2021年年中，以恒大为代表的一批巨型房企暴雷，拉开了已经持续半年有余的房地产＂寒冬期＂，这半年多以来，以往令大家趋之若鹜的恒大、泰禾、华夏幸福、蓝光等巨型房企，现在成了大家避之不及的＂瘟疫＂。以前大家都羡慕身边有人买了恒大这样巨型房企的房子，感觉倍儿有面子，现在如果听说谁家买了恒大的期房，周围的人往往就会投过去同情的目光。 那么这个看似突如其来的事情到底是怎么回事呢？＂三道红线＂导致房地产的巨大变局 自从1998年房改之后，中国的房地产业开始迅速腾飞，至今已经高速发展了20余年。房地产业对我国经济来说有着举足轻重的作用。它既是中国宏观经济的＂压舱石＂，也是积累了庞大债务的＂灰犀牛＂。2021年也许是我国房地产市场的一个转折之年，债务危机袭击了各类规模的房企，现金流暴雷事件更是此起彼伏。 为了改善房地产企业积累债务庞大的现状，国家出台了＂三道红线＂的监管指标，它们分别是1、提出预收款后的资产负债率不超过百分之七十；2、净负债率不得超过百分之百；3、现金短债比不小于1。 我们都知道＂三道红线＂政策出台后，房地产行业的规则被彻底改变了，个别房企可能会吃不消，房地产行业会面临一轮洗牌，但是没有人能够料到房企去杠杆之后的震荡会如此剧烈。 什么是＂商票＂ 我们以恒大为例来讲一讲巨型房企在债台高筑的情况下是如何通过＂商票＂的方式来闪转腾挪债务的。 什么是＂商票＂呢，就是＂商业承兑汇票＂，普通人可能不太了解，但凡是从事工程、材料、营销、园林等相关行业的供应商对这个东西都应该十分熟悉。尤其是和这些大型房企，比如恒大打交道的供应商更是非常熟悉。 ＂商票＂是恒大常用的支付手段，也就是在供应商已经交付货物或者提供服务过后，恒大给予的相应报酬并不是传统意义上的＂一手交钱一手交货＂，而是签发半年期、一年期的商票，到期之后才会全额兑付现金。 其实说白了就是赊账，就是＂打白条＂，而且没有相应的利息，是一种变相的借钱，通过商票的方式借供应商的钱，这种变相的借款方式比付高额利息借银行的钱要划算多了。 ＂商票＂支付的利与弊 如果房地产企业的资金链比较健康，这样的一种转借方式还是比较稳妥的，供应商可以稳定自己在大型房企面前的地位，大型房企也可以免息利用供应商的资金，双赢的局面。可是如果大型房企的资金链不健康，甚至已经负债过高，甚至已经远远超出＂三道红线＂的范畴之外，只是因为大量使用＂商票＂缓兑的方式，所以掩盖了自己脆弱的资金链，那就比较危险了。因为等到大型房企真的遇到困境，这些商票很有可能就会出现不断延期兑付，甚至拖垮供应商的情况。 2020年末，恒大应付的票据高达2057亿元，主要类目就是＂商票＂。恒大也是全国商票签发量最高的公司，2020年的商票商票签发量超过其后16家大型企业的总和，排名第二的华润，应付票据金额仅为274亿元，仅仅是恒大票据金额的七分之一。为什么大型房企喜欢签发＂商票＂ 2018年上市房企应付账款和票据总额约为2.1万亿元，2019年为2.82万亿元，2020年这个数字又上涨到了3.54万亿元，增速斐然，那么房企为何热衷于签发商票呢？ 最直接的原因和目的就是要＂降低有息负债＂，而想要降低＂有息负债＂，房企首先想到而且用起来最方便也最理直气壮的就是占用供应商的资金。具体表现就是通过商票的方式拉长应付账款结算周期，现在很多大型房企的资金链不健康，原来商票的结算周期是半年，现在有可能拖到一年，甚至一直拖下去，拖到你绝望。 其实这是很简单的道理，比如我们普通人要借钱，你是喜欢去找银行借有利息的钱呢？还是喜欢去借亲戚朋友不用交利息，最多请对方吃个饭就可以借到的钱。毫无悬念，大家肯定喜欢后者，那么供应商就相当于是大型房企的＂亲戚朋友＂。 商票在财务报表中会被计入应付账款及票据一项，属于与无息负债，在大型房企资金有限的情况下，提升无息负债，压减有息负债，可以帮助房企满足＂三道红线＂中净负债率、现金短债比两项指标。 比如恒大就用这个方法让自己的有息负债水平大大下降。恒大在2021年上半年通过这种方式让自己的有息负债水平从8800多亿元降至5700多亿元，让他的净负债率降到了100%以下，让其＂三道红线＂中的一条线成功变绿。 另外，无息负债即使不偿还，也不构成信用违约，只有在供应商起诉，房企成为强制执行对象时才构成信用违约，所以房企都倾向于将有限的资金首先偿还一旦违约便影响信用记录的有息金融负债。 这么一对比，这些供应商岂不是很可怜，有的人说，你可以起诉这些大型房企啊！关键是你还指望着这些大型房企挣钱呢，如果你起诉其中一个房企，其他房企可能都不会再用你的材料了。就相当于这个行业都不带你玩了，你还敢轻易起诉吗？可怜，真的可怜！ 因为供应商为了自己的业务量，为了不让自己之前的努力付水东流，所以往往都敢怒不敢言。在这种情况下，大型房企签下的商票就越来越多，甚至远远超出了自己的兑付能力。然后，在资金链断裂的情况下，以恒大为首的一大批巨型房企就暴雷了。 所以现在的供应商已经对房企签发的商票格外警惕，大家现在渐渐地已经不再接受房企签发的商票了，不是不愿意接受，而是不敢接受了，宁愿自己生意少做几单，也不能饮鸩止渴。 如果房企实在无法用现金结算时，供应商更加倾向于接受房产和车位。在商票暴雷的大背景下，供应商开始大面积拒收商票，，某种程度上相当于进一步挤兑了大型房企本就不宽裕的资金，后续可能会有更多的房企暴雷、崩盘、逐渐消亡。 十瓶九盖，与前两年的理财产品一样，商票的暴雷也只是退潮之后最先裸露的沙滩而已。大型房企的其他问题，我们在下一篇文中当中再跟大家详细阐述。 现在还能不能买房子 在巨型房企，甚至像恒大这样的头部房企都已经暴雷的情况，我对2021年年底和2022年的房地产市场真的不敢抱太大的希望。 如果你打算买的是刚需首套房，那么这个时间段对你来说反而是个好机会，因为很多房企都在降价，或者变相降价，你可以用相对较低的价格买到让自己满意的房子。但是，先不要冲动，在这样的行情下，尽量不要买期房，要买准现房，甚至买现房，降低自己购房的风险。因为你也不知道，下一个暴雷的大型房企又会是谁，所以，如果非要买，尽量买看得见，摸得着，心里踏实的现房吧。 如果你是为了投资，这个阶段未必是个好机会，房价虽然相对较低，但是未来中国房地产市场到底走向何方，尚不确定。而且现在闲置的房子太多了，在国家征收房产税的大背景之下，在房子供过于求的大背景下，投资风险巨大。你可以去看看你所在城市二手房交易的情况，看看有多少二手房交易所都关张了。如果现在再去买房投资，你很有可能会成为悲催的接盘侠，所以请务必慎重。 如果你为了改善户型而购买第二套房产，同时你的第一套房子位置一般的话，那么你就要做好长期持有两套房子的准备，因为现在房子空置率很高，二手房交易市场冷清凋敝。想要通过售出第一套房子，再加一些钱，买入改善型二套房的朋友，难度可能会比较大。 最后，不论是什么样的事情，我们都应该一分为二地去看，都是有利有弊的，或者说对一部分人有利，对另外一部分人有弊的，具体面对的时候，就看咱自己怎么去把握了。 -------------------------------------------------- 我是【西装配裤头】，一个专注于宏观经济、地理、政治、人文方面的深度发烧友，想要了解更多精彩内容，请关注我的账号；看完分享，别忘了帮我点赞、关注、分享、收藏和推荐，你的鼓励就是我继续创作的最大动力。