一则暂停接房通知背后为何多出4亿元拆迁补偿

　　历经四年的等待即将收房时，黄洪（化名）和300多户武汉市石牌岭机电研究设计院还建房（下称＂机电院还建房＂）的业主们，却在11月23日收到了一份来自开发商的＂暂停接房＂通知。
　　通知称，武汉市武昌区土地整理储备中心未能按协议如期支付相关回购款，开发商暂停办理收房手续，并暂停供水供电及物业服务工作。
　　此后的采访中，上述楼盘的开发商——武汉文泓置业对第一财经记者表示，这是＂公司账上没钱＂的无奈之举；有关部门也很委屈，拆迁总成本超支，从14亿元增加到18亿元，要支付多出来的4亿元需要走繁琐的报批流程。
　　不过，多位接受第一财经记者采访的机电院还建房业主对此并不理解：相关部门逾期支付回购房款，开发商为何却拿业主正当权益＂开刀＂？
　　记者查询天眼查获悉，武汉文泓置业共有3个法人股东，分别是持股40%的武汉尚文房地产开发有限公司、持股40%的武汉旭辰房地产开发有限公司和持股20%的深圳市盛先旭企业管理有限公司。其中，武汉旭辰房地产开发有限公司为龙湖集团（00960.HK）全资企业。
　　湖北朋来律师事务所主任刘源波认为，协议双方的纠纷不能转嫁给第三方，更不能让广大还建房业主成为无辜的受害者。若沟通得不到解决，还建房业主可依法维权。
　　近日在接受第一财经采访时，武昌区土地整理储备中心二部负责人透露，已在着手解决4亿元的资金问题。
　　为何不交房？
　　12月2日，第一财经记者来到武汉文泓置业开发的龙湖天玺（原鼎秀红亭）项目现场，一些业主表示，龙湖天玺1、2、4号楼就是他们等了4年的新家。
　　黄洪向记者出示的《个人房屋产权调换补偿征收协议》（下称《征收协议》）和《龙湖天玺交房通知书》显示，2018年，武昌区政府作出《房屋征收决定》（武昌征决字【2018】第10号），决定对石牌岭机电研究设计院旧城区改造项目范围内国有土地上的房屋实施征收。当年10月19日，武昌区房屋征收管理办公室、武汉鑫诚团结房屋征收服务有限公司与武昌区石牌岭机电研究设计院签订了《征收协议》，后者选定鼎秀红亭产权调换房屋，预计交房时间为2021年6月。
　　由于疫情和工程进度等原因，直到今年9月28日机电院还建房业主们才收到武昌区房屋征收管理办公室发出的交房通知书。通知书上写明＂被征收人房屋已灭籍，相关账款已结清，同意交房。＂和＂所点选安置房源房号、面积、房款信息相符。＂
　　正当这些业主准备办理接房、装修之际，一则《关于石牌岭机电研究设计院片项目暂停接房通知》（下称《暂停接房通知》）贴在了龙湖天玺1、2、4号楼的公共区域显著位置。
　　《暂停接房通知》称：＂我司于2020年3月31日摘牌位于武汉市武昌区石牌岭路的P(2020)010号地块，即石牌岭机电研究设计院片项目。按土地出让合同约定，我司需完成住宅1、2、4号楼及11号楼办公楼还建。我司履行回购协议，已于2022年9月28日完成1、2、4号楼竣工备案，并于当日开始进行集中交付。现因武汉市武昌土地储备整理中心未能按协议如期支付相应回购款，即日起我司正式暂停办理剩余未收房源交付手续，同时根据回购协议第六条第3款的约定保留对剩余还建房另行销售的权力，因政府未能如期支付回购款导致项目无法进行正常运营，即日起将暂停供水供电及相关物业服务。＂
　　＂原来的房子已被政府征收灭籍，新的房子要被开发商另行销售。明明是开发商与相关部门之间的合同纠纷，为什么承担后果的竟是300多户无辜业主？＂黄洪说，由于开发商暂停供水供电、暂停电梯运行，一部分已经收房的业主无法按计划进场装修。
　　12月6日下午，武汉文泓置业向记者发来情况声明称，因武汉市武昌土地储备整理中心未能按协议如期支付相应回购款，导致项目公司资金严重不足，已无力交付公区水电费。考虑到还建房业主有收房和装修需求以及近期武汉防疫政策调整，经多方腾挪，公司已于2022年12月3日13：00恢复项目供水供电。
　　不过，尚未收房的还建房业主告诉记者，武汉文泓置业仅恢复了供水供电，仍然拒绝业主的收房请求。
　　为何多了4亿元？
　　对于上述《暂停接房通知》， 武汉文泓置业一位项目负责人对第一财经记者说：＂我们也不想把矛盾转移到业主头上，但确实项目公司账上已经没钱支付水电费了。＂
　　据介绍，武汉文泓置业与武汉市武昌土地储备整理中心（下称＂武昌土储中心＂）签订的回购协议约定，机电院还建房的总回购款为14亿元，目前武昌土储中心仅支付了10亿元，仍有4亿元未支付，其中包含1.7亿元住宅回购款、1.7亿元办公楼回购款及6000万元尾款。
　　根据协议双方关于违约的规定，上述项目负责人称，自9月28日交房之日起，所剩的4亿元款项需在15个工作日内入账，超过60个工作日仍未入账的，开发商有权力对剩余还建房另行销售。
　　12月12日，武汉市土地储备中心储备二部负责人在接受第一财经记者采访时还原了机电院旧城改造项目的全部经过。
　　据其介绍，该项目于2015年启动，当时测算的投资总额约为12亿元左右，但经征收调查统计，机电院约400多户被征收户中七成以上要求原地还建，据此确定了还建户型、面积以及还建具体位置。到2018年，市区两级土储部门重新签订征收协议，约定投资总额拆迁约为14亿元，协议同时约定，投资总额以最终审计金额为准。区土储最终提交的审计报告显示，机电院项目总拆迁补偿成本为18.23亿元，其中还建房回购款12.76亿元，货币补偿款5.47亿元。
　　为何会有多达4亿元的差价？上述负责人直言， 过去几年，武汉地价、房价上涨迅速，机电院所在区域的房价较2015年时增长较多，加上机电院因企业改制等原因又增加了2.8亿元征收补偿成本，多重因素导致拆迁补偿总成本比协议金额增加了约4亿元。
　　上述负责人对第一财经记者表示，武昌土储中心近日已对机电院项目的18亿元征收补偿款审计结果进行了确认并负责，拟与市土储中心签订补充协议，市土储中心已向上级主管部门报批，＂这4亿元的资金，我们已经准备就绪，待上级部门作出决议并履行相应职责程序后即可完成，力争下周可履约付款＂。