我国空置房超6500万套！占用贷款10。3万亿，哪些城市风险大？

　　张达 券商中国
　　近年来，住房空置率备受市场关注，并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。
　　随着我国住房拥有率的逐年提升，住房空置率也逐年增加。研究机构的报告显示，中国住房空置率为21.5%，仅低于西班牙和意大利，高过全球多数国家。而这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资源，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。在房价下跌时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。
　　图为：各国空置率数据汇总（来源：CHFS）
　　对此，业内专家指出，我国自有住房空置率较高的重要原因可能是中国家庭持有多套房的成本相比于其他国家要低很多，因此建议对空置住房直接征收空置税来降低空置率，提高住房使用效率。此外，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。
　　值得注意的是，从各国空置税实践经验看，空置税是建立在房产税基础上的，而刚刚闭幕的中央经济会议在明年的重点工作任务中提出，＂要推进财税体制改革，健全地方税体系＂，明年是否出台房地产税值得关注。
　　三线城市空置率不容乐观
　　西南财经大学中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心的最新报告显示，根据2017 年中国家庭金融调查的数据，我城镇家庭住房拥有率为 90.2%，其中，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，而城镇地区住房空置为21.4%。据估算，2017 年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。
　　分区域看，当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。数据显示，2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。从变化趋势来看，2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。
　　图为：一、二、三线城市空置率（CHFS）
　　对于二线城市空置率增长速度超过三线城市、以及一线城市空置率下降的原因，中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心主任甘犁指出，2015-2017 年间，二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨，但是三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。而一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆迁。
　　值得注意的是，一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降，二三线城市购房比例上涨。甘犁认为，这一方面源于二三线城市建设对于一线城市户籍家庭的吸引，另一方面也反映出一线城市住房价格过高对于其家庭购房的挤出。
　　＂综上，即使存在一线城市户籍家庭跨线购房的行为，但考虑到其家庭基数较小，三线城市购房区域升级的行为将进一步加剧三线城市住房过剩的情况。＂甘犁说。
　　房价下跌空置房更易受损
　　空置住房占用了大量的住房贷款，与无空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房负债，同时，未偿抵押贷款的平均水平和增长速度更高。
　　CHFS最新数据显示，2013 年至 2017 年，无空置住房的家庭平均未偿抵押贷款增长率为 8.4%，从 23.7万元增长到 25.7 万元。而有空置住房的家庭未偿抵押贷款增长了25%，从 32 万元增长到 40 万元。截至 2017 年底，全国住房抵押贷款总余额达到 22.9 万亿元，相当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。据估算，2017 年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。
　　图为：住房贷款未偿余额比较（来源：CHFS）
　　甘犁指出，空置住房占用了大量的住房贷款，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。与此同时，在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。
　　CHFS数据显示，在当前房价下，现值低于购买成本的空置住房比例为 5.6%，略高于非空置住房比例的 5%。如果房价下跌 5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%，约 42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。
　　图为：房价下跌不同程度房产价值受损比例（来源：CHFS）
　　甘犁还指出，当房价下跌幅度小于 20%时，空置住房资不抵债比例接近于非空置住房的比例，最高不超过6.7%，情况不是特别严重。然而，当房价下跌超过 20%时，住房资不抵债的比例会迅速上升，空置住房的上升速度也会比非空置住房更快。当房价下跌 30%时，空置住房和非空置住房的资不抵债比例将分别上升到 13.6%和 10.7%。随着房价下跌 40%，空置住房和非空置住房资不抵债的比例将加速上升到 23.5%和 18.7%。
　　图为：房价下跌不同程度房产资不抵债比例（来源：CHFS）
　　值得注意的是，2013-2015 年间住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎两倍，对市场造成的下行压力更大。
　　图为：家庭 2013 年住房空置情况与 2013-2015 年间售房比例（来源：CHFS）
　　征收空置税降低空置率
　　对于我国自有住房空置率较高的原因，甘犁认为，与其他国家相比，中国家庭持有多套房的成本很低，这可能是我国自有住房空置率较高重要原因。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和城镇土地使用税，其免税范围大，私人住房一般无需缴税。国际现行房地产在保有环节的征税体系中，主要包括不动产税，财产税等，其税收水平为房产价值的 1%-3%。
　　CHFS通过分析美国房地产市场 2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升1个百分点，空置率显著下降 2.46个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升1个百分点，空置率显著下降 0.61个百分点。
　　图为：对影响住房空置各因素的边际效应估计（来源：CHFS）
　　在 2017 年的调查问卷中，CHFS询问了如果房产税出台，家庭的售房意愿变化。数据显示，多套房家庭售房意愿增加比例高，同时拥有空置房家庭的售房意愿增加比例更高。拥有三套及以上住房家庭中，无空置房家庭中15.4%表示开征房产税其售房意愿会增加，有空置房家庭该比例更高，为18.6%。
　　图为：2017 年家庭住房空置情况与售房意愿（来源：CHFS）
　　不过，甘犁认为，由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前，实施空置税的国家及地区包括法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。
　　对于各国空置税实践对我国有何可借鉴经验，甘犁指出：
　　首先，空置税是建立在房产税基础上的，目前征收空置税的几个国家和地区都征收房产税。因为房产税的征收使得政府对该地区房产的地理位置、属性、权属有清晰的了解，这是政府识别空置房的基础；房产价值评估在房产税征收中的应用，有利于空置税税基和税率的制定；房产税的征收和缴纳管理为空置税的征管创造了条件。
　　其次，从各国或地区实践来看，空置税可看做是二套房或多套房税。
　　第三，在税基和税率设置上，除以房屋价值作为税基外，可考虑将预估年租金收入作为空置税税基。同时，对家庭空置的第二套房和多套房可实施差异化和递增的空置税税率。最后，从空置税的推进方式上看，可考虑首先设定在住房资源紧缺的地区，有助于盘活存量，缓解租金及房价上涨压力。
　　此外，甘犁还认为，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。