金融纾困地产模式持续创新，三家AMC带动复工复产项目超150

　　房地产领域的支持政策持续落地。在银行信贷、增信发债、股权融资三支箭加大房企融资支持力度的同时，资产管理公司（AMC）和信托机构的纾困动作也在提速。
　　近日，融创集团旗下泛海建设控股有限公司（下称泛海建设）即上海董家渡项目主体股权变更一事引起广泛关注。据记者了解，此次股权变更并非项目出售，而是由中国华融6家银行组成银团中信信托共同注资，新增融资量或超过120亿元。
　　自去年四季度以来，监管多次发声鼓励支持AMC参与房地产行业的风险化解，年内随着保交楼紧迫性提升，AMC的纾困举措也开始加速。11月以来，中国信达、中国华融、中国东方资产相继披露在房地产风险化解、保交楼方面的进展和成果，三者累计带动复工复产的项目规模已经超过1500亿元。
　　金融纾困地产模式不断创新
　　最近，融创上海董家渡项目成为地产行业的一大焦点。就在11月28日，根据企查查信息，融创房地产集团有限公司（下称融创地产）旗下的泛海建设新增了两大股东中信信托和芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）（下称芜湖华融资本），二者持股比例分别为64。678、25。近9成股权转让完成后，融创集团对泛海建设的持股比例降至10。322。其中芜湖华融资本为中国华融子公司。
　　公开资料显示，泛海建设系融创地产2019年初从泛海控股子公司武汉中央商务区手中收购而来，100股权对应总价148。87亿元。融创中国（HK。1918）作为融创地产间接控股的母公司，曾在公告中提到，泛海建设拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100权益。两大地块分别位于北京朝阳区、上海黄浦区的核心地段，在当时被视为一线核心区的优质明星地块。
　　如今泛海建设股权生变，与房地产行业整体环境、融创自身的资金状况不无关系。不过据知情人士透露，此次股权转让并不是项目出售，而是中国华融与融创董家渡项目的股权融资合作。
　　据了解，此次合作集结了中国华融、浦发银行、中信信托等多方金融机构。根据合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目注资，新增融资总量将超过120亿元，资金将用于该项目的整体开发、建设和运营。
　　知情人士还透露，此次股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，操盘方依然是融创，并保留使用融创品牌，华融行使监管职能。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。
　　目前，上述消息尚未通过融创中国官方确认，记者向所涉金融机构求证细节，截至发稿尚未得到明确回复，不过有机构内部人士表示正在准备项目后续或相关披露工作。在业内看来，若此次合作推进顺利，无疑是AMC和银行对中央稳定房地产行业健康发展的积极响应，同时是一次项目融资模式的创新。
　　自去年四季度以来，监管多次发声鼓励支持AMC参与房地产行业的风险化解。其间，四大AMC也为此发债、与相应项目方签署战略合作等，地方AMC也积极参与其中。从纾困模式来看，此前主流的方式以AMC地方政府国有房企成立合作平台、AMC接管委托代建等为主。
　　AMC晒出地产纾困成绩单
　　据媒体报道，今年4月，央行曾召集18家商业银行和五大AMC，围绕首批出险房企纾困召开专题会议，名单包括世茂、中梁、绿地、中南、奥园、恒大、融创、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、富力等。
　　今年7月之后，随着保交楼紧迫性提升，持续向聚焦主业方向整改的AMC，纾困责任也进一步加大。进入11月，央行和银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中再次提到，鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
　　目前各家全国性AMC在房地产企业风险化解方面，都已经取得一定成效。记者注意到，进入11月以来，中国信达、中国华融、中国东方资产纷纷在官方渠道披露了纾困地产的最新进展和成果，各家AMC总部和各地分部在保交楼、保民生、保稳定方面均有不少举措。
　　以中国信达为例，截至8月末，公司已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102。85亿元，保障12335套商品房按期交付，实现186户上下游供应商11。75亿元工程款和材料款欠款顺利清偿，解决1。08亿元农民工工资偿付问题，兑付房企公开市场违约债券2。41亿元，带动326。29亿元项目复工复产。
　　中国华融方面，截至10月末，公司正在推动中的房企纾困项目16个，预计相关项目将实现上下游供应商10。74亿元工程款、材料款顺利清偿，并保障22548套商品房按期交付，带动256。89亿元项目复工复产。
　　中国东方资产近日也披露，截至10月末，公司已落地房地产风险化解项目29个，投放金额137。47亿元，推动保障1。98万套房产按期交付，协助解决2。32亿元农民工工资和23。92亿元上游材料供应商欠款支付问题，实现74。7亿元房地产企业理财产品兑付，带动935。79亿元房地产项目复工复产。
　　以此计算，三家AMC带动的复工复产项目规模已经达到1519亿元。
　　从纾困模式来看，聚焦项目层面依然是行业共识。对此，中国信达提到了以项目为导向分类施策，以封闭运作为核心隔离风险。针对面临流动性困境房企，中国信达主要提供债权收购及重组、附回购条件的收购反委托、市场化收并购等纾困救助方案，帮助其恢复正常造血功能；针对出现严重危机的房企，采取重整重组、项目收并购等方式进行风险处置。
　　中国华融则表示，公司充分运用债权股权金融产业等特色金融工具箱，具体包括风险隔离、重组纾困、资源整合、并购出清等方式，同样以重点房企的重点项目为突破口。
　　各家AMC普遍通过总部分部协同化解房地产行业风险。以中国东方为例，其云南省分公司通过破产重整以物抵债引入产业投资人，近年来累计投入45亿元重整资金，带动昆明滇池国家旅游度假区的西南海项目烂尾工程部分复工，未开发地块则引入龙湖地产打造高品质住宅，从而在实现经济效益的同时，帮助当地困难房企恢复正常经营；中国信达则通过传统债权收购增量资金投入地产公司代管代建的集团协同模式，帮助原佳兆业广州南沙悦伴湾项目扫清存量债务障碍，提供项目复建资金，并引入品牌代建方操盘运营，帮助项目复工复产。
　　天风证券地产分析师韩笑此前曾指出，AMC的多种纾困模式能从债务化解、流动性释放、资产盘活多方面打通房地产行业资金的正向循环，帮助破产企业及投资方共赢，在当前时点将有利于防止风险扩散、抑制销售下滑。
　　近期，房企融资支持政策频出，银行信贷、增信发债、股权融资三支箭均已发出，且均有项目火速落地。未来，各类金融机构化解房地产企业风险的组合拳效果值得期待。