自去年下半年以来，在楼市调控政策不断收紧的形势下，全国房地产市场迎来了降温，截至目前仍然没有明显升温迹象。据国家统计局发布的数据显示，去年9月份以来，全国受监测的70个大中城市新房二手房价格持续下跌。虽然进入2022年1月以后，一线城市新房价格由去年12月的下跌转为上涨，二线城市房价环比上个月的下跌出现微涨，三线城市的降幅也有所收窄，但整体市场仍然表现疲弱，大幅反弹的可能性很小。而从同比数据和上涨城市的个数看，70个大中城市的房价下跌的态势没变。由此可见，楼市下行正成为当前市场新形态，房价只涨不跌的行情真的一去不复返了。 楼市下行，按理说应该利好刚需，比如可以节省一部分的购房款，市场转为买方后可供选择的房源会更充裕等，不少人可能会想着趁机抓紧上车。但是笔者认为，越是在楼市下行的趋势下，刚需更要打起十二分的精神，仔细甄别各类房子的优缺点和未来价值演变趋势，提高买房分辨能力。否则一旦选错了房产，很可能遭遇家庭财富贬值的风险，此时购房务必保持谨慎态度。而以下8类房子未来10年可能会加速贬值，懂行的人都在悄悄抛售，建议刚需尽量回避。 第一类：非学区老破小。老破小的房子不用完全排斥，唯一条件是只要满足学区优势即可，特别是当地顶尖学区房。在目前学区房改革没有全面启动之前，未来几年仍然具有很大吸引力，即便房子位于中小城市，其抗跌性也远高于非学区房。买这样的房子并非用于居住，真实目的家长们心知肚明，流动性好。而一旦属于没有学区优势老破小，就是典型的破房子、烂房子。因为棚改转为旧改后，政府和个人都投入了大笔改造资金，今后很长一段时间都不会迎来拆迁的机会，入手以后容易砸自己手里。 第二类：郊区非地铁房。郊区的房子同样不用过度排斥，只要房子不是离城太远、基本生活需求能得到满足，其实近郊房还具有价格、空气环境、空间面积等优势，以纯居住目的购买还是不错的选择。特别是拥有地铁优势的近郊房，可以弥补位置劣势，方便交通出行，减少时间成本，对于工作生活促进很大，一些轨道交通换乘点还可以吸引更多的投资和人流聚集，带动区域商业配套和经济发展，具有保值抗跌和投资增值价值。但是，一旦房子离城较远，再没有地铁优势，那就只有缺点没有优点了。 第三类：2000年前建的楼板房。某种程度上来说，楼板房已经属于＂淘汰房＂，因为目前乃至今后一段时期，市场上肯定还是以高层电梯房为主。楼板房的最大缺点是抗震性能差，其次房型设计不合理，绿化覆盖率低、停车位不足、人车不分流等缺点，不是旧改可以从根子上彻底改变的。这类房子是旧改的主要对象，但是和非学区老破小一样，只要一经改造就很难拆迁，只能用于自住。关键是，由于房龄太长，银行对这类房子的贷款条件比较苛刻，甚至直接不予贷款，购买的资金压力较大。 第四类：朝向、房型比较奇葩的房子。受土地资源限制，这类房子多数位于人口密集的大城市。朝向东南或西北尚可购买，重点是朝北的房子，全天见不到直线光照，居住体验较差，短租可以，长住是种煎熬。而户型是一套房子的灵魂，一旦买到＂手枪户型＂（形状像手枪，整体是一个直角，走廊较长）、＂跑道户型＂（室内有一块既窄又长类似跑道的面积，空间利用率较低，客厅位于采光差的北面）、＂大炮户型（形状像大炮，侧面一通道，厨房、餐厅、卧室等一字型排开）等，就很难转手了。 第五类：远郊经济性别墅。别墅按照位置不同，可分为市区别墅、近郊别墅和远郊别墅。市区别墅属稀缺资源，位置优越、升值潜力大等优点不必多说。近郊别墅基本配套能够满足生活需要，未来随着城市扩容，大概率会被纳入到城市版图，也具有一定升值空间。但是远郊别墅另当别论，其位置上的最大硬伤，是永远无法改变的。特别是远离城市数十、上百公里的海景、湖景、山景别墅，以及新农村建设中乡镇建造的小产权别墅，虽然价格便宜，但自住生活都不方便，更难升值，入手后不易转手。 第六类：商住公寓。商住公寓虽然多位于市区，位置较为优越，但是存在商用水电生活成本高、入不了户口子女无法上学、居住人员复杂安全隐患多、首付比例高购买压力大、交易税费多不易转手、产权年限短（只有40年或50年），以及通风采光和隐私性差等诸多缺陷，而且市场饱和后，入手很容易陷入＂难租难卖＂的尴尬境地，尤其对于以＂返租＂、＂包租＂、＂托管＂、＂月租抵首付＂等为噱头的商住公寓，里面的＂坑＂太大，通常是＂羊毛出在羊身上＂，通过提高房子总价的办法进行兜售，购房者更要远离。 第七类：产能过剩的办公楼、商铺。目前这二类商业地产同样已经过剩，特别是商铺，除了具有商住公寓类似的缺点，由于很多商业活动都被转移到了线上，导致进店购物消费的人越来越少，经营活动每况愈下。目前除少数大城市核心地段的商铺年租金回报率可以达到6% 7%，中小城市的商铺年回报率通常在3% 4%之间，连银行大额存单的年收益都达不到。产能过剩导致利润微薄，商业价值直线下降，＂一铺养三代＂逐渐演变成＂三代养一铺＂，已经属于夕阳产业，入手以后更难转手。 第八类：地段、楼层等存在＂硬伤＂的房子。买房买的是房子背后的资源，但是配套齐全、资源优质、交通便捷的房子，通常位于人口流动量大的市区，而位置偏僻、配套不齐、交通不便的房子，多数位于城乡结合部亦或远郊地带，这类房子流动性差，几乎不增值，如果当地的城镇化建设已经到达峰顶，入手后很难转手。楼层选择则直接关系到未来居住舒适度，凡是那些影响通风采光、隐私性差、噪音污染严重的低楼层和路边房，以及容易渗水漏水、冬冷夏热的顶层房和腰线房，也要尽量避开。 那么哪些房子刚需可以买呢？笔者认为以下5类房子可供刚需选择。第一类：拥有优质配套的房子。比如临近地铁、靠近学校，周边有医院、大型购物中心、消费娱乐场所等配套。第二类：拥有城市稀缺资源的房子。比如挨着湖泊或公园，以及小区容积率低、绿化覆盖率高、停车位充足、带电梯的多层花园洋房，在未来高层住宅可能被淘汰的趋势下，这类房产因拥有高层住宅所不具备的优质资源，特别在中小城市会很抢手。第三类：区域发展规划会迎来重大改变的房子。比如位于城市核心地段的老房子，虽然房子的年限稍长，但会在城市升级改造的过程中，获得高额拆迁补偿的机会。第四类：拥有优质教育资源的房子。这类房子虽然价格贵，但是所谓一分钱一分货，好东西总是不缺买家，给子女上个好学校是天下父母的共同心愿，房子再贵也有人买。第五类：租金回报率比较高的房子。这类房子除了具备位置上的优势好转手外，对外出租也能获得较高的收益，留着等待升值或收取租金增加家庭收入均可。