76城房价在涨，23城房价在跌，百城楼市分化太剧烈

　　最近，中指研究院发布了2021年3月百城价格指数报告。
　　报告显示，全国百城3月新房住宅均价15916元/ ，二手住宅均格约15654元/ 。
　　二者无论是同比还是环比，都呈现上涨趋势， 二手住宅价格涨幅较新房更大 。
　　细看之下，全国楼市分化明显。一二线城市房价普遍上涨，＂价格倒挂＂趋势明显，买家热衷于买新房；三四线城市房价涨幅不断回落。
　　房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为：＂虽然只有全国百城的数据，但已经能充分反映出房地产的大趋势。 未来，一二线城市的房产，才是可能增值的资产；而三四线城市的房产，可能仅仅只是房子了 。＂
　　01
　　76城在涨，23城在跌
　　市场整体上升迹象明显
　　从涨跌城市数量看，有76个城市新房住宅价格环比上涨，较上月增加10个。
　　中山、广州表现突出，环比分别上涨1.48%、1.07%；金华、无锡等11个城市环比涨幅在0.5%(含)-1.0%之间；湖州、杭州等63个城市涨幅在0.5%以内。
　　23个城市环比下跌，较上月减少4个。其中，烟台环比下跌0.30%；肇庆、廊坊等12个城市跌幅在0.1%(含)-0.3%之间；阜阳、天津等10个城市跌幅均在0.1%以内。
　　1个城市与上月持平，即马鞍山。
　　整体来看，市场整体上升的迹象明显。
　　02
　　广州领涨一线城市
　　深圳房价首次下跌
　　一线城市中，北京、上海、广州、深圳新房住宅价格环比分别上涨0.07%、0.19%、1.07%、0.06%；同比分别上涨2.35%、5.49%、9.18%及-0.38%。
　　本轮行情中，广州新房无论是环比和同比，都在领跑一线城市，补涨表现明显。
　　深圳新房价格同比是近年来首次下跌！调控效果正在显现。
　　成交面积大幅上涨，一线城市新房住宅成交面积同比平均增加160%。
　　二线城市房价普遍上涨，东莞房价涨幅领跑全国 ，新房均价约18778元/ ，环比上涨0.6%，同比上涨11.11%。
　　其次是杭州，新房均价约18778元/ ，环比上涨0.41%，同比上涨8.65%。
　　接着是南京，新房均价约18778元/ ，环比上涨0.03%，同比上涨6.85%。
　　除此之外，重庆、武汉、成都等热点城市，房价也都上涨了。
　　二线城市成交面积同比增长整体超70%，但受供应量影响，涨跌不一。
　　南京猛增221%；东莞、重庆、福州等地超过100%；西安却同比下跌26%。
　　下跌的9个城市，多为三四线城市。
　　江西赣州跌幅最大，环比上涨0.15，同比却下跌2.1%。
　　山东菏泽和德州、河北衡水、河南洛阳、广西桂林和北海等地，房价也跌了。
　　三四线城市在大环境向好的前提下，成交面积也有所上涨，但增速在下降，＂收缩型城市＂特征明显。
　　＂收缩型城市＂特征：人口流失、产业衰退、城市空间和公共设施闲置等。
　　03
　　70城在涨，25城在降
　　二手房价大势还是涨涨涨
　　2021年3月，全国百城二手住宅均格约15654元/ ，环比上涨0.44%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨3.48%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。
　　有70个城市二手住宅价格环比上涨，较上月增加7个。
　　具体来看，淮安、上海等10个城市环比涨幅超1.0%；金华、德州等16个城市涨幅在0.5%(含)-1.0%之间；珠海、芜湖等36个城市涨幅在0.1%(含)-0.5%之间；郑州、潍坊等8个城市涨幅均在0.1%以内。
　　25个二手住宅价格环比下跌，较上月减少8个。其中，菏泽、宜昌、北海环比跌幅介于0.5%-1.0%之间；秦皇岛、张家口等14个城市跌幅在0.1%(含)-0.5%之间；威海、包头等8个城市跌幅均在0.1%以内。
　　5个城市二手住宅价格环比持平，分别是湘潭、宿迁、东营、西宁、贵阳。
　　整体来看，百城二手住宅房价处于上涨态势。
　　04
　　深圳二手房价领跑一线城市
　　价格倒挂是重点要素之一
　　一线城市中，北京、上海、广州、深圳二手住宅价格环比分别上涨0.83%、1.86%、0.77%、0.71%；同比分别上涨2.8%、11%、5%及18%。
　　其中，深圳二手住宅价格同比涨幅最大，均价77612元/ 。
　　值得注意的是，深圳一二手住宅价差超2万/ ，这也是深圳人热衷于买新房的主要原因之一。
　　同理，在＂买到就是赚到＂心理下，其它存在一二手住宅＂剪刀差＂现象的城市，也容易出现＂打新热＂。
　　二线城市中，也是东莞领跑 ，3月东莞二手住宅均价20640元/ ，环比上涨1.56%，同比上涨超10%。
　　杭州涨了近6%，南京涨了5%。成都涨得比重庆好，二手住宅均价18261元/ ，同比上涨7.6%；重庆13340元/ ，略涨0.89%。天津、武汉均下跌，天津下跌1.6%，武汉微跌0.31%。
　　下跌的35个城市，大多是三四线城市。河北张家口跌幅最大，同比下跌8.2%。赣州、菏泽、洛阳、桂林、长春、保定、烟台等地，也在下跌。
　　2021年楼市走向预测：
　　今年一季度，全国楼市调控全面升级。通过严查经营贷、严查流水、发布二手房成交参考价等一连串手段，挤压楼市泡沫。
　　多重政策的出台，将合理调控市场预期，打压高杠杆投机炒房者。
　　不过，短期内，可能有部分刚需会被误伤；长期是向好的。
　　对于接下来的楼市走向，王波认为，调控将继续趋紧，调控频次、力度和精准度都将不断加码。
　　第一，可以用一二手房价差去对一座城市的房价趋势做初步判断。
　　第二，因城施策将更灵活。近日，住建部陆续约谈七城，对热点城市，再度强调监管，市场情绪或许会逐渐恢复冷静。
　　第三，一些房价虚高的片区，可能出现横盘或下跌，但整体价格不会出现太大波动。
　　第四，购买力会持续向一二线城市积聚，而三四线城市的房产价值，可能会继续下探。