海花岛日与夜2万套空房挂牌出售，房价早已腰斩，整个岛空空的

　　本文来源：时代财经作者：林心林
　　行驶到距离海花岛还有三公里的滨海大道上，目之所及除了蓝天、椰林，还有稍显空荡的车道。
　　以前刚开岛那几年，从高速路口就开始堵了，到滨海大道这里六条车道都堵死，海花岛地下停车场也停满。儋州当地出租车师傅王新对于这样的场景还历历在目。
　　在海南，海花岛的神话似乎无人不知，不少儋州本地人甚至能把这座人工岛的十年开发故事讲得头头是道。今年年初，海花岛39栋楼拆除风波让外界再度将目光聚焦在这座已经开发了十多年的岛屿上。
　　这是一座矗立在海南岛西北角的巨无霸人工岛，距离海南省会海口一百多公里，总面积约7。8平方公里，是全球最大的人工岛。
　　宛若盛放花朵形状的海花岛由三个离岛式岛屿组成，其中1号岛为囊括主题乐园、购物中心、商业会展、餐饮休闲等的文旅服务区，2号、3号岛则是以住宅、度假公寓、海滨别墅为主的居住区。
　　2021年元旦，在住宅销售了六年之后，1号岛首期商业业态进入试营业，整座岛终于迎来全面开放，本地人与外地游客将六车道的海滨路堵得水泄不通。当时一组数据显示，整个海花岛已累计投入约810亿元。
　　不过如今，王新的载客生意清闲了不少。他说，因为疫情防控和淡季的缘故，每天搭载去海花岛的乘客少了许多，车道随便你走。
　　从滨海大道右拐进入入岛大道，车辆逐渐靠近海花岛2号岛。王新指着沿路被工业围挡拦起来的工地，里面是重新建造的入岛大桥，之前是水泥路平铺，造成海水不流通、污染海域环境，现在政府责令拆除重建，让水域可以来回流通。
　　王新感叹，因为开发商的违规开发行为，这几年海花岛的不少项目工程都经历了拆倒、重建的过程。
　　那里就是被政府收回的海花岛39栋。临近下车，王新指着远处一排临海的建筑群说道。
　　海花岛39栋，时代财经摄
　　39栋楼被层层围住，不能停留、拍照
　　海花岛工程在2009年正式启动，彼时正逢海南省填海造岛的高潮，同时期填出了多达12个人工岛。然而，自2017年中央环保督察组对海南省开展第一轮督察，那些无序违规开发的人工岛项目被勒令暂停，甚至拆除。
　　在海南掀起的环保风暴中，海花岛2号岛2141地块建设的39栋楼备受关注。
　　因违法取得规划许可证，早在2020年5月儋州市就对海花岛39栋住宅建筑下达停工、停售令；2021年12月，儋州市下发行政处罚决定书，要求开发商限期十日拆除39栋住宅建筑，这在当时一度引发不小的风波。不过，到了今年4月，风向再度变化，原本计划拆除的39栋楼不再拆除，而是变更为没收。
　　7月下旬，时代财经来到上述39栋楼现场。远远就能看到，几排孤零零的建筑群矗立在海边，四周没有太多遮挡，其中靠近海边的楼栋可以观赏到一线海景。
　　海花岛39栋现场，时代财经摄
　　据观察，靠近马路的楼栋基本都是毛坯房模样，外立面尚未完工；靠近里面的楼栋外立面则经过简单装修，以白色调为主。现场已经没有工人、塔吊在工作，只是凌乱堆放着一些钢筋、瓷砖等建材，周围一公里内同样是荒无人烟的工地。
　　不过，想要靠近这临海矗立的39栋建筑群并不容易。距离39栋楼仍有1。5公里左右处，有一排围挡拦住了入口，上面赫然写着施工重地闲人免近。即便走近围挡内，也不时会有保安骑着电动车巡逻，要求不能停留与拍照。
　　被工业围挡拦起来的海花岛39栋，时代财经摄
　　外围路口处有临时搭建的保安亭，一名身着黑色制服的保安告诉时代财经，原本开发商的保安人员已被调走，自己是政府指调过来驻守的人员。
　　这（39栋）本来是海花岛最后一个小区了，现在已经归政府下面的洋浦控股接管了。海花岛恒大物业人员张亮告诉时代财经。据了解，洋浦控股为海南省批准设立的省属国有独资企业，业务涉及工程建设、园区运营、酒店运营等。
　　张亮透露，7月初还有领导过来视察39栋。至于此前购买39栋房屋业主的处理结果，张亮则表示恒大已与328套售出房屋的业主都解除了购房协议，可以选择退款或者置换恒大全国其他项目。
　　退款是按照业主之前买的价格退，不是按市场价，所以很多业主不高兴。不过，恒大挨家挨户上门处理，所以退款两年前就都退完了。张亮说道。
　　没收回去的39栋住宅将如何处理呢？
　　事实上，早在2020年儋州市政府要求39栋停工停售的整改方案中就提及，收回39栋住宅建筑全部转为项目业主自用，所有房源坚决不得用于销售。彼时恒大海花岛公司制定海花岛39栋建筑后续处置方案显示，确定转型为酒店经营、办公租赁、员工宿舍以及人才公寓等四种模式。
　　不过，就目前情况来看，处置权已不在开发商手中。在走访距离39栋最近的住宅区和商铺时，有商铺老板透露，39栋将被作为政府引进高层次人才的人才安置房。
　　下半年就准备开始往外销售了，均价大概8000多元。海花岛中介李明也指出，39栋未来将用作人才公寓。在他看来，8000多元的均价放在海花岛已经算便宜了，毕竟巅峰时，临海高层要两三万。
　　房价腰斩，中介门店倒了一半
　　2015年12月，海花岛正式对外销售，恒大自称在全国投了将近8亿元的营销推广费。2号岛业主梁华告诉时代财经，当时铺天盖地都是海花岛广告，恒大还包机带业主去海花岛买房。当时我们包机上的业主几乎人手一套，老带新还可以返1万元。
　　据彼时恒大披露数据，海花岛首日认筹到访人数10万人，创造了122亿元的销售额。当时，海花岛首期公寓的开盘价为5688元平方米起，此后伴随海南房地产的发展逐年上升，到了2020年海花岛的新房价格已涨至2万元平方米以上，景观好的房子或者洋楼则逼近3万元平方米，五年间涨幅超四倍。
　　刚开岛那两年，一堆人跑来海花岛开中介门店，一年能赚几百万。谭鑫也是2016年来海花岛开中介门店的儋州本地人之一。他形容早期卖房跟捡人头一样，发传单都能卖出房子，一套房能拿到3。5的佣金以及不菲的成交奖。
　　但自2021年下半年开始，房地产市场下行、旅游业受挫，海花岛的房价不再坚挺。今年跌得更厉害了。谭鑫说道。目前海花岛一手房尾货均价在1。7万平方米左右，但二手房挂牌价则在1。1万元平方米左右，甚至不少挂牌八九千元每平方米，与巅峰时相比已然腰斩。
　　旺铺出租的中介门店，时代财经摄
　　房价与销售骤冷，海花岛上的中介生意也陷入惨淡。时代财经走访中发现，2号岛沿街的许多中介商铺都大门紧闭，玻璃门上贴着用A4纸打印的旺铺招租广告；即便有的门店大门敞开，里面也空无一人。
　　据谭鑫介绍，海花岛最火爆时有100多家房产中介，但现在仅剩几十家，一半都不到。以前一个月就能卖8套、10套，现在全年才卖出十几套，很多还都是海花岛周边的楼盘。
　　同时，这些中介门店也面临着被开发商拖欠佣金的情况，我被欠了40多万佣金，不抱希望了。谭鑫说道。
　　同样苦恼的还有急于脱手的业主和投资客们。李明告诉时代财经，如今海花岛2号、3号岛上有超6万套住宅和公寓，其中超2万套住宅和公寓正挂牌出售。很多业主委托卖房，接近本钱卖的都有，不过整体有价无市，流通性很差。
　　其还指出，目前收房的6万多套房子中，仅有小部分早期销售的房子有房产证，不少房子实际上是还未有房产证的更名房、协议房，这也让二手交易存在更多风险。
　　海花岛业主沈玲曾是恒大员工，2020年末以每平方米低于市场价1万元左右的员工价，买下一套住宅。原计划等房价进一步推高将房子出售小赚一笔，但却等来了海花岛楼市突然遇冷。
　　去年下半年就已经挂牌了，但是看房的人不多，有些谈到接近成交了，但是由于还没有房产证等缘故，最后都没成交。今年开始，沈玲又调低了挂牌价，已经接近入手价，不过截至目前仍没有卖出去。
　　下一步，沈玲计划把房子委托给中介出租。同样在挂售房子的梁华则不打算出租，据她了解，目前海花岛上房子的租金都十分低廉，月租六七百元的民宿遍地都是，一年租金不到两万，还需要维护的费用，并不划算。
　　2号岛沿街商铺，时代财经摄
　　与大多数业主不同，梁华卖房的原因在于居住体验感不佳。2022年春节，梁华一家从北方来海花岛过冬，但是刮风下雨的天气与她想象中温暖如春的景象不同，前两年在三亚过冬就很舒服，气候更好。此外，开发商当初承诺的很多配套都没有实现，绿化、物业目前也是半瘫痪状况，跟刚开盘的时候完全不一样，太后悔了。
　　梁华称，目前2号岛上的商铺入驻率不高，只能满足基本生活，没有任何其他娱乐消费活动。虽然冬天过来住的业主不少，但是放在整个岛里还是空空的，晚上仍然有些冷清。
　　电费交不起，灯光秀都缩水了
　　与稍显冷清的2、3号岛相比，游客不时来往的1号岛则更有人气。
　　作为旅游度假区的1号岛，是海花岛重点打造的板块，按照规划将拥有多达28个商业业态。2021年元旦，1号岛首期业态启动试运营，风情商业街、五国温泉城、欧堡酒店等率先露面，代表着海花岛正式对外营业；随后水上王国、海洋世界、希尔顿酒店也陆续落地。
　　1号岛水上世界附近，时代财经摄
　　时代财经走访发现，即便是暑假出游季的7月，但因为白天高温，1号岛各个游乐项目显得格外冷清，接驳车空车穿梭其中。直到夜晚天色渐暗、气温没那么滚烫，游客们才开始出现在1号岛上的风情饮食街上，不少是全家老少出行。
　　与2号岛上错落分布的不知名餐饮店不同，1号岛商业街上汇聚国内外知名的餐饮品牌，包括火宫殿、桥头火锅、杨裕兴、太二酸菜鱼、奈雪的茶等，以及香港胜记、喜粤8号等米其林星级品牌。不过，即便就餐高峰期，也未看到需要排队就餐的情况。
　　风情饮食街，时代财经摄
　　去年元旦刚开的时候整条商业街都是人，我们店连续排了两个月的队，很多本地人都来岛上旅游打卡，吃年夜饭。某知名连锁品牌的门店经理王骁说道。
　　但受疫情反复影响，除了节假日，如今岛上基本没有什么门店需要排队。对于晚高峰店里约一半的上座率，王骁表示已经恢复得不错了，就在7月份海花岛刚封控过一轮，岛上都看不到旅客。
　　临近8点，海花岛1号岛招商部陈厉的巡店工作也基本收工。在开业的一年半时间里，令他印象最深刻的是去年8月份。去年上半年刚开业亮相，整个1号岛人气还是很旺，而且许多餐饮品牌都是海南首店，几乎是海南的天花板了。
　　而由于海口疫情，去年8月1日开始海花岛进入全面防护状态。从8月1号开始，海花岛的人流和生意断崖式下滑，没有任何过渡，9月才好一些。
　　直到2022年春节，1号岛才再次迎来旅游高峰。不过，陈厉称，相比第一年开业时还是下降了三成左右；如今的暑期则恢复了五成左右。
　　开发商爆雷其实对海花岛的旅游没有什么影响，对于旅客来说，只要游乐项目、餐饮店铺、接驳住宿都开着就够了。陈厉称，对于旅游业来说，最大的影响还是疫情防控和人口流动。
　　而另一位海花岛运营人员则表示，目前海花岛还有不少重点项目没有推出，包括大剧院、国际购物中心、号称将超越迪士尼的童话世界。童话世界迟迟无法开业，除了疫情期间国外设备运输受影响，也与资金跟不上有关，很多建筑施工单位都不愿接受商票了。
　　海花岛上的物业员工张亮就透露，自去年下半年开始，欧堡酒店、水上世界等项目都陆续裁员；同时岛上时不时有工人维权，今年过年前，39栋周围也有工人过来讨要工资，1号岛就更多了，很多项目现在也只发底薪。
　　中介李明也表示，1号岛的王牌项目灯光秀现在都没那么好看了。据他了解，是因为开发商拖欠电费，一些耗电量大的灯光效果便取消了。
　　海花岛现在逐步被政府接管了，房产证也慢慢批下来了，烂尾楼、社区医院、没有建完的土地，这些都会处理好的。李明说道，再等两三年吧，一切都会好的。