房地产会再度迎来牛市吗?
特别是从万科论坛跟过来的读者,其实都清楚,2010年以后,我很少谈房地产。2010年我根据中国人口变化,有个基本的判断,房地产牛市的顶部,最晚在2025年出现。因为1988年全国出生2537万人,1989年2531万,1990年2524.66万,这三年是中国人口出生第二高峰。我以1990年生人35岁为界,判断如果他们到35岁因为房子结不了婚,中国社会是会出大问题的。
所以,2010年,我判断最晚到2025年,中国房地产牛市会见顶,当然,2025年是最晚。结果牛市的顶部,出现在2020年。提前5年,但在我的预判范围内。
2010年这篇文章以后,我就很少从深处谈房地产,也很少做房地产股票,现在我基本上只要是房地产股票都不碰。原因是从人口来说,除了一二线城市核心地段的房子,今后的长期趋势都是贬值(短线则不一定)。因为人口结构决定了这些。1988年出生2538万,2021年出生1062万。上一轮人口平台的低点是2007年,到2034年,全国出生人口会降到八九百万;2048年会降到600万左右,除非国家的激励生育政策生效,大家愿意生三胎。否则很多地方的房子,今后都是白菜价。
房子的后面是产业,人流跟着产业走,那些没有产业的地方就没有人流,没有人流入,房子就得降价,就没有未来。我哥1991年看中别人一套房子,他坚决要,我没办法,就出800块钱给他买下,现在那房子都卖不出800块钱。那时800块钱至少相当于半年的收入。80年代一同事在武汉买了一平房,花了500元,后几经拆迁,他那套房子现在值300多万。什么原因?两个地方的产业不一样。因此,只有那些产业兴旺发达的地方,房子从长远来看,才有未来,其他地方,房地产都会衰落。这是为人口因素所决定的。
回头看上一轮房地产调控,恰恰强调的是"房住不炒",房住不炒的背后,恰恰是大批农村出生的80后、90后到城市就业,面临结婚问题。因为城市家庭掏空了6个荷包才有交首付买房还贷款的资格,好些贫困地区农村孩子六个荷包都掏不起,结不了婚,导致中国政府从社会层面,从政治稳定的层面强调房住不炒的地产居住属性。
房住不炒虽是从地产最基础的属性来讲的,但它的背后恰恰指向房子炒作,恰恰是炒作影响到整个社会和政治层面,其出发点恰恰是从社会和政治层面来定调房地产的。炒严重影响了社会和政治层面,不炒才能稳定社会和政治层面。这一定性,最终导致整个房地产行业遇上了价格的天花板。
比如象我们家,我二姐有一个孩子,三姐有一个孩子,四姐有两个孩子,哥哥有三个孩子,他们都在城市安家落户,购房购车。他们都面临这方面的问题。很多农村大家庭,这样的例子很典型。因为房子,在城市安家落户,还不尽的房贷,最终影响到太多太多的农村孩子城市化的命运。
房地产是整个中国地方政府的第二财政,地方政府都要钱,要钱就卖地,卖地都希望地价贵,况且前20年房地产行业的地就算买得再贵,最后地产商都高价脱手了,因此包括河南建业胡葆森在内,那些在2017年到2020年想再赌一把房地产想再复制以前光辉岁月的开发商,他们高价拿的地,最终梦碎。看不清房住不炒的原始居住属性与其背后的社会和政治属性的关系,导致中国一大批地产商差点跳楼。
所以,从2021年1月1日起,全国执行三条红线的政策,最终有一批地产商倒下,包括我前面不得不写的皮带哥。然后就是保交楼,再然后,就是现在的地产救市。其实,现在救市救的是什么?救的是经济的信心,救的是地方财政,救的是房地产行业告别横冲直撞粗放岁月后的规范发展。
地产牛市已去,今后有反弹,但没有牛市。小牛可以有,中牛没有,更没有大牛。居住者无所谓,投资者,还是算了吧。香港的好些中资股分红率都到10%了,其中多数公司应该垮不了台,拿着不香吗?要不,大家何不到日本看看,看看日本东京周边小县城的房价是个什么情况?几乎白送,还没人要。
因为没有产业。