专家说房价如果跌掉80你更买不起

　　3月26日下午，冒着北京又一场春雨，赶到腾讯北京总部大楼， 参与2021中国智慧地产（第八届）高峰论坛 ——一个内容很有营养的论坛。把论坛上两位专家观点和读者诸君分享，期待您的留言。
　　现在睁大眼睛买房都容易踩到坑
　　经济学家、如是金融研究院院长管清友在演讲中说，＂闭着眼睛买房子的时代肯定结束了，现在睁大眼睛都特别容易踩到坑。＂
　　他说，长期来看，人口结构的变化和住房市场的关联度比较高，伴随着中国人口老龄化的程度，它对于中国房地产的影响也会越来越大。＂但我也不同意很多人说中国的房地产会重蹈日本的覆辙，会出现泡沫化，彻底跌掉二三十年。＂
　　管清友说，＂很多人说，最好房价跌掉80%，我想告诉大家的是，从经济规律来讲，如果房价跌掉80%，你更买不起房子。＂为什么？因为房价真的跌掉80%，你连工作都不会有了。
　　那些盼望房价暴跌的人可以死心了，因为房价暴跌之时，就是经济垮掉之日。
　　中国人均建筑面积37平米人均使用面积只有20多平米
　　管清友认为，现在房地产的行业环境、监管环境、政策环境都变了，他从数据上对地产行业现状和面临的发展做了分析。
　　经过20多年房地产市场化的发展，中国的人均建筑面积37平米，基本上达到了国际平均水平，但是中国人均住房的使用面积，其实只有20多平米。
　　他说，我们用一个词来形容这种状态，叫做我们已经＂住的开＂了，但是住的不够好。很大程度上，房地产发展的问题其实是一个结构问题。建筑面积和使用面积的这种差距，其实表明我们住的开，但是住的不好。
　　管清友认为，我们未来房地产行业发展的一个总的核心，就是解决从＂住的开＂的问题到解决＂住的好＂的问题。＂套用的官方的说法，就是解决人民群众对美好生活向往的问题。＂
　　房地产调控可改善的空间很大
　　政策环境上，房地产的去金融化，无论是对环境的管理还是对于购房者一端的管理，这个大家看得已经非常清楚了。＂房住不炒＂这件事在一系列的调控政策下基本实现了，但是目前情况对于房地产调控，管清友认为，可改善的空间很大。
　　＂甚至我们觉得房地产调控有些过度、越位，在坚持房住不炒这个大的基调之下，特别是去年官方提出来所谓着力解决大城市的住房问题，其实基本遵循的思路还应该是政府的归政府，市场的归市场，如果政府的手段和市场的手段混为一谈，我个人认为反而会导致所谓的调控过度以及一系列扭曲。＂
　　我们的大城市房价居国际城市前列
　　关于房价，管清友认为，中国的房价无论是从绝对房价和相对房价来讲都比较高。＂我们指的是大城市房价。＂这个所谓的绝对房价是指按照同一个币种，按照人均的使用面积测算出来的。
　　他说，今年两会还有代表委员提到我们以后不要按建筑面积买了，建筑面积里头有很多黑箱说不清楚。如果说都按照使用面积的话，使用面积或者说实用面积，那么我们的房价，现在大家看到的标价，与其它国际城市比较，都是居于前列的。
　　简而言之，房地产行业已经出现了政策、监管、投资逻辑的诸多领域转变。在中国中长期发展的大背景下，房地产发展的模式出现变化了。
　　中国面临着所谓的新的战略机遇期，但同时我们的外部环境确实也在发生非常大的变化。从短期来讲今年中国经济仍然会处于一个强劲的复苏。但是今年国际金融市场的动荡特别值得我们去注意，去做好风险的防范，要有底线思维。
　　管清友在演讲的最后总结：＂长期来看，我觉得无论是中国经济发展的前景还是城镇化的继续推进以及所谓的真实城镇化和名义城镇化之间的巨大差距，还可以为我们的经济发展，为房地产行业的发展提供巨大的动力。＂
　　现在的建筑质量有几个能挺过70年？
　　而论坛开场演讲专家，国务院参事室特约研究员/原国家统计局总经济师姚景源，在谈到现在房地产对中国经济的贡献时说，房地产去年投资14.14万亿，同比增长7%。
　　＂应当说房地产业去年为中国经济是做出了贡献的。＂他说，房地产过去20年取得重要成就，1978年全国城市人均住房面积不到四平方米，当时计划经济分房子，按照职务分级别分，高级知识分子和高级干部标准是90平方米一户，现在人均近40平方米，都已经过了当时高知高干的待遇了。问题是房地产的金融属性炒来炒去越炒越强，已经背离了居住本来的东西。
　　姚景源说，＂我曾经说过，一种东西如果当成炒的目标，这个东西不会好。我记得有一次开会，观众问过一个问题，问一位很有名的同事，你看房地产使用权70年，70年以后怎么办？我觉得他回答的太精辟了，他说你操什么心，现在的建筑质量有几个能挺过70年？为什么？因为是炒的。＂
　　房地产面临从数量增长到质量增长
　　＂中国房地产恐怕也要面对一个和中国经济一样，要由过去的数量增长转到质量增长。＂
　　我们现在在房地产上，住房还是一个数量阶段，一聊你们家说住多少米，这是一个数量概念，还没有到质量概念，什么是质量概念？最重要的质量概念体现在宜居、绿色、智能。现在说老旧住宅小区改造，20多年前盖的房子，五六楼没有电梯，现在老龄化，好事难做，矛盾太多，在宜居上想的不够。
　　我们现在来看房地产这个产业，一定要看到在中国经济主要矛盾转为人民群众美好生活需要的时候，居住仍然是其中的重要内容，只不过我们也应当立足新的发展阶段，贯彻新的发展理念，从新的发展格局下，能让房地产这个行业，为实现第二个百年目标做出贡献，能够为老百姓的美好生活作出贡献。
　　从专家的思路中，我看到了我们自己下一步的居住生活目标——画好自己的美好生活图形，按照梦想的生活去置业。