构建以房贷为核心的资产包

　　过去30年，中国普通人最成功的投资不在互联网，股市、创业，而在于房地产，只要买房的就是人生赢家。
　　无论买的是市区老破小，还是郊区远大新，无论是一二线，甚至是三四线，最终房价都大涨。
　　不管媒体多么＂妖魔化＂房地产，监管部门各种打压政策，都无法彻底遏制房地产三年一小涨，五年一大涨的周期。
　　房地产行业依然是中国支柱性产业，房地产业占中国GDP的5.6%,影响中国上下游50多个产业，是中国居民最大的消费支出。
　　相对于普通人来说，掌握一定的房产选筹、贷款、现金流技能，构建以房产(房贷)为核心的资产包，是应对通胀、实现财富增值的重要途径。
　　当然，我们应该认识到:随着中国经济、社会，特别是政治层面发生的深刻变化，我们即将告别的是一个闭着眼睛买房都能赚钱＂野蛮生长＂时代，告别的是靠胆量和杠杆赚钱的黄金时代，而未来将是靠节奏和格局赚钱的白银时代!
　　在当前楼市的严控期间，跟大家聊聊我们要怎么样构建以房产（(房贷)为核心的资产包。
　　选筹是关键，香港地产大亨李嘉诚说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。何谓中心地段，就是城市中商业、娱乐、购物、文化、交流、公共设施最集中最繁华最有人气的聚集地，当然一个城市的房产价值，除了地段价值外，还有六大要素:规划、商业、产业、交通、教育、医疗。
　　这六大要素是判断和预测房产未来价值的指标，是专业炒房客最喜欢的处女地，只要爆过一次，就像上瘾一样地，会想尽办法搞钱搞地。
　　贷款是重点，99% 的人，只知道按揭贷款，但是对于买第二套和多套房的人来说，对于贷款的理解和正确使用是区别菜鸟和高手的唯一标准。对于绝大多数人，他们认为的 「抵押贷款」 是什么。他们认为是一种劣质贷款。
　　正常的按揭贷款首付三成、固定利率、年限30年，但是对于法拍房还是二手房，都无法通过正常的渠道，申请 30 年期按揭贷款。
　　因而才不得不申请抵押贷款，这是一种退而求其次的做法。
　　对于很多人来说，抵押贷款就是一种劣质贷款。
　　抵押贷款真正的用法，应该是把你的按揭还了，重新再抵押。
　　为什么，为什么要把优质贷款撕掉，换成劣质贷款。
　　答案只有二个字：「成数」
　　请再回忆一下我们的说法，我们对于利率完全不敏感。
　　对于费率，费率其实就是利率，对于费率也不敏感。
　　只有 「成数」，成数才是至关重要的。
　　一笔按揭贷款等你办完了以后；好比当年你买了 300W 的房子。贷款 210W。
　　这还是主人足够 聪明，竭力尽贷的情况下。
　　过了二三年，越供越少。你的贷款可能还剩 190W。
　　可是这时候你的房子呢。如果以 6 年为一个周期的话，则 2000 年三百万的房子。到今天普遍市价都要 800W 以上。
　　190 / 800 = 23%
　　然后我问你，一笔 23% 的按揭贷款，和一笔 50% 的抵押贷款，哪个更划算呢。
　　答案还是抵押贷款。
　　哪怕利率高点，费率高点，月供高点，装修公司买字画折腾到想吐。
　　但还是按揭划算。
　　所以，这时候你就要做 「再抵押」。用业内的术语叫做 「截断」。
　　把 30 年期超优质按揭贷款给截了，重新抵押出来。
　　截断什么时候做，怎样的情况下才划算。
　　抵押至少 双倍 起。
　　如果你原有的 「按揭」 是 200W，则你 「截断」 换成抵押，至少应该是 400W。
　　在这个位置，就可以把这水泵出来，作为流动资金。
　　操作「抵押换按揭」，至少要贷款金额翻倍。这是起步线。
　　比较理想的是翻三倍。如果原有按揭是 200，则 「新抵押」 追求 600W。
　　大家就会发现，翻三倍之后，整个溢出的水量就可以覆盖下一套的首付款，在一线和二线这样的市场，三四倍涨幅往往也只需要五至六年，而当你开始学会科学抵押之后，资金再也不是你最大的困扰了，循环往复，炒房大业的车轮轰隆隆地开始了。
　　现金流是灵魂，要科学预留5年的现金支出，在不影响家庭质量的同时，享受全世界货币放水的福利，这考验的是你对全局的控制力。
　　信用卡就是维持正向现金流的神器，大规模扩张的第一步，是大规模地先申卡，我们追求的是信 卡的总额度，普通人在银行里都有100万的信用额度，这些额度就相当于自己可以随时调的资 ，而且成本非常低，完全可以覆盖你这五年的日常需求。