拆解IPO深业物业毛利处于行业低位，走出大湾区或成考验

　　近日，拥有深圳国资背景的深业物业正式向港交所递交了招股书，计划在主板挂牌上市。这也是今年第一家正式递表的物业企业。
　　值得注意的是，本次IPO前，深业物业曾以总对价7.91亿元收购了6家公司的股权。不过，这并不是一笔真金白银的交易，而是卖方4家公司用手中6家公司股权，交换了深业物业发行的6128.7867万股新股。
　　股权方面，截至2月24日，深圳控股（00604.HK）间接持有深业物业92.54%的股权。分拆及上市完成后，深圳控股预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将作为附属公司。
　　翻阅招股书，南都湾财社记者发现，尽管重组后深业物业业务规模有所提升，但在管建面、盈利能力等仍处于行业平均线以下。此外，作为深圳国资国企，深业物业区域性依赖明显，能否走出去存在考验。
　　6家公司股权换走深业物业50%股份
　　公开资料显示，深业物业成立于1985年，背靠深圳国资委，是2001年首批获得由住建部颁发一级资质的物业管理企业之一。早在2016年，同属深业集团、同时还是深业物业控股股东的深圳控股就曾在业绩会上透露物业分拆上市计划。
　　时隔近7年，2月24日，深业物业终于正式向联交所递表。据深圳控股同日公告显示，其间接持有深业物业92.54%的股权，分拆及上市完成后，预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将作为其附属公司。
　　南都湾财社记者留意到，本次提交招股书以前，深业物业一口气收购了6家公司的股权，总对价为7.91亿元。
　　招股书中有对这段历史的描述。2021年9月18日，深业物业与泰然集团、泰富物流、深业置地、农科集团等订立增资协议，深业物业拟收购深业智慧园区100%股权、深圳天安智慧园区50%股权、深业商管100%股权、置地物管100%股权、泰富商管100%股权及农科物管100%股权等6家公司股权。
　　不过，上述股权交易并不是一笔真金白银的交易，而是卖方4家公司用手中6家公司的股权交换了深业物业发行的6128.7867万股股份。
　　据了解，6家公司股权对价合计约为7.91亿元，而新增注册资本认缴额合计约为6128.7867万元。2022年9月，深业物业改制为股份公司，按照内资股面值1元/股，泰然集团等4家公司合计认缴股本为6128.7867万股。
　　此外，2021年12月，深业物业还将与公司业务并无关联的＂鹏基经营＂以985万元代价出售给深圳控股全资子公司＂深圳深业资产管理有限公司＂。
　　重组后，因新增股本致使股权稀释，深圳控股全资子公司深业南方地产持股降至49.47%，公司新增股东泰然集团、泰富物流、深业置地、农科集团，分别持股29.55%、4.19%、13.6%及3.19%。
　　业内人士分析，在上市前并购重组，能够促进上市公司完善治理架构，同时提高公司的资源整合能力和市场运作效率。＂但深业物业此次重组，很明显是出于业绩和业务规模考虑＂。
　　截至目前，深业物业有11家主要营运子公司，分别为万厦居业、鹏基物业管理服务、鹏基物管、深业商管、深业智慧园区、农科物管、置地物管、深业城市运营、泰富商管、南京鹏基、湖南深业。
　　业务规模、毛利低于行业平均值
　　中指物业研究数据显示，2022上半年港股上市物企在管面积均值约1.16亿 ，同比增长26.98%；合约面积均值约1.77亿 ，同比增长16.61%。从招股书来看，尽管此前对集团相关业务公司进行过整合，但深业物业的业务规模距离港股上市物企平均值还有一段距离。
　　2020年、2021年及截至2022年9月30日（以下简称＂报告期内＂），深业物业在管建筑面积分别为4657.7万 、5870.9万 及5915.2万 ，报告期内，项目数分别为423个、448个及462个。据克而瑞物管2022年物企在管规模排行推断，深业物业略高于排行第51位景瑞物业（机构预测在管建面5900万 ）。
　　从在管建筑面积增速来看，深业物业2021年在管建筑面积同比增长了28%，但2022年9月30日较2021年底仅增长0.75%，增速明显放缓。
　　业绩方面，深业物业的表现似乎一般。报告期内，公司营收分别为18.38亿元、21.52亿元及16.51亿元。据南都湾财社记者计算，2021年公司营收同比增长约17%，2022前三季度增速急剧下降到5.6%。
　　根据克而瑞物管&中物研协数据，2022年上半年，58家上市物企平均毛利率为23.92%，央国企为21.11%，民企为24.82%。
　　而深业物业高企的服务成本，导致毛利率一直偏低，甚至未达到上市物企的平均值。报告期内，公司服务成本分别达到15.59亿元、18.72亿元、14.10亿元；对应毛利分别为2.78亿元、2.80亿元、2.40亿元；毛利率分别则是15.2%、13.0%、14.6%。
　　究其原因，主要是因为深业物业在管业态主要以低毛利的城市和产业园为主。南都湾财社记者注意到，深业物业目前有城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三大业务，截至2022年9月30日，三大业务在管建面占比分别为48.4%、45.0%、6.6%。
　　其中，城市及产业园服务报告期内毛利率分别为7.2%、8.8%及11.8%，住宅物业管理服务也仅为16.7%、12.0%及10.6%，商业物业运营及管理服务报告期内毛利率分别为25.3%、23.5%及24.9%。
　　另外，值得注意的是，深业物业的现金流异动。2022年，公司的经营活动现金流净额罕见出现净流出，为-57.8百万元。而在2020、2021年，该项数据均为正。对此，深业物业在招股书中的解释是，收入增加及业务规模扩大，导致贸易及其他应收款项增加了1.52亿元；同时因为疫情影响政府项目付款周期延长等。
　　截至2022年9月末，深业物业现金及现金等价物相比2021年末减少了6000多万，为5.67亿元。
　　大湾区收入占比超七成，走出去或将成考验
　　作为一家深圳国资背景的物业企业，深业物业无论是在深圳本地还是整个大湾区都具备较高认可度。从公司在管建面分布来看，也呈现出大湾区强、其他区域弱的格局。
　　截至2020年、2021年底及2022年9月30日，深业物业位于大湾区的在管建筑面积分别为2690万 、3700万 及3730万 ，分别占总在管总建面的57.7%、63.0%及63.0%，其次为华东地区。
　　同期，来自大湾区的收入分别为12.97亿元、16.29亿元及12.80亿元，分别占总收入的70.6%、75.7%及77.5%。
　　深业物业在招股书中坦言，由于该等业务集中，大湾区的政府政策或经营环境如出现任何不利发展，将会对其业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
　　而对于走出去，深业物业也在风险因素中表示，由于地方政府在公共物业管理方面的政策，其城市及产业园服务扩张可能受到地域限制，无法保证此项业务能够如预期成功地扩展到全国。
　　业内人士分析称，深业物业作为深圳国资委旗下企业，在深圳区域内有较高的项目浓度及项目获取优势，即有一定的区域保护光环存在；一旦踏出区域，企业或许面临着项目难获取的局面。
　　另从招股书中获悉，深业物业对关联方依赖性程度不高，自2020年起公司主要收入来源已为独立第三方项目。2020年、2021年及2022年9月30日止9个月，深业物业于独立第三方录得收入10.39亿元、12.64亿元及9.54亿元，占比分别为56.5%、58.7%及57.8%。
　　从在管规模来看，来自独立第三方的在管面积已遥遥领先于来自关联方。同期独立第三方在管建面分别为3084.64万 、4260.3万 及4169.01万 。
　　深业物业表示，规模增加主要由于独立第三方开发的城市及产业园服务项目及商业物业运营及管理服务项目增加，＂证明公司的客户拓展及业务扩张能力强大。＂
　　采写：南都·湾财社记者 陈镜安 邱墨山