央企加速迁出，将改变北京买房的逻辑

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　　这几天，央企加速迁出北京的消息不断传来。
　　11月底的消息：  中国核建表示公司总部已正式搬迁至上海，
　　中国电气装备集团有限公司在上海揭牌
　　中国船舶集团总部将于12月15日搬迁至上海
　　中国电子信息产业集团将完成集团总部迁至深圳
　　而在此前：  中国长江三峡集团总部从北京迁回武汉
　　新组建的中国卫星网络集团总部落户雄安新区
　　新合并成立的中国中化集团也落户雄安新区
　　从公开信息来看，今年迁离北京或在京外＂落户＂的央企已达 7家 。
　　随着疏解非首都功能和央企改革的推进，央企总部搬离北京的步伐不断提速。根据不同央企员工透露，今年有十家央企被谈话要求搬离，其中， 中国华能集团 和 中国华电集团 被要求于2022年底搬离。而传言首批被要求搬离的央企，共同特征是总部地址位于二环内、临近长安街 。
　　长安街沿线，核心区范围，需要承担政务中心和国际交流中心的重任，疏解是必然的。
　　在央企总部这个指标上，北京占据绝对优势，总计有100余家央企。
　　大量央企总部的存在，让北京成为世界500强企业最多的城市之一。
　　但现在，央企总部并不符合北京的定位，更多的央企总部将会搬迁。
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　　在央企离开北京的同时，上海正在张开怀抱， 不仅拥抱央企总部落地，还放开毕业生落户，争夺人才。
　　网友评论，首都疏解，搞了半天，原来是
　　拆北京，建上海
　　北京向左，上海向右，话虽不好听，但却有道理。
　　央企纷纷向上海、深圳、雄安转移，市属国企向通州转移； 这必然削弱北京城区的竞争力。
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　　我们来看下，原来这些央企总部都在哪里？
　　可以看出，央企总部大部分都在三环内， 绝大部分在西城、东城和海淀三个区，尤其是长安街沿线，是央企总部的密集地带 。
　　有人说，只是总部离开了，没几个人，二级单位都在北京。想当然了，如果总部都留不住，恐怕大部分二级单位也迟早要走，不管往哪里搬。
　　央企搬迁，不谈存量房子的抛售问题， 光看需求的增量以后也会减少 。没有更多新鲜活力的人口流入，城市的生机将会大打折扣。
　　主城区，尤其是核心区，人口减少， 次新品质小区仍然会是富裕人群的追逐目标，金融街仍然在扩张，像金融街、月坛这些区域仍然会有足够的支撑。
　　但大部分老旧小区就不一样了，老破小只能靠学区支撑。今年初， 西城德胜跟一街之隔朝阳区的小区，同样是老破小，单价差距一度达到10万/平米 。但多校划片不断加强，学区的价值也在弱化；反向想一下，如果东西城尤其是学区房，学区稳，房价上涨快，那么会持续导致人口流入，这是政务中心期望的结果吗？
　　过去10年，学区是北京房产增值的第一因素 ，将来产业配套和房子的品质可能比学区更重要，而学区也会更均衡化。 未来买房的逻辑不再是看环线，而是买有产业增量的地方，回避产业减量的区域。
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　　随着央企总部的搬迁，显而易见，主城区都在做减法，那么哪些区域会有增量？
　　很明显， 自贸区 。
　　而绝大部分自贸区都在五环外。
　　根据北京2035总体规划，北京的定位是 全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心 功能定位。
　　从中长期投资的角度来讲，我们要看准 符合＂四个中心＂定位 +自贸区 +高价值产业聚集 的位置。
　　比如通州，最好的位置在运河CBD。截至今年10月底，通州运河商务区已经集聚了 14765家符合功能定位的高精尖企业 ，注册资本金额达3861亿元，现代金融服务产业链和总部经济发展态势已初步形成。
　　第一家入驻运河商务区的央企是三峡集团，什么情况 ？长江三峡集团总部迁往湖北武汉，但大批二级单位则留在了北京，迁往通州副中心 。这个样本就是主城区减量，通州副中心的运河商务区做增量的案例。
　　以5-10年为衡量单位，我们持续看好 北部科技创新片区 - 海淀山后、北清路自贸区，昌平生命科学园、朱辛庄、新龙泽等区域 ；朝阳望京北部 ，亦庄核心区 ，通州运河CBD等区域 。
　　当然，通州的需求，因为双重限购被严重压制，随着副中心的不断建设，一旦放开限购，将会有明显的回报，只是放开限购的时间预期会比较长。
　　北京的房产，总量超过740万套，总市值已经超过30万亿，如此大的盘子，以后共涨共跌，共同富裕的机会不再有了。买房增值，需要看准逻辑，选对标的。