房改专家房价上涨是好事!国家直面回应,房价走势明确了?
"对于老百姓来说,房价上涨是好事!"
以上言论出自在我国房地产行业占有举足轻重地位的人之口,他就是北大教授兼房改专家孟晓苏。地位如此不殊的专家,何以竟说出与绝大多数人认知完全不同的言论呢?他的依据又是什么?
2020年8月份,在房地产博鳌论坛上,孟晓苏作为重量级专家出席活动,并发表讲话。在演讲中他直言不讳指出,房价上涨很多人购买的房产都增值了,更有甚者光靠房子资产就已经达到千万级别,基于此来看,房子对老百姓的影响是正面的,因为它是家庭财富的象征。
在演讲中孟晓苏更反驳很多专家"房价上涨对老百姓不利"的说法,央行2020年4月份公布的数据显示,城镇居民住房拥有率已经高达96%,户均拥有1.5套房,也就是说100户家庭只有4户没有房,这种情况下,房价下跌会造成老百姓的家庭财产贬值,这绝对不是一个正确的政策选项。
此外,房价上涨对于老百姓还有一个实打实的好处就是,它可以吸纳"超发"的货币,由此降低通胀压力,防止这些货币都流入CPI。如果房地产没有吸纳过去这些年发的货币,可能现在我们吃一碗普通的面就要100元,普通大米也要40元一斤了。
我们总结房改专家之所以认为"房价上涨对老百姓来说是好事",归根结底是两个原因: 其一、在我国房产资产占居民家庭总资产的比例非常高,而且现在老百姓几乎都有房子了,房价上涨对应的是实打实的财富增值,所以是好事;其二、房价上涨替我们抵御了通胀压力,老百姓能有今天的幸福生活,我们能有今天的低物价,房价上涨"功不可没"。
上述专家关于房价上涨的言论,乍一看确实有道理,但仔细分析其实还是有很大问题的。可能这也是很多人"痛斥"该专家的观点是"杂音"的根本原因。
首先,对于有房人而言,房价上涨确实是好事。不过对于无房人来说,房价上涨就意味着购房成本的增加,如果房价涨幅过快,晚买房的人可能永远也买不起房,因为通过对比过去二三十年我国房价涨幅和工资收入增幅,不难发现,前者远远高于后者;
其次,在我国"居者有其屋"并未真正实现。央行统计数据虽然显示,城镇居民住房拥有率96%,但并不能据此就下结论称,这些有房者都会受益于房价上涨。因为这其中还有数以万计的"刚改"需求购房者和数亿即将进城,有潜在购房需求的农民。社科院预测,未来10-15年全国仍然会有1.2亿-1.5亿农民进城。对于这两类人而言,如果房价继续保持上涨,那么势必会给他们带来巨大的购房压力——改善型改需置换的成本是存在巨大差别的,农民进城纯靠工资收入买房更是几乎不可能完成的任务,尤其是全国二三十个重点城市,房价收入比平均值都高于20了,这意味着初来乍到的农民想在这些城市买房,至少需要不吃不喝工作20年以上。
再者,"房价上涨对百姓是好事"的言论是典型的"房价看涨预期"。事实上,这也是长期以来我国房地产专家们表达观点的常态。至于原因,简单来说有两点:其一、这些人通常都在房地产行业任职,且都和地产开发企业有关联关系;其二、靠着对房地产信息有充足的掌握,这些专家们早就购买了大量房产,"看多"房价明着是在替老百姓说好话,实际上是在谋一己私利。
对于上述专家的言论,国家又是什么态度呢?央行承认,高房价正在"赶走"年轻人——2021年4月14日,央行在发表的题为《关于我国人口转型的认识和应对之策》论文中明确表示,当下我们应该紧急采取措施"控制房价"。理由是:创新创业靠的是年轻人,但他们多半没钱。一个城市房价太高,把年轻人都逼走了。而且根据社科院公布的数据显示,其实2019年房地产投资增长已经对经济不构成拉动作用了,相反阻碍作用更大。换言之,房地产对经济已经"得不偿失"。这等于明示了,房价上涨并非什么好事,对城市年轻人,对经济发展都是不可持续的。
不仅如此代表国家的经济日报也直面回应了,4月21日,央媒经济日报发布头版文章也直言,"别让高房价吓跑大城市的年轻人。"文中直接指出,年轻人是城市的活力和未来,然而,城市的高房价可能正在吓跑他们。安居才能乐业。控制房价之外,城市想要留住人才,留住年轻人,良好的住房租赁环境应成为吸引他们的砝码。
对于市场上屡屡出现的一些位高权重的专家发表的"房价上涨是好事"的言论,央媒经济日报更"痛批"这是扰乱房地产市场秩序的"杂音"。文章还言之凿凿表示,应该加强管控,破除民间组织长期以来形成的"房价只涨不跌"的预期。
央行承认很多城市的房价明显"过高",且对年轻人不友好,代表国家的央媒经济日报更是发表文章痛斥有些专家学者是"乱放杂音",更不得不提的是经济参考报两周前还表态应该"让房价回归真实水平"。那么是不是意味着这一次房价跌定了呢?
首先,基于当前楼市的调控态度和定力来看,我们可以肯定是短期内我国的房价很难出现大幅波动。即便有人仍然主张让房价继续上涨,建言放开楼市管控,但也无济于事,因为国家层面对楼市的"稳"基调仍然不变。换言之,未来房价已经非常明确了:很难出现大起大落,尤其是过去两个月以来紧急收紧调控的城市,房价会逐渐趋于平稳;
其次,我们还是那句话,不管是过去还是未来,房价的走势都会呈现很大的分化:有人口增量、有经济基础、有资源优势、有区位优势等特征的城市,未来仍然会是人口集聚的焦点,这意味着购房需求仍然源源不断。叠加这类城市本身的可供开发的土地存量有限,所以楼市"供不应求"的局面仍然会存在,换言之城市房价上涨的压力仍然存在。只是在国家"稳"基调下,房价涨幅空间狭窄;
对于绝大多数无区位优势、人口常年被虹吸外流、经济发展缓慢的城市来说,未来的房价就没有多少想象空间了。尤其是在经历了过去这一轮"棚改货币化安置"政策这个外力拉动,房价疯狂"补涨"后,很多城市都需要时间来消化。说句不好听的,对于少数"底子薄"的城市来说,随着购房需求的枯竭,房价极有可能出现较大幅度的回调。
不过最重要的是,作为买房居住的购房者,我们应该以自身的需求为出发点考虑是否应该买房,而不是轻言轻信专家们的宏观言论,一方面这些言论可能是专家在不同立场的情况下表达出来的,并非其本意;另一方面,买房是个人微观层面的事,专家宏观层面的观点,根本不具备参考的价值。全国600多个城市,基本面千差万别,不同城市不同区域房价走势也可能完全不同。
买房对于一个家庭的重要性,我们已经啰嗦了无数遍了。房子在中国不仅仅是居住的家园,更是子女教育、老人养老、落户城市、适龄人结婚等的重要载体。所以很多时候,并不是因为房价上涨我们才买房,而是因为真的需要。专家们也正是看清了房地产和我们日常生活的不可分割,才能几十年如一日地鼓励大家买房,投资买房获得巨额财富。但是作为购房者,我们要逐渐学会打破"买房造富"的思想,因为环境变了,时代也变了。
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