来源 |中产先生（mr-middle-com） 作者 |你们的中产先生 这几天，楼市出现了一场争论——现在卖掉房子，究竟是聪明还是愚蠢？这不是楼市多空的第一次分歧，不过两方各有自己的信息偏好和情绪发酵，我们今天从中立的立场试着分析一下。 推导依然延续以往的思路，从宏观经济调整看大趋势、中期楼市政策看走势、具体交易细节看操作。没有别的花头，只是客观分析数据，看看变化。 - 1 - 宏观经济数据看大趋势 从2008年到现在，中国宏观经济政策中，楼市都扮演了主要角色，因为宏观经济政策的调整，也将关系到楼市的未来走势。 1、先梳理一下中国2008年到现在的的宏观经济政策： 2008年到2016年，为了应对全球经济危机的影响，我们推行了差不多十年的负债式增长的模式：积极的财政政策和宽松的货币政策，M2持续高于10%，投资推动基建和楼市，增速随着投资边际递减连续下滑，这段时间楼市成了稳定经济重要力量。 到了2016年，开始供给侧改革改革，主要宏观政策是＂三去一降一补＂：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，M2从2017年开始连续低于10%，通过环保去低端产能，同时推动楼市置换地方债务，房价暴涨之后锁住楼市。 到了2019年，＂三去＂任务中的＂去杠杆＂还没有完成，主要体现在企业杠杆方面，企业债务高企，股权质押严重。另一个是＂降成本＂，主要也是企业成本。 刚结束的两会，我们已经看出今年宏观政策走向：就是给企业降杠杆去成本，通过推动股市和减费减税，而这两者对楼市都是利空。 推动股市成为蓄水池，新增的资金会流入股市，原有的资金也会离开楼市，另外给企业减费减税的钱也是出自楼市——房地产税，政府说是过紧日子，能有多紧呢，最后还是老百姓过紧日子。 所以，从宏观经济政策来看，未来楼市是利空的。 2、从人口数据来看： 楼市长期看人口，这是房产圈的一句老话。 2018年底的人口数据显示，放开二胎之后，新生人口数据还是在下滑，另一个结婚数据显示，晚婚和单身数量也在快速增长，而症结就在于暴涨的房价和教育、医疗等生活成本。 这里就不放数据了，之前文章贴过很多次。 另外一个就是城镇化，2018年一个热点讨论的话题就是：中国城镇化还有多大空间? 分析数据显示中国平均城镇化率已经达到58.2%，一二线城市城镇化率普遍超过80%，随着＂棚改＂放缓和乡村振兴成为国家战略，可以说城镇化已经快接近尾声。 所以，从人口这块来说，楼市也是利空。 3、从房地产相关经济数据来看： 2019年二月份房地产买地、销售数据都有大幅下滑，开工投资数据上升不过是前期拿地造成的数据延迟，交易环节显示房地产已经进入下行周期。 再看其他数据，2月份的M2、M1、固定投资、工业PMI、消费数据……虽然有写起色，但是整体持续下滑的趋势并没有改变，经济依旧在寻找底部，太多图就放一张吧，懂得都知道。 关于消费我要多说一句：大家有没有注意一个现象，现在很多消费品在降价，集中表现在手机和汽车领域，这两个关键消费指标这两年一直大幅下滑。 苹果年初就开始降价，特斯拉、宝马、路虎……都在降价，这里当然有税费的因素，但是也表明消费者在房贷压力下居民杠杆过高和消费降级的事实。 总结一下： 宏观经济政策和数据都不再支持楼市上涨，不过按照房地产以往的经验，似乎并不按照宏观走势来发展，这次会例外吗？ - 2 - 从楼市政策看走势 如何理解中国经济特色，那就是一切看政策，简称：政策市。 不管是楼市，还是股市，政策在某个时间段是碾压宏观经济规律的，说白了就是＂有形的手＂太粗壮。 比如2014-2015年，楼市如此惨淡，空头都认为楼市将开启下行周期，谁能想到政策一出，连续降准、降息、降首付，一年不到时间房价就翻了一番，可见政策的力量之大。 今年，关于楼市的政策主要有两个： 一个是去年年底中国经济工作会议上提出的：房住不炒，因城施策，防止房价大起大落。 另一个就是两会提出的：今年落实房地产税立法。 我们之前也说过，在楼市问题上中央和地方是有分歧的，这点不好展开说，从古至今，中央和地方或多或少一直都存在博弈关系。 中央的政策肯定是着眼于宏观经济：就像我们上面分析的，地方债务置换之后，企业债务也等着房地产税置换，楼市的任务就是一个字＂稳＂，不要发生系统性风险，坏了经济大局。 地方的政策更多是基于本地考虑：大到每年的经济增长指标和财政收入，小到地方公务员工资和公共支出缺口，都指着房地产呢？楼市涨价有动力，别说跌，不涨就很痛苦。 所以，楼市政策在＂房住不炒＂的前提下开出了＂因城施策＂的药方。 说白了，各地都可以在底线之上做一些动作，这个底线就是＂限价、限贷和限购＂，所以你看2018年底，虽然各个地方都动作频频，也只是在人才政策、利率方面搞些动作，一旦涉及到＂限价、限购＂的动作就会立即被叫停。 最新的楼市政策是各地楼市下调交易税费，实际上是给买房者减税，结合之前的人才政策和利率下调，我统一归纳为一条：刚需的边际利好。 所以，地方在楼市政策上的动作空间，最终大多还是围绕刚需，靠楼市可怜的刚需数量，显然无法支撑楼市暴涨。 所以，从政策来看，楼市总体将以稳为主，全国性的普涨暂时看没有可能。 - 3 - 从具体的交易细节看操作 上面说了，长期宏观经济数据对楼市是利空的，中期楼市政策也是保证楼市平稳，剩下的就是看楼市具体的交易细节。 从2019年2月份全国70个大中城市房价数据来看，有57城新建商品住宅价格环比上涨。 我们分析是楼市随上涨数量较多，但是幅度普遍不大，还在＂稳＂的区间，并非是大行情，至于原因，更多的是＂因城施策＂情绪挑动和春节过后楼市回暖的惯性思维导致。 再来看具体分析，一二线楼市二手房成交量最具代表性： 看似成交量增长很好，不过成交量其实还是不多，比如厦门去年只有24套，今年也才167套。再比如苏州，今年半个月561套，要知道2017年苏州3月份一个星期的二手房成交就有1296套。 所以，我们判断，楼市一二线短期还是会＂趋稳＂，现在谈是否在酝酿行情还为时过早。至于三四五六线，看看恒大的打折促销，和碧桂园的销量腰斩就知道了，基本回归居住功能，投资价值越来越少了。 短期的操作，仅供参考，不做投资建议： 一线城市可以继续持有，稀缺性在那，偏远郊区趁着利好就出了吧，上涨空间不大，不如换一套二线核心区域； 二线城市可以适当减持了，留下最核心的，郊区可以趁着刚需利好抛了； 三四五六七线，除非是自住，其他的可以抛出去，不然砸手里租不出去，还要交房地产税。 所以，回到标题的问题，现在卖房子是聪明还是愚蠢？ 答案显然不是一蹴而就的，要分城市分地段，至于投资买房，我想暂时还是不要了吧。央行艰难抉择！这将决定股市、楼市涨跌的最终出路重磅！这个楼市数据＂断崖式＂下跌！ 版权说明：再次感谢原作者辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请联系我们，我们将在第一时间处理。