5位上海一线中介我们看到的上海楼市信号

　　你今天买到一个东西要100块钱，而它在市场上值150块甚至200块。
　　文巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
　　疫情三年，涨回来只用了一周。这是近期流传的形容上海房价的夸张说法。
　　但结合国家统计局数据：1月份上海新建商品住宅销售价格环比上涨0。7，全国第一。
　　似乎开始呼应副总理在一月份强调的房地产仍是中国的国民经济支柱产业的发言。
　　过去两年时间，全国城市房价普遍滑入下跌轨道。当这一过去几十年的确定性走向崩溃时，人们五味杂陈，又爱又恨。希望一个居者有其屋的时代到来，但又预感到半辈子攒的资产快速贬值，经济衰态不可避免。
　　如今领头羊上海房价微微抬头，悬念回归。
　　为此，我们跑去上海，调研了五位一线的顶尖房地产中介，他们给出了关于楼市的看法。
　　我观察到的上海楼市信号：
　　你抛我接，蠢蠢欲动
　　林一，前上海链家某区总监，现自主创业，主做港澳外籍客户，前年佣金400万元
　　上个礼拜（2月6日到2月12日）成交4030套二手房（注：2月13日到2月19日二手房成交量为4798套）。去年7月3日之前，每月成交量在2。5万套到3万套。每月成交量2万套是一个分水岭，市场好坏以此为界。7月3日之后，市场最差在1。4万套。按目前进展看，上海2月成交量能突破1。8万套。
　　整体成交结构中：300万元以下占了60，300万500万的占比超20多。2000万以上的有41套，都是好价，相当可以。
　　我一个客户看了半年，出手了。之前一直在犹豫，在等待最低点。今年初看了一套挂牌价2980万的房子，觉得各方面品质符合要求，认为大行情的影响因子已经到顶了，加上业主让了400万（业主有移民的打算，想尽快抛售掉，让价幅度以前不太有）。
　　陈阳阳，浦江佐洽地产合伙人，去年成交10多套房
　　银行放松了。比如，前两年1000万的房子到银行能评估600万，你只能按照600万去贷款。现在1000万的房子可以按照900万去贷款。
　　业主不急了。我最近一套成交的是去年12月份。客户看了三年，认为去年底是价值洼地。本来我们把他老房子1000万的三房卖掉，买了2000万的毛坯叠加别墅，基本都按照挂牌价10砍价。今年不好杀价，最多5。取决于业主是否有急事。
　　市场不好的情况下，挂牌量比较多。市场好时挂牌反而不着急。上海业主一个特点：市场不好想马上抛掉，市场好想着多买点。
　　白袍翁，新锐房地产自媒体主理人
　　在热门项目的售楼处，没有人招待客户喝咖啡的，爱买不买。
　　春节过后，有售楼处就跟菜市场一样。一开始觉得是水军。到了周末不对了，朋友圈各大案场出现不同程度的拥挤，不可能所有开发商都这么干。我打电话给几个案场，他们跟我说周末就别来凑热闹了，忙不过来。
　　王愿涛，静安中介连锁品牌福人居负责人，15年从业经验
　　我们店旁边一个新盘，300多套房子，达到积分标准入围的有六百多，2个人抢一套房。
　　二手房也蠢蠢欲动。对业主来说，去年一个月没有一个人看房。现在一个礼拜五六个人看房。看房的水客也多起来了，他们一般不买，闲着没事儿喜欢去看看中高端的房子。
　　今后上海楼市：
　　抛售、资产优化长期化，网红板块藏雷
　　林一，前上海链家某区总监，现自主创业，主做港澳外籍客户，前年佣金400万元
　　豪宅中，抛售单子多。去年做过一个单子，业主是香港人，准备把上海、深圳的资产全部处理掉，现在已经移民加拿大。我下周去新加坡待几天，那边有几个客人，准备委托我帮他们处理掉内地的资产。
　　虽然有一拨人走了，但以上海在国际、长三角的地位，从资产配置来说，还是会有很多人涌进来，不缺购买力。
　　现在手上在谈的20个客户，纯买入的有3个。一个是新加坡人，有一笔收益分红带不出去，属于优化资产；一个温州服装老板，去年做抖音直播赚了一笔钱，预算5000万到一个亿。温州不敢买，杭州有房子了。
　　今年恢复到2019年的市场，或者2015年、2016年的市场，不太现实。2015、2016年一年成交32万套，根本忙不过来，钱从天下掉下来。今年能有20万套就相当不错了。
　　整体上，成交价格会平稳往上走一点，很多业主想降价处理老房子后去打新。一个朋友前两天刚摇了一套徐汇140平方的房子（找了个积分满分的代持），单价8。3万、总价1162万，但他自己107平方的二手房，能卖1400万。所以，新盘出来一个卖一个。
　　什么样房子难卖？市中心老破小中的中端。刚需碰不到，有点钱的看不上。
　　成强，前滩地产中介，入行两年半，成交近二十套房
　　未来怎么样？我们谁也说不好。你要说漂亮的话，全中国只有一个上海？上海GDP能带动全国GDP多少？太多了。
　　现在买房主要属于资产优化，地段、户型、学区、圈层都可以优化。
　　我看好前滩。五六年前是乡下，都是农田。从陆家嘴集团的规划、政府支持力度、相关产品招商引资、政府支持资金的到位，到如今项目全部安全落地，一气呵成。
　　前滩一共8000多套住宅，新房和二手房倒挂明显。新房限价13万元左右。二手房整体均价应该在17万元左右，中小户型价格有所回落，大户型价格则稳中有升。
　　在前滩买新房相当于，你今天买到一个东西要100块钱，而它在市场上值150块甚至200块。上海，这就是一个神奇的地方。
　　陈阳阳，浦江佐洽地产合伙人，去年成交10多套房
　　不管上海任何一个区域，大部分客户都是置换需求，先买再卖或先卖再买。
　　本地有钱人非常多。买几千万的房子，不贷款也不少。比如，去年成交一个4000万的房子，业主移民温哥华，一个上海的大学教授买了、不贷款，外表完全看不出有钱。
　　外地投资客减少。倒挂空间没有以前那么大，以前1000万的房子可能倒挂500万，现在会少一点；以前有很多人搞代持，现在这种出事比例较高，减少了；经营贷、消费贷查得严，不敢用杠杆；经济环境差，月供压力大。
　　王愿涛，静安中介连锁品牌福人居负责人，15年从业经验
　　二手房在放宽。2021年之后的挂牌，其实都有误差，能对外展示的少了。去年市场差的时候，挂牌量已经开始突飞猛进。
　　但你们在外面看不到。因为政府有个核验价，以前挂牌随便，现在需要什么呢？身份证、产证、委托书两证一书。你挂的单价还要在我政府核定范围之内，备完案之后才能对外展示。
　　这是打压二手房价格的手段，现在的核定价也已经慢慢提高了。
　　市中心新房有恃无恐。10年前，市中心造个十几栋甚至二十栋楼的小区很多，人工湖什么都有。
　　现在小区规模越来越小，而且开始省绿化、装修标准和成本了。买房时还必须要买装修，比如三四万一平米的装修。
　　白袍翁，新锐房地产自媒体主理人
　　大虹桥和临港是上海现在比较重视的两个板块。不过除非你本来就在市区有房，手里多出来五六百万，想投资一套房子，那还可以斟酌一下。如果你唯一一套房子要买那里，我是不太建议的。
　　临港的二手曾经一度高达7万，谁去买单？
　　2021年打新热的时候，人人都去大虹桥。热到什么程度，徐泾一个盘就有3000人认购，需要将近200个月的社保月数才能进去摇号。
　　去年经济形势不好，大虹桥的风评断崖式下滑，从买到就是赚到变成买到就是亏到。一个板块的价值在一年时间过山车，那是不是明天又来个什么政策，房价又暴涨？或者苏州建机场了，虹桥房价腰斩，你愿意把唯一一套房子买在这种大起大落的地方？
　　任何一个城市都不可能有两个超级大区，你认为上海的超级大区是浦东还是大虹桥？
　　我看好杨浦东外滩。杨浦政府前两年做了件很牛逼的事情，火速搞拆迁，拆了以后怎么规划先吹牛逼，先不管，反正先拆。因为拆迁成本一年比一年贵，早一年拆，就早一年完事。然后把互联网公司引进来，用数字经济保证杨浦这两年的税收（以后互联网不行了再说）。
　　杨浦沿江那一片棚户区已经拆完了，这样就和浦东很多空地拉到一个水平线了，都是空地、都是饼。比老城区很多地方更有空间和想象力。
　　关键的调控：
　　看得见的手
　　王愿涛，静安中介连锁品牌福人居负责人，15年从业经验
　　上海的楼市一直不是买不买的问题，购买力还是强的。主要是因为受各种限制，限购又限贷。
　　之前政府对二手房挂牌价没什么管控，不管离不离谱都可以挂牌展示，现在挂牌价太高不会对外展示的，出问题直接叫老板过去谈话。
　　2020年6月到12月份，每一个月涨一个价格。那时没有积分只有摇号。很多人以公司的名义做经营贷去买房。
　　可能因为怕涨得太厉害了，怕年轻人看不到希望，政府就开始控制贷款。之前银行房贷放款时间很快，基本都在一个月内，后来房贷放款时间变成三个月到半年。
　　只要全国有房贷记录，就算二套，二套首付比例就高了很多。普通住宅是5成，非普通住宅是7成。
　　贷款又有一个孰低原则，你有合同价，我这边交易中心有评估价，银行要按照交易中心的评估价打个七折或者五六折。打完折扣之后银行才能把钱贷给你，又变相提高了首付比例。
　　现在政府主要鼓励买一手房，因为它有定价权。但是一个新楼盘开盘、几百套房子，达到积分入围的会有很多，摇中概率就会非常低。很多人虽然积分达到了也入围了，但是参与五六个楼盘的摇号也都没摇到，位置好的楼盘还是供不应求的。
　　我们最害怕的就是：突然出现一个新的比较严厉的政策打乱购房者的计划。
　　但现在新房政策对新上海人或者年轻的上海人也没有什么优势。越老的上海人越有优势。
　　林一，前上海链家某区总监，现自主创业，主做港澳外籍客户，前年佣金400万元
　　2021年7月出台三价合一政策，是政府对2020年7月以来楼市价格暴涨50的主要抑制手段。
　　什么概念？现在我想置换2000万的房子。三价合一政策导致我只能够评估1500万，多出的500万要用现金补上。如果三价合一政策取消掉，我这部分就可以按揭了。
　　但是按现在的数据，政府其实不用去干涉楼市，让它自己发展就行了。
　　白袍翁，新锐房地产自媒体主理人
　　房地产在上海GDP里面的占比，一直控制得很好。上海给国家交作业，不会说靠房地产税收，或者说土地收入。有些极端的城市，土地收入占比8成的也有。
　　与全国的相关：
　　楼市金鸡独立，活水源于全国
　　林一，前上海链家某区总监，现自主创业，主做港澳外籍客户，前年佣金400万元
　　上海和全国楼市的相关性并不强。上海人对于房地产的预期还是比较确定的，不担心，其他地方未必。
　　白袍翁，新锐房地产自媒体主理人
　　上海楼市的主流运行逻辑是：新老业主不断置换，不断优化资产。
　　一个外地大学生到上海工作，工作几年攒了点钱、找到了对象，拿爸妈给他她攒的一两百万，先在市区买个90年代的老破小两房。
　　这小两房可能是我这个中年上海人手里买的，我会想，终于把我的老房子给脱手了。顺便嘲笑这对外地小夫妻是韭菜。
　　然后我会拿着三四百万的钱，再去大虹桥弄一套可以投资的600万的房子，这相当于割了外地年轻人韭菜，殊不知，自己又当了别人的韭菜，就是买给我这套600万大虹桥房子的人。
　　这个人可能是非常有眼光的投资客，早早就在大虹桥没起价的时候布局好了，然后他认为房价到顶的时候抛给我，他一定会嘲笑我是韭菜。
　　再然后，他拿着我的六七百万，去前滩加一点杠杆，上个1200万的房子。前滩的这个人再拿着1200万去上杠杆，去老静安买一个2000万以上的
　　最基本的动力是吸引到一个外来人口，他她在上海落户了，买房了。
　　本篇作者林波当值编辑沈徐玮
　　责任编辑何梦飞主编郑媛眉图源VCG