2021年不买房，5年后随便挑还是买不起？王健林和马光远观点一致

　　从古至今房子都是人们生活中的必需品，特别是受＂有房才有家、先成家再立业＂的传统思想影响，房子直接关乎着人们的幸福生活。特别是现在房子还被赋予了金融属性，房价在投资客的推波助澜之下，在过去二十多年出现了大幅上涨。根据数据显示，在2000年时我们国家的平均房价仅在2000元左右，而截至2020年末，我们国家的平均房价已经涨至9860元。在过去20年里全国平均房价就上涨了4倍之多。也正是因为这个原因，房地产行业吸引了越来越多的人们投资房产。
　　其实人们热衷于投资房产也是有原因的，一方面是房价不断上涨，投资房产能够让一个家庭财富增值。另一方面，现金一直在贬值，人们投资渠道又非常匮乏，而房子就是一个非常好的投资产品。投资房产不仅非常简单，同时房子也可以用来居住或者用来出租。房价和房租的不断上涨，让投资了房子的家庭财富都出现了大幅增值。也正是这些原因，很多家庭都将多余的现金用来投资房产。根据央行在2020年初公布的数据显示，我国城镇居民拥房率已经达到了96.86%，也就是目前大部分城镇家庭都已经有了房子。拥有2套房子的家庭占比31%，拥有3套及以上房子的家庭占比10.5%。可以看出，现在不仅仅是大部分城镇家庭都已经有了房子，并且住房资源也已经过剩了。
　　如果按照目前45.4%的户籍城镇化率和60%的常住人口城镇化率来计算。目前仅城镇家庭拥有的房子就已经足够所有在城镇中生活的人居住了。很明显，很多非城镇户口的人也都在城市中购买了房子，所以总体来看，目前除了少数一二线热点城市之外，大部分城市的住房资源都已经严重过剩了。根据西南财经大学在2017年的调查统计数据显示，我们国家的商品房总体空置率在22%左右，这几年每年都有大量新建商品房入市，说明目前我们国家的住房空置率更高了。
　　但是在住房资源严重过剩和大量过剩的另一方面，是很多人都买不起房子，这主要就是因为房价实在是太高了，高到大部分刚需都买不起的地步。根据上海易居研究院的统计数据显示，截至2020年末，全国100城的平均房价收入比高达9.2，这意味着一个家庭想购买一套房子，需要一整个家庭不吃不喝工作9.2年。很明显，9.2年没有任何开销是不可能的，现在在城市中的开销越来越大，人们的生活消费水平也在不断上升。所以在高房价和巨大的生活压力下，买房子确实是一件非常困难的事情。虽然现在可以首付购买房子，但是30%的首付也不是一笔小金额。就比如在一二线热点城市，一套房子动辄就两三百万甚至几百上千万，30%首付也不是普通人能够接受的。最后，就算凑够首付买了房子，以后几十年每个月的房贷压力也将非常大。
　　可以看出，由于现在的房价位居高位，所以人们想要购买一套房子，不仅要花光积蓄，同时还要透支几十年的工资。可以说，对于很多家庭来说，房子就代表着一个家庭的财富。而现在由于楼市调控政策不断收紧，房价上涨的势头已经慢慢被遏制了下来，并且不少城市的房价也出现了下跌或者滞涨的情况。所以现在很多刚需购房者都担心买了房子之后，房价出现下跌会导致他们面临亏损，因此现在很多家庭都暂时推迟了购房计划开始观望楼市的发展。不管是投资客还是刚需购房者都不希望自己买的房子亏损，都希望自己买房时价格是最低点，但是最难判断的就是未来房价的走势。对此，如果在今年不买房子，五年后房子是买不起还是随便挑呢？我们可以看一下王健林和马光远怎么说。
　　01、王健林对房价走势的看法
　　在2013年的一次电视节目上，现场有观众向王健林请教未来10年的房价走势。对于这个问题王健林在现场就给出了明确的预测，王健林认为未来10年一二线城市的房价还会继续上涨，因为一二线城市会有持续不断地人口流入，人口的增加，自然会支撑房价的继续上涨。同时王健林不看好未来10年三四线城市的房价走势，因为三四线城市的人口在持续不断流失，无法继续支撑房价的上涨。可以看出，王健林之所以作出这样的预测，依据就是我国城镇化的发展方向。
　　现在距离2013年已经过去了8年之久，回顾过去8年的走势可以看到，王健林对一二线城市的房价走势预测得非常准确，但是对三四线城市的房价走势却预测错了。从2015年开始，三四线城市就开始了一轮大涨行情，一直到2020年，很多三四线城市的房价都还在继续上涨。在笔者看来，这并非王健林预测错了，只是王健林并没有考虑到政策对三四线城市的影响会有那么大。由于棚改货币化的推进，导致大量资金流入三四线城市的楼市。三四线城市的楼市规模比较小，所以棚改项目占比较大。另外，由于在2016年一二线城市开始出台限购政策，导致大量炒房客涌入不限购的三四线城市。正是由于这两个原因，让三四线城市的房价有了人口和资金的支撑，才出现了翻倍上涨的行情。
　　但是从最近几年以来，随着国家对楼市调控政策不断收紧，不仅很多炒房客开始不看好房价走势，纷纷退出房地产行业，同时就算刚需购房者的购房观念也开始转变了。另外，从2020年开始，旧改工程已经开始全面推进，这意味着棚改政策已经落下帷幕。在失去了大量棚改资金的支撑之后，很多三四线城市的房价都将开始出现回调现象。现如今很多三四线城市的房价都已经严重虚高，远远偏离了当地居民的收入水平。所以在棚改政策停止之后，三四线城市的房价将失去资金和人口的支撑，回调也属于正常现象。就比如现在，很多非沿海区域的三四线城市房价都已经出现回调现象了。 02、马光远不再看好大部分房产
　　在今年年初，马光远公开表示，未来＂房住不炒＂或将成为永久性调控政策，房地产行业的黄金时代已经过去，房子也不再适合大众投资，以后想通过投资房产挣钱，需要具备非常专业的专业知识。另外，马光远还提出了3个20%理论，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。这指的是只有符合这3个20%的房子适合投资，其他房子都已经不再适合投资。可以看出，目前马光远已经不再看好大部分房产了。就比如马光远去年在谈到三四线城市的楼市时曾表示，现在投资三四线城市的房子，就是在火中取栗。总体来看，马光远并没有否定房地产行业，但是同时也认为大部分房子都已经不再适合投资，只剩下少量房产还适合投资。
　　马光远口中适合投资的3个20%房产，其实就是指的是发展潜力大的城市、实力雄厚口碑好的房企和品质好和物业服务水平好的楼盘。而这些房子和其他房子之间，随着时间的推移，价格分化也将越来越大。
　　通过对比马光远和王健林对楼市的看法，发现虽然两者的说法不同，但是本质上还是差不多的。因此在未来5年，在楼市调控政策下，一二线热点城市的房价还会随着人口持续不断流入而继续上涨，而三四线城市，由于人口不断流失和炒房客慢慢退出，房价也将出现回调。所以今年不买房子，在稳定的房价走势下，未来5年房价差距也将不会太大，只是一二线热点城市的房价还会继续上涨，购房成本会慢慢增加。相反地，对于房价滞涨或者下跌的三四线城市，购房者买房的成本也将慢慢降低。
　　对此，你有何看法呢？