9月1日土地新规，浴火重生代价几何？

　　房地产行业一直是区域经济发展的重要支柱产业，甚至可以说房地产行业的蓬勃发展带动了我国改革开放后起码二十年的经济提速，辐射相关全产业链，一时带动了各行各业的经济增量，可以说这个行业就是印钞厂。近几年勾地趋于白热化、辐射化，开发商也手段层出不穷，政策导流也百花齐放。PPP（类BT、BOOT、BOT．．．）、小镇、小城镇、商旅、农业、绿色等大业态定位及经济模型纷纷而至，将原本高热的地产市场，再烧一把高火。特别要指出的是，对于农业地产类大佬高手们定制了若干农村新经济模型，大多都把那只看不见的手伸向了核心稀缺资源——土地。
　　随着新农村建设规划的逐步实施，农村土地资源流转变现也出现了很多新模式，比如说在西北地区耕住结合商业化、小产权化，南部地区夹层商业化，林下经济多元化等模式不断推出，确实为助力精准扶贫，持续脱贫起到了重要作用，其基础形式大体上可归纳为：耕地建设联动温室大棚，商业化涉及餐饮、住宿，走高端民宿路线；耕地构建小产权别墅区以租代售；宅基地共建商业混合小产权以租代售；农耕地改种林果、药材、小物种等经济作物，构建新绿色经济带；农地初加工工厂化；共享农场名义多元化、多业态经营；以田园综合体为项目主体勾地、拿配套；传说中的三变双五模式，利用耕地开展经营；其他形式．．．
　　但是，这些老的经济模式在新法之后所面临什么问题呢？为了保障耕地、宅基地安全，完善土地征地制度，国家于去年修订了《土地管理法》，而如今又修订颁发了《土地管理法实施条例》，并于9月1日正式实施。这里重点指出土地新规最重要的红线：＂5项明确＂、＂6项处罚＂，这些个雷一定不要踩！
　　首先，5项明确要记牢：
　　1．明确耕地责任主体，特别严禁土地被用于商业化建造或私自买卖。比如：农业小镇为名的圈地、勾地；
　　2.明确集体土地规范市场交易，之前虽无明确法律支持，如今被正式纳入法规，与国有建设用地同权同价，所以低价蹭顺风车变相勾地已经不再可操作；
　　3.明确对6种情况督察：耕地保护状况、国土空间规划编制及其实施、土地节约集约利用状况、土地管理重大决策落实、土地管理法律法规执行状况、其他土地利用和管理状况，所以，利用大项目扩容变相利用土地资源的恐怕今后没有空间了；
　　4.明确国土空间规划制度，对于已规划用地重新定规采用多部门联席办公审批方式，最高权限归属国务院，最大程度上杜绝了局部区域私自占用、滥用土地资源问题；
　　5.明确耕地占用补偿机制，明确了同等面积补偿及费用补偿两大方式，严谨而又灵活的处理了土地资源调配问题。
　　其次， 6项处罚常警惕：
　　1.非法发展林果业等经济种养殖业开发，将一些耕地变相它用问题扼杀；
　　2.临时土地上搞建筑，农家乐、民宿、临建等经济体严格禁止占用农耕；
　　3.破坏土地种植情况，特别是令行禁止建矿、建坟、建房、建窑等破坏原有耕作条件的现象；
　　4.阻止土地征收行为，严打＂地霸＂行为；
　　5.确保农民合法的宅基地权益不受侵害，对于宅基地申请、划拨、继承明确法律保护，隶属资产管理范畴；
　　6.阻碍有关部门公务，抑制人为干预，明确流程管理。
　　明确了这些红线及雷区之后，历史的一些商业模式，特别是盈利中的商业模式可能面临的是浴火重生，这里面是否会涉及代价及背后的成本！所以说政策研究是个沉稳远见的高技术工作，涉及商业个体及团体的战略规划，谋定而后动稳中求胜才是王道，同时合规合法才能永续经营的坚实基础。