中国楼市要变天？大量中介关门，房价要跌？老百姓如何抓住机会？

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　　中国楼市要变天？大量中介关门，房价要跌？老百姓如何抓住机会？
　　最近，关于房地产行情，两个代表性城市，传来了两个代表性新闻。一是深圳上半年二手房交易急剧下降，大量房产中介门店纷纷关门歇业。二是上海房租全面上涨。
　　有些朋友觉得，这两条新闻是好消息，说明大城市没人买房了，大家都开始租房子，也许不久的未来，房价可能会下跌。中国社会科学院财经战略研究院也赞同这个观点，他们曾作出过预测，2021年中国商品住房价格同比增幅将会下降，预计会维持在5%左右。
　　但是，大家一定要注意了，房价到底跌不跌，关键得看地区。三四线城市的确可能会有下降，但一二线城市的房价不仅不会跌，反而会小幅上涨。
　　为什么这么说呢？我们明明在经历史上最严格的政策调控，为什么房价还能继续保持高位运行呢？
　　大家好，欢迎来到认知金字塔，今天我们就来分析下房地产未来几年的发展趋势。喜欢的朋友还恳请您点赞支持，谢谢大家。
　　视频开始前，我们先来简单回顾下这两条新闻。
　　6月份，深圳二手房过户同比下跌75%，比2018年的市场还要低迷。
　　今年上半年，深圳房产中介从业人员月均网签0.1套，相比2020年人月均值下降46%。市场这么低迷，逼的大量中介门店纷纷关门歇业。截至今年6月，深圳实名登记的中介从业人员同比下滑11.8%。
　　除了成交量大幅减少，二手房价格似乎也有松动的迹象，甚至包括被称为＂硬通货＂的学区房。有研究机构的数据显示，深圳二手房下调报价的业主已经上升至55%。
　　深圳的二手房市场冷清凄惨，但上海的租赁市场却异常火热。2021年5月，上海市在租房源的单位面积租金为82.6元/月*平方米，同比去年5月上涨了4.82%。理论上讲，如果要在上海整租一套面积约为75平的房子，需要月付6195元的租金。当然，如果你打算租到市区，这个价格还要高得多。所以，刚毕业的年轻人显然无法承受这个价位，只好合租。非黄金地段的市区，一个6平米的小卧室，每个月租金就要达到2300元。
　　这两条新闻其实都是今年国家一系列调控政策的结果。
　　去年年底的中央经济工作会议给今年楼市定下了调子，那就是＂房子是用来住的，不是用来炒的＂，还提出了解决方案，比如通过加大土地供应、降低税费负担、大力支持租房等等，以此来提供住房保障，并抑制房价过快上涨。
　　所以今年的政策，都是在围绕着＂房住不炒＂这四个字做文章，从目前来看，已经初见成效。
　　那么既然这样，为什么上海的房租反而高了呢？为什么说一二线房价还会小幅上涨呢？
　　那是因为这些城市的虹吸作用太可怕了。
　　举广州为例，2020年广州常住人口达到1867.66万。对比10年前，增长了将近六百万人。十年增长率47.05%。而且15—59岁的人口占比，达到74.72%，这群人就是买房的主力军，他们是有刚需的，而一手房正是刚需最好的选择。
　　第七次全国人口普查报告显示，2020年我国流动人口3.76亿人。从流向上看，人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。
　　所以，别的废话就不说了。想知道自己城市的一手房会不会涨价，看下人口普查报告，看看是人口流入城市，还是人口流出城市，就一目了然了。
　　而人多只是一方面，地少则是另一个重要原因。打个比方，现在有1000个人需要买房，而且这1000个人都符合买房的条件，但房产商可能只有500套房子，而热门好地段只有100套房子。大家都想去北京，做北京人，然而北京五环里楼盘有限，河北房子再多也没用。
　　所以目前一二线城市依然是卖方市场，供不应求。
　　上图是去年全国主要城市集中供地的数据，楼面价同比上涨20.3%，重庆、深圳、厦门、杭州等城市的土地溢价率甚至超过了25%。所以整体来看，楼市在2021年下半年乃至2022年上半年将继续保持高位运行!
　　就目前中国经济发展的形势来看，人口净流入的一二线城市，尤其是核心地段，新建住宅买到就是赚到，但也不会像以前炒房那样大赚一笔了。
　　因为国家定下了＂房住不炒＂的基本策略，而且自从四月份开始，多个城市全面升级房地产调控政策，各地都在打补丁，不断加码政策以抑制楼市因为供不应求而过热暴涨。
　　每个城市政策都不一样。以杭州和深圳为例，杭州买房是摇号，深圳则要按照缴纳社保时间排队。但有位网友交了27年的社保，依然还在排队等号。一边是市场火爆，一边是政策调控重拳出击。所以说房住不炒是中央划下的红线和长期定位，下半年调控还会延续整体偏紧的态势，指望调控停止的人还是早点洗洗睡吧。
　　也有朋友会问，既然新房 限购，这么多人买不到房，那为什么不买二手房呢？为什么深圳的二手房交易这么惨淡？
　　这里有三个原因：一个是新房限价相对便宜，二个是新房的税低，第三么，新房到底还是新的。
　　先说税费原因。越来越多的城市将二手房增值税免征年限由两年延长到五年，二手房的出售周期也相应拉长了。也就是说，5年之内的二手房一上来就是几十万的税，买家肯定不乐意出手了。
　　此外，最重要的调控措施就是信贷。房地产市场短期看信贷，中期看信贷，长期依然看信贷。就在2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款和个人住房贷款余额启动了＂五档比例＂的控制，大型银行二者占比分别不高于40%和32.5%，股份制银行、城商行、村镇行最高上限比例依次更低。
　　俗话说，打蛇打七寸，限制贷款就是国家精准打击到了炒房的七寸。年初的时候，大家还体会不到这个政策的威力，过了大半年，要买房的朋友肯定有切身感受了。我的一个同学，年初买了一套二手房，流程都走到一半了，然后被卡主了，到现在都还没过户，原因就是银卡虽然批了，但就是不放贷，至今还在排队等放贷中。
　　也有很多网友发帖，说当地的二手房贷款已经不放了。这应该不是银行故意停止二手房房贷，而是银行的贷款额度真的不够用了。大家想想，两条红线一出，银行的房贷总额就受到了控制，就连工行这样的宇宙行，个人房贷总额也被卡在32.5%以下。而房价又在上涨，一增一减之间，银行额度肯定是不够用的，所以银行现在要放慢贷款的速度。广州、杭州、合肥、武汉、重庆等热点城市的二手房贷款，甚至已经出现了阶段性停贷款的现象。
　　那银行不放钱，能全款买房的估计也没多少吧。
　　另外，除了买家不愿意买或者没钱买，卖家也未必乐意卖。尤其是一二线城市好地段的二手房价值，目前还是稳中有升。对房东来说，持有房子是几乎没成本的，如果租出去，还有得赚。大不了把持有周期放到五年以上，至少熬过要交增值税的日子。所以现在只有几种人会急着卖房：全家移民的，破产要填窟窿的，离婚或者遗产没有一方能全部吃下只能分割的。
　　而二手房中炒房的重灾区学区房更是被重拳整治。
　　虽然现在各地对国家教育政策的理解和执行程度不同，但我们要明确一点，那就是从国家层面来讲，双减是一件很认真很严肃的事情，总有一天要完全贯彻下去的。
　　之前，学区房能一路走高，甚至在某些地方形成数十万元1平米的天价，原因无非是买了这个房，就能有＂牛小＂的入学资格。很多家长先高价买入，让孩子上个好学校，再高价乃至溢价卖给下一个接盘者，既上了学、又赚了差价，稳赚不赔，岂不美哉？
　　而现在，各地新政打破了这种模式：要么是片区内师资流动，要么是买了这个房后，对应的可能是N所学校随机分配，＂买学区房=上牛小＂这个模式将不复存在。
　　中央三令五申＂房住不炒＂，意图是使住房回归居住属性。学区房也是房，今年以来，＂打击以学区房等名义炒作房价＂的表述，已经见诸中央会议通稿。政策方向已经是非常明确的了，未来学区房会有房子本身的价值，但是学区的附加值会越来越低，会更多的回归到房子和小区原本的品质上来。所以买老破小学区房的朋友要提前谋划了。
　　讲到这里，可能有朋友会产生这样的疑问：＂为什么一二线城市的房价稳中小升，但房租却大幅涨到了新高点呢？
　　其实我们前面已经都讲到过了，大城市人口剧增，刚需也在增加，但各种政策限制越发苛刻，大家只能先租房；二手房买家不想买，卖家不肯卖，还被银行卡，有需求的也只能先租房；于此同时，依然有源源不断的年轻人涌入一二线城市。所以租赁市场的供需关系在改变，暴涨的房价会被政策摁住，但房租就没有政策了，它纯粹是由市场来调节的，自然会上涨。
　　除非未来政府将大面积公租房投入市场。实际上，这项工作已被列入2021年规划中。前不久，住建部和发改委分别提出，40个城市将大力发展保障性租赁住房，支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设，促进解决新市民、青年人住房困难。不过建设有个周期，特别是这一两年里，公租房还是纸面上规划的时候，房租还是会涨一波的。
　　至于三四线城市，情况不容乐观。很多小城市的房价自2018年起就开始一路走低。原因很简单，人口流向大城市，当地缺乏刚需来接盘。而有限的刚需主力，也会追求更好的小区环境、物业管理，以及电梯、地下车库等设施，这些只有新楼盘能满足。而三四线的老破小，居住环境确实比较差，这类房产目前二手挂牌价格都比较低。
　　那么，今年下半年到明年，我们可不可以买房呢？这里送给大家两点建议。
　　首先，有刚需的朋友，现在也许是上车的好机会。楼市正在步入平稳期。看看今年股票、基金的形势，我们不得不说，房地产依然是普通人对抗通胀的好工具，大城市中心城区的房产还是值得投资的。在全方位的调控政策下，炒房客渐渐退市，我们可以利用市场调整的契机，挑选到适合自己的房子。但三四线城市的朋友，一定要谨慎，选好楼盘的位置和配套设施。
　　其次，想靠炒房赚大钱的人，是时候放弃幻想了。本轮调控的严厉程度超出想象，而且一定是长期的，大家不要抱有侥幸心理。考虑到现在房子流通性在下降，而且还有折旧、贷款等成本，持有过多的房产反而会是累赘。
　　好啦，今天就聊到这里，喜欢的朋友还恳请您点赞加关注，也欢迎大家在评论区留言讨论，我们下期不见不散，祝福大家。