房子到底该不该买？

　　房子到底还能不能买？房价未来究竟会涨还是跌？现在买房到底该全款还是贷款？手上有投资房的，到底该不该出手？
　　很多财经专家喜欢通过人口城市化，土地供应，户口政策等等这些因素来分析房价未来的走势，但是我要告诉你，在现阶段这些分析方法通通都是错的，仔细想想这些年驱动你去买房子最大的动力是什么啊？很简单，就是因为你觉得买房子能赚钱，房子能升值，仅此而已，所以在现阶段房子是投资品并不是消费品，而通过分析人口土地供应这些东西，其实犯了一个共同的错误，那就是企图通过分析供需关系来预测房价未来的走势，这是完全错误的方法，因为供需关系只适用于消费品，并不是用于投资品。
　　例如很多人认为一个城市如果长期流入人口大于流出人口，那么这个城市的房价就会涨，这就是典型的用供需关系来预测房价，但是事实确实在这些城市买房子的主力根本就不是这些新流入的人口，所以现阶段想要预判房价未来的走势，首先要抛弃的就是供需思维，而要建立起金融思维，用金融投资品的思维去分析和预判房价未来的走势，所有的金融投资品都一样一个东西，一旦所有人都认为是稳赚不赔的，那就不可避免会引来这样炒作的人，我喜欢用租售比来形容，，以我所在的上海目前的租售比1.4%而作为世界GDP城市排名第二的东京租售比高达百分8.6%通常这个指标越高，这说明泡沫越小，既然中国房价泡沫这么高，那么未来很长一段时间都会处于挤泡沫的阶段，具体的手段就是限购，但是我们会出现90年代的日本或者2008年的美国，那样的房价崩盘大跌吗？答案是不会。
　　很多人认为限购只是限制了房价的上涨，其实限购同样也限制了房价的下跌，那为什么要限制房价的下跌？因为相对于其他的产业，中国房地产的盘子实在太大了，如果不限制下来，产生很大的冲击，物价和就业是中国老百姓最关心的两个话题，物价决定了老百姓的支出，就业决定了老百姓的收入，这一出一进就构成了老百姓眼中的经济，然而如果房价大跌，物价和就业都会受到巨大的影响，中国目前的房地产总市值超过5,00万亿。如果房价下跌超过10%，也就是有50万亿的现金，会从楼市进入到老百姓的日常消费中，从而造成通胀，50万亿是什么概念，对比一下，08年的4万亿救市就清楚了，如果房价下跌超过30%，那冲击的就不单单是物价了，更严重的是银行会受到挤兑，因为房价的30%通常是老百姓买房首付额度房价下跌超过30%银行就会坏账，银行坏账的直接后果就是银行的信贷能力下降，这势必会影响到各种企业的现金流，从而导致企业不得不通过裁员的方法减少企业的开支，一旦发生大规模的失业，更多的人将还不上房贷，从而造成恶性循环。
　　2008年美国的次贷危机就是房地产和其金融衍生品暴跌带来的金融踩踏和恶性循环，所以我们的政府一定不会重蹈覆辙，因此其实我们现在的房价充满泡沫，我们也会通过限购这种方式温和的挤泡沫，用时间换空间，让房地产的泡沫在长期温和的通胀中被消磨掉。既然房价不会大跌，会温和的挤泡沫，那么现阶段该不该买房子就很清楚了，我的建议是如果你是自住刚需买房，那么该买就买，不要期望房价会大跌，然后去抄底，因为长期看房子依然是保值品，但是不要抱着投资的目的去买房，因为未来在很长一段时间里，房子的收益率都会很差，房价无脑暴涨的时代已经过去，因为挤泡沫的原因，现在投资房产不再是赚多赚少的问题，而是在很长的一段时间里大概率都会亏钱。
　　所以如果手上有很多投资房的朋友，我的建议是能出手就尽快出手，因为再过几年可能就不是价格卖的高低的问题，而是房子卖不卖得出去的问题。
　　我的另一个建议是，无论房价涨不涨，如果你是刚需自住买房都不要全款买房贷款买方能贷多少就贷多少，能贷多久就贷多久，因为贷款还是全款买房，根本不是由房价涨不涨决定的，而是取决于通胀率和贷款利率，只要贷款利率小于长期通胀率，那么你就应该贷款买房，长期看哪怕房子价格不涨，银行把钱借给你，银行也是吃亏的，因为贷款利率长期看是跑不赢通胀的，很多人想不明白为什么银行明明吃亏还要把钱借给你，难道银行都是傻子吗？不是的，因为银行赚的是无风险利润，银行把钱借给你，实际上是其他人存在银行的钱，只要贷款利率高于存款利率，银行就是稳赚不赔的，很多人会问那贷款利率会提升吗？我个人认为不会之前说过，中国的房地产市场超过了5,000,000亿，但是其中有2,700,000亿都是债务，如果银行提升贷款利率，整个社会都会增加2.7万亿的财务成本，中国目前的大方向依然是发展经济，我们的十四五规划再次明确了，拉动内需和内循环消费的大方针，所以提升财务成本不利于拉动消费，不符合我们的政策方针。
　　回顾过去20年，只要你踩中了房地产的快车，那么基本上都能赚到钱，但是天道为恒，炒房暴富的神话终将落下帷幕，下个20年将会是换赛道的20年。