未来楼市将会有3个20，市场预期已逐渐分化，有多套房或成负担？

　　文：荏苒
　　在过去的几年里，房地产市场给人们灌输了＂买房必升值＂的观念。房地产投资带来的利好，持续吸引着购房者纷纷涌入房地产市场，导致很多人一有闲钱就会不自觉地投资房地产。一些不着边际的炒房客甚至提出＂6套房以下皆是刚需＂的荒谬说法。然而，随着国家对房地产市场的强力调控，房价也告别了过去高速增长。＂三条红线＂就像紧箍咒，紧紧地箍在了＂三高＂房地产企业的头上。越来越多的房地产企业感到房地产金融色彩正在消退，逐渐回归制造业。
　　据媒体统计，截至2021年7月，全国房地产市场累计调控次数已超过320次，国家各部门直接下发调控政策46项。在这方面，一些有购房计划的家庭也开始纠结。如果现在买房，很可能会成为高房价的＂接盘者＂。但对于那些拥有多套房子的人来说，他们则担心如果不及时＂卖＂出去，将来可能会面临＂卖不掉也租不出去＂的风险。房地产似乎陷入了另一个奇怪的循环:一些地区的房价在上涨，而另一些地区的房价在下跌。在这种不确定的情况下，似乎也没有规律可循。那在未来的5年里，到底是应该＂尽快卖掉房子＂还是＂咬紧牙关买房＂呢?
　　事实上，经济学家马光远早就为这个问题＂给出了答案＂。他提到:未来5年，中国的城镇化将进入分化时代。几个大都市圈将深度融合，都市圈和一部分大城市的房价将继续上涨，甚至翻倍。换句话说，房地产的＂好日子＂还没有结束。
　　此外，马光远还认为，未来楼市会有3个20%，即20%的城市、20%的房地产企业和20%的房楼盘。换句话说，在未来的房地产市场，只有20%的城市房地产会继续繁荣和发展，20%的房地产企业会继续创收，20%楼盘会继续受欢迎，剩下的80%将进入正常轨道，逐步回归合理化和正常化。
　　事实上，这种观点与房地产市场的分化如出一辙。从直观上可以看出，房价实际上已经陷入了＂涨不高，降不低＂的僵局。一方面，中国有近10万家房地产企业，对于人口基数大的城市仍然可以支撑。对于那些只有数十万或数百万人口的城市来说，竞争程度完全可以预测;另一方面，土地成本、建筑安装成本和营销成本等，在房地产开发中占了很大一部分费用。房地产企业要想盈利，房价只能越来越高。走资本运营的侧门又容易受到监管机构的监视。由此可见，目前的房价形势可以说是＂被拿捏＂的局面。
　　过去，马云对房地产说过一句名言:未来房价如葱。当然，这并不是他的本意。马云想表达的是，现在买房已经不是最好的时机了，在马云写给员工的一封内部信中提到，如果时间回到90年代，买房是一个很好的出路，哪怕借钱买房子都可以实现财富自由。但是现在到处都是高楼大厦，房子不再稀缺，房子的投资价值自然会消退。房价如葱，其实是对房地产走势的判断，即房子是朝着＂不具备＂投资的方向发展，但这对于购房者来说仍很遥远，毕竟房价很难下跌。
　　在过去的20年里，中国的平均房价整体上涨了500%，在很多二三线城市上涨了10倍，在一线城市上涨了几十倍。随着炒房客数量的增加，我国住房空置率也在进一步上升。根据西南财经大学发布的数据，2017年我国住房空置率为22.6%，空置房屋数量约为6500万套。结合近三年的销售面积，空置房屋总数量很可能超过1亿套。
　　除了炒房客，许多家庭也拥有多套套房。根据央行2020年4月发布的城镇家庭负债统计报告，我国城镇家庭住房拥有率为96.0%，一套住房占比为58.4%，两套住房占比为31.0%，拥有三套或三套以上住房的家庭比例为10.5%。根据国家统计局公布的数据,2020年我国城镇人口数量为9.02亿、户均人口2.62人，也就是说，拥有两套房的家庭数量约1.06亿,持有三套及以上住房的家庭数量约3600万户。
　　事实上，当前房地产市场的调控方式可以说是大势所趋，这进一步说明了当前住房开发过剩，住房供给远远超过需求的事实。其实，不仅是刚需，连很多知名企业家都很关心房子。格力集团董明珠在谈到房价问题时表示，她的员工不需要担心购房问题。如果将来房价太高，她会为每个员工准备一套房子。在董明珠看来，安心工作比专注于房子更有价值。
　　起初，大家都以为董明珠为员工建房的承诺是夸夸其谈，但现在看来，这个承诺正在逐渐成为现实。今年6月，据董明珠自媒体消息，董明珠答应送给员工的3000多套房即将交付使用，周边配套的商业区、幼儿园也在紧锣密鼓加快建设中。董明珠曾表示：＂企业家不仅要有家国情怀、不仅要有社会责任，更加重要的是要有将一代一代年轻人培养成才的大爱精神，这样才能让我们的中国制造有序发展，才能为世界服务。＂
　　曹德旺也曾告诉他的妹妹，最好是尽快卖掉多余的房子，否则将来可能会面临＂租不出去也卖不掉＂的局面。此外，在曹德旺看来，很多想买房的人没有足够的钱，但很多富人可能手里有多套房产。如果房价太高，将来买不起房子的人还是买不起，房子最终会成为富人之间的生意。
　　尽管房价今天没有大幅下跌，但其逻辑正在成为现实。随着社会老龄化趋势的加剧，一对年轻夫妇在未来将拥有至少6套房子，这些房子将从他们的父母和祖辈那里继承。到那时，多余的房子将很难管理。
　　冯仑也曾表示，对于那些投资房地产的人来说,算上多套房贷利率、持房成本、折旧率，需要保持房价上涨超过9%的盈利。然而目前来看，全国平均房价在2020年涨幅为9.3%,这表明,利润已经＂触底＂。而房价最高的城市，今年上半年涨幅仅为5.43%,还被纳入了重点监测城市范围。可以看出，今年房价总体上涨幅将会低于9%。因此，对于那些投资房地产的人来说，在未来会逐渐开始赔钱。
　　近段时间，在高层提出的《关于今年以来预算执行情况的报告》里提到：要积极稳妥推进房地产税立法和改革。虽然具体的征收方式还没有出台，但按照财政部专家张学诞提出的的免征面积人均40-60平米、超出部分按1%来征收看，如果人均免征面积是60平方米，那一个三口之家就是180平方米，已经是非常大了。超出部分按1%征收，那就可能要上缴上万的税（这只是第一套超过免税面积的房子）。对于拥有多套房的来说，成本将大幅提高。也有网友提出这样的解决方案和疑问，如下图：
　　对此，你怎么看？