房地产政策调整力度加大，重要的是信心

　　9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
　　根据通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　同日，财政部、税务总局发布2022年第30号公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
　　综合来看，现在提振房地产政策的力度已经非常大了，那么，这对购房者会有什么影响呢？
　　一个刚需购房者，看到这些政策，肯定是高兴的，但他仍然会观察。
　　首先，他会看各大城市的情况。现在不少地方已经出台了房地产提振政策，力度不可谓不大，所以，他会看看其他城市的情况，来判断新的政策对房地产的影响。房子是资产，资产有买涨不买跌的特性。目前房价还处于深度调整阶段，价格还是处于僵持甚至下降阶段。所以，他很可能会持币待购，观察一段再说。一旦房价有上涨的趋势就进入市场，如果房价继续下跌，他肯定愿意等待一段时间，到时候，同样的房子更便宜，何乐而不为呢？
　　具体来说，房地产价格的涨跌趋势与地域相关。这也是人民银行、银保监会调整差别化住房信贷政策的原因。根据最新的差别化政策，如果购房者是在一线城市，这个政策对当地无效，但价格上涨，符合买涨不买跌的心态，他如果是刚需，不存在收入预期问题，仍然可能会购房。
　　根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合条件，其中，二线城市8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳等。这些城市属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。但在这些城市，信贷政策是否能压过地域经济的影响，还有待观察。
　　购房者除了观察市场情况，最重要的，还是要看自身情况，他可能会看看自己的收入如何，因为现在的收入，以及对未来的预期，关系到他将来是否可以持续地负担房贷。购房者对未来预期不好，不会轻易加杠杆，即便他也没有这个问题，一切都决定好了，准备买房，还有个事情会影响到他的态度，那就是在＂保交楼＂背景下的不确定心态。所以，对于期房，购房者会有担忧。这也会影响到他的决策。
　　不过，经济本身是有弹性的，它自身会努力消化不确定性。值得一提的是，当下市场，最稀缺的是信心，而信心有传递性。有专家表示，从近期热点城市＂一城一策＂信贷和限购等政策看，纾困力度不小，但需求端的市场预期并没有得到明显的缓解。所以，需要更强有力政策。通过进一步降低房贷利率，降低购房特别是首套房成本，以扭转市场预期，提高入市的刚需。
　　由此，不能把市场心态当作一个机械的事物，而要当作一个有机的、相互影响的整体，从这个角度，提振心态或许应该着眼全国的房地产市场，通过政策将信心层层传递下去。
　　文｜刘远举