三四线抛房潮将至，围绕三大焦点实施，刚需迎来难得的入市机会

　　三四线楼市虽然出现分化，但是房价走势却是扑朔迷离，有的不跌反涨，如山东的临沂、日照等城市。更多的是有价无市，二手房难卖，一手房不敢买，即使降价也没有人愿意接盘。出现这种现象的原因之一就是学区房被炒、持房成本较低、以及对未来仍然有上涨空间的预期。
　　三四线楼市体量小，学区房和商业区的占有率较高，这些热点区域的房子人气旺，导致房价处于较高的价位。2016年以后因棚改等原因入市的购房者，因为购房成本高，交房时间延迟等原因，至今无法二手房的正常交易，被锁在高位，也是导致房价居高不下的原因之一。
　　当前调控对一二线城市房价影响较大，三四线楼市历来比较迟滞。购房者可以考虑这些调控措施会对三四线楼市有哪些影响？今年是楼市的调整之年，政策对市场的影响较大。有挑战也有机会，购房者可以从以下几点分析：
　　第一，如果学区房出现降温，这才是楼市下跌的开始
　　最近几年支撑三四线的高房价，学区房有不可替代的作用。任何一个城市都是因为炒作学区房，从而带动其他区域的房价上涨，学区房成了高房价的＂不倒翁＂。
　　2021年学区房迎来新政策，近日，教育部下发了一则文件，对小学、初中的招生方式有了新要求：＂在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。
　　3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，《办法》提出了＂名额分配＂的落地细则。所谓＂名额分配＂，就是优质高中在每年的计划招生名额中，划出一部分名额，按一定比例以指标分配的形式，直接分配至各对应的初中学校。
　　其实不仅只有上海推出了学区房新政，教育部还＂钦点＂了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。
　　除了实行＂多校区划分＂，有关部门表示适时推出＂公民同招＂、＂租购同权＂＂教师轮换制＂等优化和分享优质学区资源的措施。到时候，学区房没有这些特殊的优势，就会面临下跌的风险。如果学区房风光不再，其他区域的房价就会出现抛房的现象。
　　第二，＂房产税＂已经纳入调控目标，持房成本增加会出现集中卖房的现象
　　房产税一直是悬在楼市头上的达克斯魔剑，一旦落地，对房价的影响很大。所以，出台房产税是比较慎重的，会导致持房成本增加，多余的房子加快流向市场，出现抛房的现象。
　　今年4月7日财政部税政司司长王建凡表示，＂十四五＂期间财政部将＂积极稳妥推进房地产税立法和改革＂。从而再一次地将房地产税强势拉入人们的视野，并对房地产价格趋势产生非常大的影响和冲击。
　　房地产税以及房地产税率应该是对炒房者形成一个有效约束，当前空置房的持有成本很低，物业费打折缴纳，水电费没有消费就不会收取，所以，会出现很多人囤房的现象。如果出台房产税、空置税等，持房的成本就会增加，很多人不得不卖出自己多余的房产。一旦集中卖出，价格下跌是不争的事实。
　　第三，银行资金不再大量流入房产市场，楼市会走向良性发展的轨道
　　当前虽然对银行严加调控，限制流入房产市场的贷款，但是，业内人士透露，他们最担心经营贷流入经营流域，风险比楼市还大。所以，经营贷资金才会有那么多违规流入楼市。最近深圳查出的经营贷违规流入楼市的现象，就说明这一点。
　　从房贷源头上堵住违规资金流入，就会出现很多高杠杆的贷款者卖房还贷的现象。如果对未来的楼市看淡，就会逼出违规流入楼市的贷款资金，导致很多家庭抛售多余的房子，增加资金流动和现金回流。
　　近几年房价泡沫严重，很大程度就是从银行流入房产的资金过多过乱，形成＂储水池＂的作用，所以导致有人骗取经营贷违规买房的现象。从源头上堵住违规资金流入，楼市就会走向良性发展的轨道。
　　2021年是房产市场出现变化最大的一年，也是很多久而未决的政策逐步实施的一年。政策性的导向比市场更为复杂和多变，所以，多研究政策，结合市场走势，判断什么时候买房合适。无房者要抓住机遇，今年也许是最好的入市机会。