聊几句停贷风暴的背后

　　河南村镇银行还没完全收尾，疑似更大的＂风暴＂就开始出现在了公众视野。
　　多个楼盘业主公开宣布＂停贷＂。
　　而且这个现象已经从单个楼盘，蔓延到了周边楼盘，又从单个城市，覆盖到了全国。
　　我看了下名单内，涉及上海的几个楼盘，基本属实。
　　看了下小区的数量，毛估了下人数。
　　这一波，媒体说是＂停贷潮＂，还真一点都不过分。
　　一、
　　很多朋友都在担忧，这块对银行的信贷资产是不是会有巨大影响啊？
　　比如银行＂暴雷＂什么的？
　　分享几个数据，克尔瑞的统计显示，截止21年底，24个重点城市中问题项目套数约占当年成交套数的9%（按面积是10%）。
　　规模方面，21年的一手房按揭贷款金额约为3-4万亿元。
　　2个数值计算，实际涉及的大概在2700亿左右。
　　再叠加贷款比例（假设50%）、＂停贷＂人数（假设50%），这个金额大概在675亿（实际一定会更少）。
　　从停工到延期交付，再到发起停贷、实际停贷，中间几层下来，当下的数量不会太多。
　　如果说放任其发展下去，有问题肯定是必然的。
　　但当下，事情还远远没有到这个地步，也没有真正大范围的波及到银行 。
　　没大部分人想象得那么严重。
　　一方面，很多＂停贷＂告知书上说明的开始时间，都不是现在（银行当下基本无感知）。
　　几家上市银行，这几天开始披露涉及逾期住房的按揭贷款余额。 比如民生银行公布了，涉及风险事件逾期按揭贷款余额0.66亿元。交通银行是0.998亿元、浦发银行是0.56亿元、平安银行是0.318亿元.... 加起来没多少。
　　再看下历史的逾期情况，近10年来，按揭贷款的不良率也就在0.3%-0.4%（来源于华泰的研报）。
　　真实哪怕有些许提升，大部分银行应该都还是扛得住的。
　　另一方面，监管、地方政府等也都在各种尝试，在化解风险。
　　前几天，银保监会也有相关回应，而且也提到了核心的问题点：保交楼。
　　业主停贷也是为＂不还贷＂吗？肯定不是。
　　所以解决问题的关键，还是如何解决＂ 烂尾楼＂复工问题。
　　有进展吗？有！
　　在一些媒体关注之下，小部分已经正常施工了、有的说是快复工了。
　　实操层面上，近期江西赣州绿地博览城商住小区的操作，可以关注一下。
　　当地政府回购未动工地块，根据施工进度返还土地出让金给房企，用于项目建设。
　　这个操作可以啊，是不是这些有停工楼盘的开发商，都去盘一盘未动工的地块？
　　二、
　　产生＂停贷＂事件的原因，是因为＂烂尾楼＂或延期交房。
　　看了下，几个＂停贷＂的楼盘，基本都围绕这2个基本节点。
　　1.工地长时间（短的几个月，长得超过1年）基本＂停工＂；
　　2.业主们多方反馈无果；
　　＂停贷＂就成了当事人的无奈之举，被逼到绝路了。
　　在这个房贷模型中，居民端应该是整个金融链路里最弱势的一方了。
　　从银行和业主的信贷关系来看，如果烂尾楼有业主＂停贷＂，理论上来看多半是业主违约。
　　那银行呢？
　　银行说，我也很无辜啊。我审批贷款给客户。
　　凭什么我钱放出去，结果你买的楼盘开发商违约了，让我银行承担？
　　你找开发商啊....
　　那开发商呢？
　　开发商说，现在拿地那么贵...各类成本这么高...
　　三道红线下来，融资通道、成本巨变...本来还好，结果各种限购。
　　楼盘销售没那么好卖了，我压力也大啊。
　　有限的钱也只能用在刀刃上...
　　现实呢？
　　这几年的监管新规，房企的资金来源出了不少问题。预售资金监管的收紧，导致房企的金融杠杆游戏被迫提前结束。不少资金周转能力有限的，最后难免要搞些违规操作，比如挪用＂监管账户＂资金之类的...
　　一旦釜底抽薪之后，还不行的话，就会出现＂烂尾＂。
　　三、
　　但当下＂停贷＂事件影响范围有限，整体风险暂时可控。
　　鉴于监管已经介入了，相信事件会稳步解决。
　　早前聊过一点，越是大银行，其实越不用担心。
　　因为这些银行的盘子足够大，风险够分散。
　　但有些地方银行，很值得大家关注下。
　　比如一些非上市的地方银行们，业务相对比较集中的。
　　＂烂尾楼＂断供不只是房企的摆烂，其实更是背后是整个地产供应链的问题。
　　更值得担心的，其实是开发贷。
　　看了不少研报，一些中西部地区的对公地产的信贷压力其实提升很明显。
　　比如停贷这件事，应该也不难发现问题的区域集中性。
　　其实开发贷等对公地方方面的信贷也是一样的。
　　假设现在是经济下行的时候，那资产质量恶化，大概率会超出预计。
　　这个话题，其实蛮难聊的，稍微掰扯几句吧。