楼市调控,从未像今年这般凶猛。 从年初的深圳、上海,到2月的北京,再到3月的杭州、无锡、成都、西安,4月的广州、合肥、宁波、东莞、南通...... 住建部化身为最繁忙的中央部委,前堵后截,把一众已经冒头、想要冒头、正在冒头的城市,全部摁了下去。 中原地产研究中心统计数据显示, 今年以来,全国楼市调控政策发布数量已经超过140条,单月数量超过40条,平均每天1.3条。 可以说,楼市早就步入下行周期,曾经钻空子套取消费贷买房的行为,也不再成为一些地方的潜规则,而是摆在台面上,作为痛批整治的对象。 伴随而来的,还有二手房限价、土地供应、整顿中介等多方面举措, 就连打着人才落户幌子松绑楼市的南昌,新政也没撑过一天。 曾几何时,2018年国家出台资管新规,金融去杠杆步入深水期。那些在中国金融体系里嚣张跋扈了十几年的影子银行和灰色生态,连带着P2P灰飞烟灭。 经此一役,央行、银保监、证监会等相关部门在真刀实枪中积累了丰富的整治经验。 一系列迹象表明,这些经验开始瞄准炒房层面了,楼市来到新的十字路口。 深圳历来是楼市调控的"样板间",从这座城市的楼市冷热,能够一窥地产行业的剧变。 中国人民银行深圳中心支行最新公布的数据显示: 2021年3月,有超过2000亿的"热钱"撤离了深圳。 短期来看,资金总量变动与楼市冷热情况息息相关,之所以出现这样的资金撤离,不断收紧的楼市调控政策是一大因素。 譬如,2月出台的"二手房官方参考价"就极具杀伤力。有了它之后,中介机构将不能在任何场合公布实际成交价,必须而且只能公布官方参考价。 在很多片区,官方参考价只有实际成交价的70%,个别盘甚至腰斩。另外,深圳的豪宅线重新划定,总价变更为750万元。 深圳出台二手房交易指导价格,还容易引发杀猪盘,图源网友截图 一时间,二手房市场普遍降温,市场转冷。 在实际执行过程中,也出现了一些值得玩味的现象。即便价格被控制了,一些业主会通过其它方法绕过价格,例如价格歧视。例如原本一套房子1000万,你非要我卖800万,好,那我得有个补充合同,200万少不了,没谈妥大不了先不卖了。 可谓上有政策,下有对策。但折腾来折腾去,房子流动性是大大降低了。 随后,深圳开始严查经营贷违规流入楼市,还严查打新资金,比如购房者首付款来源是否合理合法、月供能力是否充足,并整治代持、众筹打新等行为。 上周,七部门查处深房理的消息堪称惊天巨雷,惹得一众炒房客噤若寒蝉。 深房理的罪状公告里列得很清楚,简单来说, 是其不仅自己炒房,更是把"炒房"作为一个产业链,玩起了滚雪球的炒房生意,以推高房价为终极目标。 最终,"深房理"从首爆到查处严惩只用了6天时间。 某种程度上,这样的骚操作在深圳层出不穷,尤记去年4月,这座城市就曾曝出拿疫情贴息贷款去炒房的行为。 这一次,面对明里暗里的骚操作,上面不会"睁一只眼闭一只眼"了。 在这座特区差点要沦为"先行炒房区"之际,七个部门联合作战、铁腕出手,其杀鸡儆猴意味,你细品! 短期来看,效果立竿见影。目前深圳二手房市场全面转冷,只有少量供应的新房由于价格倒挂,还维持一定热度。眼下这一情况,还将至少维持1年到1年半。 于是不难发现,热钱开始撤离出深圳,到深圳周边或其他省市寻找机会。 最典型的莫过于广州黄埔、番禺,东莞凤岗、长安等环深片区,自去年以来,迎来了一波普涨。直到最近,这些地市的房价才逐渐平稳。 那么,房价真的能被摁住吗? 种种迹象表明,2021年是老龄化加速、人口增速放缓、金融周期见顶之年。 房住不炒不再只是一句听来响亮的口号,而是切切实实严防死守,从多个维度将中国楼市"五花大绑"。 事与愿违的是,在金融供给(产业集中度管理)、交易限制(四限)和行业监管(融资三道红线、预售监管等)均出台调控措施情况下, 国内楼市泡沫依然持续膨胀。 1月和2月,中国新房销售猛增133%,而房地产投资增长38%。同期,这种需求推动房地产贷款增长14%,增幅为7年来最高。 同时据16日最新官方数据,今年一季度,全国商品房均价为 10658 元/ ,同比去年一季度,上涨了 15.0%;环比去年四季度,也上涨了 8.5%。 房价上涨压力到底大不大,央行也说得够清楚了。前几日,央行公开表示: 部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大。 房价持续涨,一定另有其因。 有分析认为是土地市场垄断,然而实际上政府这几年为稳房价,还增加了不少限价土地供应;货币政策早已转向,因而也不会是主因。 回归到供求关系分析,在交易层面上,热门地区楼市的供应又往往不足,选择捂盘惜售。 这样来看,似乎房价上涨变成了一门玄学。事实上,今年的形势严峻不同以往。 总的来说,主要分为两个方面。 一方面,从外部环境来看,碰上了世界性资金过剩。 坊间通常认为,支撑房价上涨预期的最大动力,是货币放水,或者说央行的宽松货币政策。 从现实层面来看,有一定道理。 国内一波一波放水,再加上各国央行争相放水,美国的无限制QE,宽松货币政策确实在延续。从最新动态来看,3月底央行宣布大幅降息,下调7天期逆回购利率20个基点,某种程度上也 释放了宽松信号 。 货币政策的宽松,是否转化为购房动力? 这一结论,其实存在争议。 有说法认为,社会融资规模创新高为房地产市场带来巨量增量资金;但另一个层面,是众多买家为买房而大量贷款,本身创造了巨额社会融资。 换言之,更大程度上买房并非社会融资的结果,而是其原因。也就是说, 归根结底,推高房价的,依旧是预期,或者说房价只涨不跌的集体信仰。 毕竟, 眼下的主要矛盾,是百姓抗通胀买房的迫切需求和楼市调控遏制房价上涨之间的矛盾 ,它很难调和。 难道真的要把钱导向股市?不少人调侃"股市是用来住的",并不是空穴来风。 另一方面,从中国自身的房地产周期性规律来看,2021 年面临较大行情上扬压力。 不少行业人员认为,房地产有其特殊的行业周期性。从拿地(一级市场)到楼盘交付(二级市场)再到进入二手房市场(三级市场),差不多是五年。 这么算下来,2021年很像2016年,除了银根层面保持宽松,京沪深此前在2016-2017年严厉的调控政策,已被基本消化。 目前来看,也呈现一些类似2016年的特征——都是一线城市带头,其他城市紧跟其后上涨。大热的成都、西安、合肥已经调控,环沪的花桥、嘉兴频繁跳涨,佛山、珠海等大湾区热门二三线城市也将迎来一波上涨潮。 也就是说,资金轮动和房产周期,在2021年同样无法避免。 只是调控这根弦仍然紧绷,新一轮城市轮动,各城市涨幅将会弱于上一轮,轮动效应也会有所减弱。 需厘清一点,楼市调控的逻辑并非抑制房价上涨,而是 抑制其过快上涨 。 从我国目前60%左右的城市化水平来看,楼市分化情形还将持续, 重点一二线城市温和上涨 行情很难抑制。 因此,一系列调控举措的本质,是 中央与地方在财税分配层面的温和博弈,这场持续的博弈未必是要分出输赢,而是你弱我让你强,你强我让你弱。 所以,调控未必会永远严厉,起码要保护真实居住需求。 可是,要想让住房脱离金融属性、回归居住属性,就要增加持有环节成本。作为一种经济市场体系的制度安排,唯一方式就是税收。 近年来,行业内外多次吹风征收房地产税已不是什么新鲜事,近日这一话题再被提及。 4月7日,财政部税政司司长王建凡表示,财政部将积极稳妥推进房地产税立法和改革。 在不少人看来,房地产税的震慑威力极大,它就像一把悬在购房者头上的"达摩克里斯之剑"。 诚然,这一说法有一定道理。开征房地产税,可以一定程度约束楼市的"食利者阶层"。其背后逻辑是,随着持有环节成本的增加,炒房持有者也不得不尽力寻找租客——要么自己找,要么中介找,或者专业机构包租。 如此一来,可以一定程度做到"不炒",实现"房住",从而增加居住的供应,避免了社会整体资源的浪费。 但对过热的城市来说,房产税实际威力并不如预期。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。 比如,目前在全国范围内,上海与重庆两城已率先试点,即便如此,上海房价并没有因此就降下来。 此外,房产税与土地出让收入,往往还存在此消彼长的关系。要知道,国内大部分城市都患有土地财政依赖症,已经到了积重难返的程度。 中指研究院发布的2020年报告显示:去年全国300城市土地出让金总额为5.9万亿元,同比增加16%。上海、杭州、广州、南京等城市土地出让金超过2000亿,常年高居不下。 图源中指研究院 针对这一现象,厦门大学城市研究教授赵燕菁曾指出,"土地财政"下,中国货币的信用的"锚"就是土地。 在某种意义上,人民币是"土地本位"货币。中国之所以没有产生超级通货膨胀,关键在于人民币的信用基石——"土地"——的价值和流动性屹立不倒。 而对国内大部分城市政府来说,基于生产端的税收政策、GDP考核都鼓励地方政府刺激投资而非消费,卖地已经形成了路径依赖。 比如,广州4月初的调控,几乎都是蜻蜓点水的分内事,缺乏硬核措施。 其中一大原因,便是广州虽然财政收入足够可观,但还得支援广东全省,所以还是会依赖土地财政。因此,除非广州涨得实在是太快了,才有可能真正重拳出击。 因此,某种程度上,开征房地产税未必能做到一劳永逸。 其核心目的,是重新调整中央与地方的利益分配,是想用房地产税来代替土地财政,一改热衷卖地的风气。 只是目前来看,还没到时候。 现有的房地产政策,首要目标还是防风险,为此,要限制价格涨得过快,也要限制大量资金进入楼市,以免突然炒高楼价带来风险。 去杠杆成了当务之急。 历历在目的是,银保监会主席郭树清上一次连续3次痛批的对象是"P2P"。第三次喊话之后不到6个月,P2P跌跌撞撞,终究归入尘土。 现在,轮到郭主席连续喊话三次的东西是: 房地产灰犀牛。 楼市还将往何处去,已经不言而喻了。 作者:问之 金角财经 原创出品