房价下跌时间表一线2万,二线8千,三四线3千,有多大可能?
根据第七次人口普查公布的数据,目前我国的城镇化率为63.89%,如果考虑农民工在农村留守的这些家人,实际我国的城镇化率已经超过70%,中国房地产大发展的时代正在落幕。
过去几十年是房地产行业大发展的时代,2000年左右,全国的房价均价还不足2千元,经历了20年的房价上涨,全国的房价均价已经接近万元,房价涨幅高达500%以上。
金融专家王博表示: 近些年来我国房地产行业持续兴旺发展,目前已经到达了阶段性高位,房价也已经触及天花板,已经出现了非理性的一面。
在我国,房地产行业属于支柱型产业,房地产行业的上下游关联着很多相关产业,因此房地产行业代表的是非常庞大的产业链,据统计,房地产行业影响了我国40%左右的GDP。房地产行业快速发展对于经济的贡献我们有目共睹,但是当房地产行业开始过度发展的时候,已经开始出现了一些负面影响。
不过最近2年,房地产行业似乎开始朝着健康的方向发展,房价上涨的趋势似乎开始停止,房价下跌的消息也越来越多,甚至在网络上还流传着这样一个房价下跌的时间表: 未来5年,一线城市的房价会回调到2万左右,二线城市的房价回调到8千,三四线城市的房价可能会3千左右。
事实上,房价下跌的消息早就不是什么稀奇的事情,在前几年,环京一带的城市基本都出现了房价大幅回调,燕郊房价从3.5万回调到1.8万,香河房价从2.5万回调到0.7万,涿州房价从2.5万回调到0.8万等。另外还有天津、郑州、石家庄、青岛等城市,近些年来出现了明显的房价回调。
当然也出现了一些"白菜价"的城市,比如鹤岗、阜新、双鸭山、玉门等城市,在这些城市基本上几万块钱就能买一套房子,甚至在一些远离新区的废弃老城区,几千块钱就能卖一套房子,当然这样的房子基本上不具有居住价值,基本上没有相应的配套设施。
不过过去的房价下跌基本上都是局部房价下跌,而今年的楼市相对比较特殊,算是首次迎来了"全面下跌"。
最值得关注的就是今年10月份的房价均价,因为今年上半年全国的房价均价已经明显突破万元大关,很多专家也已经定调: 我国的楼市已经正式步入万元时代。 不过就在这些专家定调不久,房价的走势就给人们一个很大的反转,今年10月份的房价均价回归万元以内。
2021年11月15日,国家统计局公布了2021年1-10月房地产销售和待售情况,从10月单月的销售数据来看, 全国商品房销售面积为12709万平方米,销售额为12390亿元。 通过简单计算可以得出10月份单月的房价均价为9749元/平方米。要知道2020年全年的房价均价为9860元/平方米,这就相当于今年10月份的房价均价跌回到了2年前。
万科董事会主席郁亮就曾说过: 万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以"活下去"为最终目标。 而如今的房地产行情正应验了当初的话,目前楼市面临的不仅仅是房价回调的问题,更重要的是房价回调之后市场信心低迷的问题。
现在越来越多购房者已经表现出对楼市信心的不足,在这样的情况下,炒房客肯定缺乏投资房产的信心,因此炒房客大量退出楼市是必然的事情,然后就是刚需购房者买房信心不足,在市场低迷的情况下,不少购房者就会有延迟买房计划的打算。
从房企的角度来说,不管是投资客退出楼市还是刚需购房者延迟买房计划,都十分不利于房地产销售。
现在各大房企的目标基本上都大同小异,主要都是以活下去为主要的方向。在2019年年底的企业年会上,孙宏斌坦言: 如果房价下跌30%,那么我们就都死了。
"我们"当然指的就是房企,这句话可以有两方面的理解: 首先是房企能够承受房价下跌的限度, 如果说房价下跌的幅度达到30%甚至超过30%的话,那么房企就会遭遇利润方面的危机,面临怕破产的风险; 另一方面,孙宏斌也是在警示房地产企业, 未来的楼市发展其实并不乐观,房企将会面临很大的挑战。
其实房地产行业会遭遇如今的困境并非偶然,早在2013年,房产大佬李嘉诚就退出了内地的房地产市场,并扬言: 我做生意的原则是,就是绝对不会赚最后一个铜板! 言外之意就是房地产可能会有一轮新的发展机遇,但是也可能只是最后的狂欢。
无独有偶,房地产大佬王健林也坦言:任何国家的房地产行业都不可能兴旺超过50年。他在2015年就开始出售房地产行业相关的业务,逐渐转型退出房地产行业。
目前我国的房地产行业兴旺发展的时期已经过去,目前处于相对低迷的阶段,不过未来房地产行业依然会以稳定为主。9月15日央媒经济日报发文明确表态: 促进房地产市场健康平稳发展才是未来的主营基调,持续地坚守房住不炒,以"稳房价、稳地价、稳预期"的目标进行出发。
未来房地产行业稳定肯定是主要的发展基调,不过目前的房地产行业处于相对阶段性高位,未来一段时间肯定会有回调的趋势,因此房价回调在未来应该是非常常见的事情。
业内人士普遍认为,房价回调的幅度最多能够达到20%-30%,如果房价下跌的幅度超过这个限度,会给房地产行业带来很大的负面影响。
总结来看,主要会产生3个负面影响:首先房企受盈利空间的限制,将难以维持正常生存;然后房价回调幅度过大,已经买过房子的刚需购房者心理上难以接受,会增加弃房断供的可能性;最后房地产市场秩序被打乱,可能会引发金融市场秩序混乱。
因此笔者认为上文未来很多城市出现房价回调是大概率的事件,刚需购房者可以保持很好的期待,不过房价下跌时间表可能难以实现。按照一线城市2万,二线城市8千,三四线城市3千的房价下跌时间表的话,房价回调的幅度明显超过30%,因此房价下跌时间表基本上不太可能。
当然不排除有部分城市可以达到这样的标准,因为楼市分化是未来楼市发展的主基调。有些城市会因为自身竞争力的不足,人口的持续外流等因素,房价也会存在大幅回调的可能。
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