当然，行业要纾困，但哪些要救，哪些不救，逻辑很清晰！
　　在金融16条和近期重要会议中，讲得很明了，即是否稳健经营、坚持主业，是否因暂时流动性紧张而陷入困境。恒大的问题，是盲目多元化，过度加杠杆造成的，不是暂时流动性紧张的问题，而是资不抵债的问题，债务重组、清盘聆讯是必然结果。对那些坚持主业，但因流动性暂时紧张而陷入困境，可以成为政策救助的对象，但恒大不在这个范畴。
　　这既是坚持原则和定力，也是高层一再强调的，既要防范好系统性风险，也要防止道德风险。当然，所谓救助，绝非大金主驾着七彩祥云来注资或收购，而是创造多渠道的融资对接、收并购机会，提供适当担保（如中债增或本地国企担保）。同时，尽力稳定市场，稳定资产价格，为资金注入创造稳定环境。当然，资金是否愿意进入，还要坚持你情我愿的商业化逻辑。
　　02hr说到保持定力，不得不提调控的事情。
　　据经济观察报报道，2月中旬，北上广深四大一线城市政府主官带着一些想法，到北京参加闭门会议。但在房地产调控的问题上得到的回复是：保持定力。所以，此前的一些表态，就值得玩味了。2月初，就有媒体提问，将深圳楼市打入谷底的二手房指导价政策实施两年，是否会有调整计划。深圳住建局回应说，内部已根据市场形势对参考价重新做了一版方案。
　　然后呢？没有然后了！
　　3月份，商品房市场回升的势头弱了，很多人问，既然一线城市才有需求的潜力，为何不放松呢？
　　显然，就是保持定力！
　　春节后，市场在企稳回升，但要重视结构背后的问题。根据中指院数据，今年12月30个代表城市中，18个城市90平方米以下产品成交套数占比下降，比如北京、苏州等城市，90平方米以下占比下降2530；17个城市120平以上产品成交套数占比提升，一二线城市有13个。
　　以苏州为例，12月份，苏州90平方米以下刚需型新房产品成交363套，同比下降了25。6；90200平方米新房成交5665套，同比下降12。0，成交套数占比89。9，与2022年同期基本持平。而200平以上大户型新房产品成交273套，成交套数占比逆势提升到了4。3。
　　从总价看，2023年12月，250万以下总价的成交套数占比37。0，较2022年同期下降4。0个百分点，250600万的成交套数占比较2022年同期下降1。9个百分点，600万以上提升5。9个百分点。
　　其他城市都是一样的。显然，新房市场回升，主要是改善型需求在释放。而且，主要集中在富裕人群的改善，至于一般的改善（比如所谓刚改），不能忽视其动力也在下降的现实。
　　03hr那么，刚需去哪了呢？23月份流向二手房市场了。因为，只有在二手房市场，才能找到小面积的、价格低廉的房子。即便如此，春节后刚需释放的二手房小阳春似乎也没那么强劲。
　　根据中原地产数据，自3月中旬起，广州楼市热度降温，二手住房周度成交连续两周下滑。本周（3。133。19）业主报价指数为24。0，环比上周净减7。5。看房量下降，促使业主信心减弱，报价指数下调。本周报价下调15之间的盘源占51。4，较上周增加7。3。
　　从2021年底开启的楼市纾困，除了一线城市外，该出的政策都出了，超预期的或不该出的政策，也出了。比如，资本市场开闸（允许借壳上市、再融资）；比如，房价连续下跌城市，首套房利率可突破既有底线，甚至可以不设下限。但是，商品房市场并未像过去那样富有弹性。
　　可以说，政策的边际效应在下降。因此，如果一线城市也放开限购、限贷等行政干预的政策，对刚需的拉动作用并不大，更多的是改善型购房，特别是豪宅型市场。从近期深圳的二手房成交结构看，总价在300400万的刚需型购房下降，而大户型、高总价房源成交占比有提升。
　　这样，房价水平会结构性提升。而政策松绑，特别是认房又认贷的限贷松绑，还会带来部分人群利用杠杆，导致房价水平上涨，不仅在房住不炒上失信于民，而且还会导致刚需更加难以上车，改善购房（特别是首次改善）的动力更弱，市场结构越来越畸形。
　　04hr注意的是，目前房价企稳已现端倪。2月70城新房、二手房自2021年8月以来首次同时环比上涨，且上涨城市数首次超越下跌数，一线城市二手房挂牌价更创历史同期新高。历史可见，房价见底后，无论是总量利率、还是因城施策等空间都会有限，尤其是热点城市库存整体偏低。
　　总的来讲，不管是从政策的效果，还是政策的空间来看，进一步的政策松绑，非常有限了。所以，截止到3月份，5年期LPR连续9个月保持在4。3，广州各大银行首套房利率普遍为4。3（LPR0），二套房利率普遍为4。9（LPR60），已是在底线运行了，没有下降的空间了。
　　3月份，首套房、二套房主流房贷利率较去年同期分别回落131和69个基点。照理来说，不谈其他纾困政策，单降息这一项，对降低月供的效果就非常大了，但此举并未换来需求大规模入市，显然需求端出现了问题，这就是疫情后一直强调的居民端资产负债表受损的现实。
　　因此，放开一线城市限购、放开认贷不认房，换来的是一时回升、局部回升，而失去了民意及对房住不炒的承诺。事实上，需求潜力，确实是很大，比如广东、福建、浙江、海南、上海、北京的住房自有率分别自有44。7、57。2、57。3、61、64。1、64。7。
　　但是，潜力需求不等于现实需求，这是当前制约楼市稳定的最关键的因素。这就是为何，近期国家这么大力度强调房地产新模式，发展保租房，行业高质量发展等。从根本上讲，其目的一方面在通过供给侧改革，让供给适应需求，同时尽快将广大新市民、年轻人的购买力提振上来。
　　但这是一个较长的过程，但短期内的楼市压力可想而知！
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