又一个房地产大佬被捕了？

　　1hr2022年的岁末，中国的房地产圈格外寒冷。
　　12月12日，就在恒大老板许家印被传跳楼后不久，现年69岁的富力地产创始人张力因被指控涉嫌行贿美方官员，在英国伦敦被捕。
　　具体原因是美国有关部门指控张力通过送回扣行为，拿下几份在加利福利亚州的商务合同。
　　根据外媒报道，在向当地法院支付了1500万英镑的保释金后，张力已被监视居住，同时正面临被英国引渡到美国的法律程序。
　　案发后，富力地产立即撇清与此案关系，称其是张力的个人项目，并且解释美国项目本身没有问题，当事人来中国出差，张老板只是尽地主之谊，根本不是行贿。
　　可行贿美国官员天价保释金引渡美国受审这些敏感词汇还是让许多人感慨。
　　令人惋惜的不只是创始人被捕，而是富力地产从一家千亿房企已变成欠下数千亿债务的负力地产。
　　2020年，富力地产年报数据显示，富力扣除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为78。61、176。66、0。48，央行和住建部等部门规定这三个指数分别不得大于70、不得大于100、不得小于1。
　　一句话，不该踩的三条红线，富力地产全部踩上。
　　截至2022年中，富力地产总资产3826亿元，总负债3065亿元，净资产761亿元，资产负债率超过80
　　怪不得富力旗下多个楼盘出现问题，如山西太原富力城八号园东园，交房两年都未接入国家电网和天然气，频繁停电导致停水、电梯停运，业主进入富力中心交涉时工作人员百般推诿、闹剧频出
　　要知道，富力可曾是地产圈有名的华南五虎之首，恒大、碧桂园都曾是它的小弟，富力地产的李思廉还曾在谈判中让王健林气得摔了杯子。
　　2hr2017年7月19日，万达和融创在北京万达索菲特酒店召开发布会，现场引来了许多媒体。
　　原本只是万达和融创之间的交易，忽然多出个富力地产。
　　现场记者正在好奇，主持人匆匆宣布原定5点的发布会将推迟到下午6点开始。
　　戏剧性的场面出现了：现场展板主体从最初融创、万达、富力三家，紧接着换成融创、万达两家，最终又换回融创、万达、富力三家。
　　罕见的临时换展板，揭示了幕后必定发生了不同寻常的事情。
　　很快有人绘声绘色地表示，亲耳听见王健林在紧闭的VIP包厢内大骂：这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！
　　据说，话音刚落，就听见现场摔碎玻璃杯的声音。
　　下午6点半左右，延误了一个多小时的发布会终于开始。
　　富力地产最终以199亿元，近乎6折价钱打包收购了万达商业地产旗下77家酒店资产。
　　同年，富力地产纯利润达到214亿，同比猛涨204，其中131亿是收购万达酒店带来的投资溢利。
　　一年后，富力地产实现销售1311亿元，稳稳跨入千亿房企行列，还在同年举办的博鳌房地产论坛上获得了中国年度影响力地产企业称号。
　　可惜对富力地产来说，这一切只是昙花一现。
　　3hr富力地产的总部大楼挂着一幅字：富而思进，力拔山河。
　　这幅字一语双关，不仅嵌入了公司名字，还融入两位创始人的名字：李思廉和张力。
　　1992年，在香港做证券交易的李思廉来到广州做起出口贸易。
　　因为目睹诸多香港大佬靠房产发家，李思廉对房地产生意心心念念。
　　虽说自己这些年赚了两千多万港币，可这点钱想在香港房地产砸出点动静，纯属痴心妄想。
　　于是，李思廉想到了在广州做生意时结识的下海干部张力。
　　张力学历不高，年轻时当工人，后来担任广州市二轻局团委书记、广州市白云区乡镇企业管理局生产科科长等职。
　　这些职位不高，可积累的人脉却十分可观。
　　张力曾劝说李思廉将钱投到内地房地产市场，提出：你出钱，我出力，这笔钱足够撬动一个房产项目。
　　于是，一个有心无钱，一个有钱也有心，随即一拍即合，共同创立富力地产，闯进广州的房地产市场。
　　富力成立后，张力也确实给力，不仅负责富力的土地购置、工程开发和成本控制，还积极贡献昔日的资源。
　　富力起家是靠广州旧改工程，首个项目是由旧城区和旧工厂改造而来的富力新居，开盘就大卖，张力早年的人脉自然起了关键性作用。
　　这之后的富力几乎是迎着广州旧城改造不断崛起，广州著名的猎德村、杨箕村、茅岗村旧改，主导者便是富力，江湖人称广州每一根烟囱倒下，背后都有富力一份功劳。
　　2000年，富力通过各类旧改项目赚得盆满钵满，企业资产已经达到20个亿，是广州房地产界无可争议的第一名。
　　4hr2003年，富力地产经过与SOHO的潘石屹一番明争暗斗，最终以32亿元拿下北京东三环广渠门附近占地面积达41万平方米的一块地，盖起了北京富力城。
　　这个建筑面积达150万平米的旗舰项目虽说遭遇了非典等不利因素，可同年销售就达到8亿，第二年销售更是达到31亿，几乎与富力地产在整个广州的业绩持平。
　　2004年，由于国家进行宏观调控，国内房企受到波及，纷纷叫苦不迭。
　　那年的博鳌房地产论坛上，沿袭拆旧建新策略的富力地产，首次成为中国房地产企业综合实力第一名。
　　首创老总刘晓光问参会的李思廉：宏观调控最让你难受的是什么？
　　李思廉摇摇头说：我们没什么难受的。
　　他又认真地想了下：真没什么难受的。
　　2007年，富力地产以161亿元销售额排名第四位，仅次于万科、绿地和中海，位居华南五虎之首。
　　此时，富力已经在广州站稳了脚跟，相继在天津、成都、重庆等地拿下大量商业地块。
　　遗憾的是，富力扩张速度快是快，可自身并没像其他房企那样真正玩转商业地产和配套物业，资金链始终是在走钢丝。
　　2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达11，资金出现严重问题，眼瞅着就要崩盘。
　　幸亏当时全球遭遇金融危机，政府推出4万亿救市，房地产市场借此回暖，富力地产勉强逃过一劫。
　　5hr2013年，富力忽然改变策略，不再碰旧城改造，说水太深，改去各大城市买烂尾楼自己开发。
　　背后原因也很简单，富力曾经的合作伙伴合景泰富，深度牵涉广州巨贪曹鉴燎案件之中。
　　曹鉴燎曾任广州市天河区沙河镇委书记、天河区区长、区委书记、增城市委书记、广州市副市长等职，因贪腐被抓，被曝通过将集体自留土地贱价卖给开发商，从中收取好处，其中就涉及合景泰富。
　　虽然此案最终并未牵扯到富力，可张力和李思廉都心有余悸，旧城改造项目涉及方方面面，想当个干净人，不太容易。
　　毕竟，之前广州旧城改造中，富力很多项目都是通过非公开方式低价拿地。
　　与此同时，富力又在武汉的旧改项目上败给上海复地，富力两位老总就此决定：不再碰外地旧改项目，咱关系没那么硬。
　　这时的富力又遭遇新一轮调控，张力和李思廉讨论半天，决定不再硬碰硬拿高价地，也不去碰地王，拿地的平均溢价率不超过30。
　　旧改不碰，拿地又很纠结，富力当时除了在上海早前拿的三块地，果真就没敢再碰一线城市的地。
　　2015年，随着国家宏观调控放松，一线城市房地产市场火热，富力地产与这波高涨的行情擦身而过。
　　在连续遭遇了随后几年一冷一热的房产调控后，富力地产几乎完美错过了所有转型的机会。
　　6hr此时，当富力还在继续保守中向稳时，曾经的小弟恒大和碧桂园却娴熟地在一线城市玩高周转，不断高抛低吸，双双跃升而出。
　　2016年，富力地产的年销售额为651亿，恒大、碧桂园却纷纷突破了3000亿规模。
　　此一时彼一时，富力地产风光不再，从一线房产掉队之后只能眼看别人跑马圈地，高奏凯歌。
　　更可气的是，当时的广州足球队其实有两支，分别是恒大队和富力队。
　　原本富力队与恒大交手的战绩不分伯仲，可在许家印一番真金白银砸下，恒大队数次把富力队踢得鼻青脸肿，连赢数场。
　　眼见足球也不行，住宅项目也不景气，张力和李思廉开始专注在商业地产板块，项目的高利润和高溢价也确实让他们感到惊喜。
　　2016年，在商业地产板块，融创营收仅为353。4亿，净利润为24亿；富力却实现营收537亿，净利润高达68亿。
　　因此，当听说只有融创准备接盘万达手上的酒店等资产时，张力和李思廉动心了。
　　实际上，富力地产内部在讨论要不要接手万达酒店项目时，很多人并不看好，认为商业和酒店这些高杠杆、高负债的持有型物业会拖垮富力，就连拿地成本也正造成富力的巨大负债率。
　　富力财报显示，2017年上半年拿地支出高达200亿元，已超过2016年140亿元拿地金额。
　　而且，富力总负债实际已高达1230亿元，净权益负债率为175，远高于核心开发商78的平均水平，岌岌可危。
　　不过，张力和李思廉显然并不在意眼前的危机。
　　7hr他们觉得万达拍卖的价格很实惠，而且王健林是迫不得已甩卖，关键时刻还能再砍一刀。
　　正因如此，李思廉才能揣着近200亿现金去和万达谈收购时，出其不意狠狠杀了王健林的价，以6折接盘万达七十多个酒店，使得富力在财报上录得了130亿的收购盈利。
　　富力也很开心，花199亿买下77家万达的酒店，算下来平均成本2。6亿，相当于自己盖酒店成本的一半还不到，怎么说都划算。
　　站在这个角度上来说，富力买下万达77家酒店确实看上去很划算。
　　只是酒店经营十分消耗资金，回报率得看长期，短期内基本都是赔本买卖。
　　事实也是如此，业内券商提出富力收购的77家酒店除去未开业的2家，2016年仅实现利润8。74亿元，全部开业后净利润不会超过10亿元，给予目标估值约10倍PE，则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元，比富力支付给万达的价格还少了99亿元。
　　甚至，当富力完成收购万达酒店交易之后，国际信贷评级机构惠誉当即宣布，将富力信贷评级列入负面观察名单。
　　穆迪则将富力地产的评级展望由稳定下调至负面，同时确认其评级为Ba3。
　　可张力不以为然，觉得做事要放长眼光，优质的酒店资产可以为企业带来稳定的现金流和投资回报，具备无限可能的资产，这对富力卷土重来是莫大的机会。
　　富力的后续发展似乎也向着张力的期望发展，2018年，富力地产实现销售1311亿元，同比增长60，其中最主要的盈利就来自商业地产项目。
　　这一年，富地地产在博鳌房地产论坛上再次获得了中国年度影响力地产企业称号。
　　李思廉当时住的就是自家的酒店，他说：成为世界最大的豪华酒店业主，感觉很好，起码自己在出差的时候，可以受到特别的关注。
　　2019年，富力旗下运营酒店已累计达到90家，总建筑面积逾395万平米，成为全球最大豪华酒店业主。
　　因为对富力庞大的酒店资产以及资本结构持续好转的看好，惠誉及穆迪评级机构又将富力地产的评级展望上调至稳定。
　　2019年7月，国际知名投行摩根大通还先后增持富力地产392。51万股及849。78万股。
　　只是这次的评级和投资机构看走了眼，富力当时资本面好转是因为公司将全部重心都转到抓销售促回款上，才使得账面好看了一些。
　　可此时的富力负债问题其实已暗流涌动，短期借款153亿元，长期借款当期应还426亿，两者合计597亿元，比2018年同期（524亿元）增长14。
　　最令富力的两位大佬苦恼的是，那些拿股权融资换来的数百亿借款买来的酒店，始终没能找到合适的接盘侠。
　　8hr富力盘下的诸多酒店非但没能继续帮助融资，庞大的运营和人力成本早已成为富力地产难以言说的鸡肋。
　　2020年的全球疫情，几乎是对富力地产旗下酒店业的致命打击。
　　为了回血，富力不得不学万达当年的卖卖卖模式，不仅将广州珠江新城的写字楼、旧改项目统统质押了股权，还为海南的游乐场、商办等项目苦苦寻找买家。
　　此时，富力地产被曝出流动负债为2043。03亿元，其中短期贷款为622。7亿元，还因脚踩三道红线，导致企业负债率过高，无法融资。
　　富力地产除了大力促销保证现金流，就只能继续卖掉手上的资产。
　　用富力地产董事长李思廉在年报中的话来说：2021年资产出售的规模及速度前所未有。
　　其中，富力地产将其位于广州的物流资产70的权益，以63亿价格出售给黑石关联基金，最赚钱的富力物业则以100亿价格忍痛卖给了昔日的小弟碧桂园。
　　虽说从资产上看，富力地产依然拥有千亿房企的架子，可由于总负债超过3000亿，不管卖多少，依旧资不抵债。
　　截至2022年上半年，富力地产现金及现金等价物20。24亿元，受限制现金132。96亿元，总现金及银行存款（包括受限制现金）为153。20亿元。
　　要知道2020年时，富力地产的现金及现金等价物尚有256。73亿元。
　　这意味着，不到三年时间，富力地产的现金及现金等价物已严重缩水90以上。
　　在国内资产处置并不顺利的情况下，海外资产处置成为富力地产套现资金的重点。
　　2022年，富力地产已出售了位于伦敦的两个项目，张力此次在伦敦被捕，可能就是与处理当地的项目有关。
　　本来，由于总计约466亿元的境内外债务两次集中打包展期，暂获3年以上喘息时间，让市场对富力起死回生有了些许的期待，可随着张力这次被捕，富力还能撑多久令人感到担忧。
　　富力的富得益于打包收购万达的酒店资产，可随之而来的负也正来自于这次自信满满的收购。
　　那天收购万达资产的酒会上，王健林冷着脸冲台下的李思廉说：批量收购酒店的机会，相信一百年只有一次，通过一定财技，相信富力收支也能达到平衡。
　　李思廉笑着点头，手里却忙着用手机回复那些向他表示祝贺的信息，估计压根没听出王健林话里有话。
　　资本的海洋波云诡谲，欲望和克制始终是一门学问，若不能学会掌握平衡，沉没将是必然的结局。
　　本文作者：海边的风声君，经风声岛独家授权万小刀头条号发布。
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　　参考资料：
　　富力董事长玩脱了，商业人物
　　富力地产创始人涉嫌行贿在英国被捕，公司回应，盐财经
　　李思廉和他的富力帝国，雪球
　　销售疲软、债务高企，富力地产正摔得越来越重，花朵财经
　　富力，卖身能否求生？棱镜
　　头条群星10月榜