不是降息，不是取消限购东莞最大的楼市利好已经浮现

　　东莞楼市真正的利好来了。相对于取消限购，按揭利率下调等辅助性利好，成交数据的回暖才算得上是楼市真正的利好。
　　2022年8月东莞的新房网签数量达到3294套；二手网签也达到了3101套，在这是自2021年1月以来的首次新房、二手房成交双双破3000套。
　　因为东莞7月初取消了除城区、松山湖的限购，不少人认为8月成交的反弹，是取消限购的即时效应，楼市回暖不过是昙花一现或者是回光返照。
　　仅从8月的成交数据来看，这种看法是有道理的。但是这个看似有道理的道理，被9月成交数据破防了。
　　10月12日，东莞市住建局发布了9月商品住宅网签情况。东莞新房、二手房分别成交3785套、2735套。新房成交继续放量，二手房成交稍有回调，整体成交量仍在持续攀升，这让人坚信，东莞楼市真的在回暖了，而且比想象的还要猛烈一些。
　　为什么东莞楼市的成交数据会这么大的反弹？
　　有人说是因为取消限购了；有人说是银行降利率了；有人说是各大项目降首付了......这都有一定的道理，但都不是决定要素。
　　真正的决定要素是需求。
　　正像任泽平说，房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口。决定楼市未来的最终要素就是人口，特别是户籍人口。
　　以前东莞的户籍人口增长，每年不过3、5万人，进入2017年，东莞的常住人口增速降下来了，但户籍人口却进入了快速增长期。近些年的户籍人口的增长量都超过10万人。
　　特别是2018年，户籍人口增长达到了20.28万人。我们复盘一下这波楼市行情，2019年5月东莞新房竞价破2万，房价上涨开始蠢蠢欲动。户籍人口的增长，需求的爆发，房价的上涨几乎是同周期。
　　楼探长粗略地统计了一下，2018-2021年东莞新房销售大概是24万套，户籍人口增长了约78万人。按照标准的3口之家来估算，东莞的新房供应仅仅是能满足新增户籍人口的居住需求。如果按照＂1七普＂东莞户均1.95人计算，东莞的房源供应仍还存在一定的缺口。
　　东莞的户籍人口还在快速增长，需求也在快速增长，房源上的相对供不应求，成就了这波楼市越抢越涨，越涨越抢的行情，直到2021年中，价格达到临界点，成交开始逐渐萎缩。
　　虽然成交量在萎缩，但是户籍人口的增长并没有降下来，压制的需求迟早都要爆发。所以，经历了一年半的蛰伏之后，终于爆发出来了。
　　虽然东莞楼市的成交回暖，有房企促销，政府大搞购房价，发放补贴的刺激，但是没有需求再怎么刺激都没用。
　　成交数据实实在在的反弹，就代表着需求在慢慢释放了，这对东莞楼市来说就是最大的利好。
　　目前的新备案的房源，价格相较以前的价格普遍有一定幅度的下降，需求释放叠加上价格的下调，东莞楼市或许从8月、9月已经开始回暖，剩下的唯一问题是，这波回暖周期能持续多久!