楼市秋天变冬天？金九沦为铁九？银十会怎么样？

　　这个九月，百强房企销售额同比大跌逾36%，楼市＂金九＂已经彻底沦为＂铁九＂。
　　一、冬天
　　持续严格调控之下，＂ 金九 ＂ 楼市持续降温。数据显示，9 月份全国百强房企销售金额同比减少近三成，单月涨幅连降三月。与此同时，全国新房和二手房价格涨幅也持续回落。
　　有数据显示，9 月全国前 100 房企录得全口径总销售额为 9547.6 亿元，虽然环比增长 4.1%，但同比减少 29.9%。
　　实际上，进入 8 月份后，销售金额和销售面积双双大幅下滑，降温信号十分明显。国家统计局数据显示，8 月份，全国商品房销售金额 1.26 万亿元，同比减少 18.7%；全国商品房销售面积 1.25 亿平方米，同比减少 15.5%。
　　有数据，9月，逾九成百强房企单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅超过30%，逾半数企业同环比出现双降。其中，恒大同比降幅最大，为96.26%，绿地控股同比降幅为55.54%。碧桂园、万科、融创中国、保利发展、中海地产、招商蛇口同比降幅分别为34.07%、30.33%、33%、30%、37%、20%。
　　二、持续调控
　　三季度，国家坚持楼市调控总基调不变，坚持 ＂ 房住不炒 ＂、落实 ＂ 三稳 ＂ 目标。随着调控政策逐步显效，9月新房及二手房价格持续收窄，市场进一步降温。
　　中指研究院最新发布的百城价格指数显示，三季度，全国百城新建住宅、二手住宅价格累计分别上涨 0.70%、0.91%，较二季度分别收窄 0.22 和 0.58 个百分点。
　　其中，9 月份百城新建住宅和二手住宅价格环比分别上涨 0.14% 和 0.13%，较上月分别收窄 0.06 和 0.21 个百分点。
　　需要指出的是，这已是百城新建住宅价格环比涨幅连续 3 个月收窄，百城二手住宅价格环比涨幅已连续 5 个月持续收窄，且收窄幅度呈扩大趋势。
　　此外，从涨跌城市个数看，9 月百城新建住宅下跌城市数量增加 3 个至 33 个，二手住宅下跌城市数量增加 13 个至 43 个，下跌城市数量年内最高，9 月百城新房及二手房市场均延续降温态势。
　　＂造成楼市‘金九’不‘金’的主要缘由还是与各大调控措施有关，其中融资‘三条红线’、房贷‘两条红线’以及土地端‘集中供地’这三大政策可以说是重塑了整个行业的格局，这些政策对行业带来的改变不可逆转。＂
　　三、价量齐跌
　　在严厉的楼市调控下，各地房地产市场下行压力加剧。28个重点城市成交数据显示，9月28城商品住宅成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。
　　其中，一线城市成交全线回落，同、环比分别下降36%和23%；24个二、三线城市成交持续走低，环比再降4%，同比跌幅扩至23%。
　　＂限购、限贷政策不断升级，调控政策全方位封堵，对于购房者的限制性要求增多，拥有购房资格的购房者数量减少；在行业持续去杠杆进程中，房地产贷款集中度管理政策严格执行，造成购房贷款门槛抬高，放款期限延长。＂
　　房地产企业暴雷消息不断，令购房者产生了不稳定心理预期，观望情绪增强，楼市需求释放受到一定影响。
　　＂今年的‘金九银十’预计将是多年来最冷清的，多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性。＂
　　受下半年市场整体降温、销售业绩增速放缓的影响，截至9月末有近半数房企目标完成率不及70%，四季度面临较大去化压力。
　　值得关注的是，9月24日，央行货币政策委员会召开第三季度例会，首次针对房地产市场提出＂两个维护＂，即＂维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益＂。
　　央行罕见提及维护房地产市场的健康发展，并非代表房地产信贷政策全面转向，房企融资还将保持收紧态势，仅限于居民信贷政策或将适度调整，表征于提升居民按揭额度、缩短放贷周期。
　　虽然 9 月份销售情况不甚理想，但不少开发商还是积极备战 ＂ 银十 ＂，不断加大推货力度，同时也出台了不少促销政策，以期尽快回笼资金。
　　近日，北京市住建委网站对外公示 6 个新房项目的预售证信息，共新增供应超 2400 套。业内人士表示，正值传统销售旺季，新房的放量供应背后，也一定程度上反映出房企有意加快抢收 ＂ 银十 ＂。
　　今年十一前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘 27 个，合计 6073 套单位，超越 2016 年的 6073 套，创下近年新高。