北京楼市远郊区的万急预警与快闪机会

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　　北京跑赢大盘的房子不超过20%
　　我们的选筹跑在大盘前面
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　　Q:提问: 我是在2016年买了门头沟的loft公寓，当时想着先买了，过两年卖了可以多凑一点首付买住房。谁知道现在降价很严重，据说只能卖不到100万。我当时贷了款，借了10年，已还4年了，本金还剩50多万。但是因为这个房子什么都享受不到，积分落户不算住房，个税减免也不算，公积金也不能用，加上当时首付也借了不少钱，这几年没有积蓄，现在首付借的钱基本都还完了。
　　现在孩子两岁多点了，今年可以上幼儿园了，我还有首套房资格，想买一个小点的住宅，这样也有利于孩子上学和申请积分落户。
　　我就想知道我该怎么选？怎么朝着有利的方向去走？
　　A:回答: 您好,感谢信任!16年和17年门头沟有个公寓盘在北京很火,叫中昂时代广场,火的原因是渠道的代理费给的很夸张,一个100多万的商铺代理费能给到30多万,公寓一套也十几万,完全是靠中介大批量带客通过现场氛围营销去化的.这种房子买过来基本上就算是赔了,现在被政策打的基本没有市场,如果你卖的话也不会有好价格,其次你卖完之后还还贷款基本也没多少钱了,建议先留着吧,可否告诉我您现在具体的资金情况,在不卖公寓的情况下首付能到多少?
　　Q:提问: 东二环近文旅部新盘 朗诗阁，商务楼改的住宅，属于朝阳区。周边配套 地铁口 医院 商圈都不错，学校一般 。得房率低70%，3梯10户。精装单价7W+,是否有投资价值？跟双井 朝青 亦庄的次新比，哪个更有投资价值？
　　A:回答: 您好,感谢信任!首先建议认真阅读星球置顶的精华栏文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
　　这种盘我们是不建议买的,即便是同区域商品房的5折,我们都不要,北京所有的酒店式公寓,和几栋楼哪种的精装70年公寓,一般居住的人群都比较杂,WF的比较多,买过来基本就砸手里了,完全没有市场流通率,一个小区一年的成交量基本都是个位数,成交价基本都是骨折价,其次居住体验差，商水商电+高额物业费，持有成本大大增加。
　　没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装公寓居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高，涨幅远远低于住宅，
　　如果靠出租的话租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本都需要很多年。另北京的商住被ZC彻D蒙,未来的行情仍然不确定,投资原则上只投资商品房,核心地块,品质次新,有不错的商圈配套即可.建议双井朝青亦庄的次新都属于比较不错的投资品,可根据自己的预算做选筹,
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利!
　　Q:提问: 京总您好！情况大概这样，1、 本人首套首贷，首付300到350，月供2万左右可以接受。在西单上班，想买个上班位置近，保值增值有点学区性质的盘，目前还没娃。
　　2、同事推荐看了东南二环外望坛棚改回迁的盘，找内部人可以买个80平，总价700多的两居室，虽是新房，但户型一般，楼层一般，首付月供比较合适。
　　3、同时也看了朝青的房子，华纺易城比较中意，但两居也都700到800了，没有学区性质，住起来比较舒服，但上班比较远。想问问京总，天永片区的话，买个回迁保值潜力如何，和朝青比未来能不能跑赢大盘，如果两个都一般，京总有什么推荐的片区和楼盘呢。
　　A:回答: 您好,感谢信任!1、首先建议您认真阅读精华栏的文章《因为保障房充足,所以商品房B涨》
　　700-800,首套首贷建议优先选择商品房,保障房公租房回迁房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房会导致商品房用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.从投资的角度核心区的商品房价格会随着市场一直上涨,只是时间问题.
　　2、朝青板块属于比较优质的板块的,称为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光;加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都还可。华坊易城和青年汇佳园、润枫水尚西区、华业玫瑰郡都属于不错的盘,700多建议优先选商品房吧;选筹上可以.
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
　　Q:提问: 京总好，目前和女友两人大概能凑650-700的首付，计划购置一套总价1K以内的房子（首套房）。我工作在复兴门附近，女友在东单。
　　买房考虑因素主要包括
　　1.交通便利（地铁一，二号线沿线最好）
　　2.生活比较便利
　　3. 00年后次新房，三居室最好，两居室也可以
　　4.适当考虑学区。
　　5.有一定的保值增值
　　目前主要犹豫的是直接上车西城还是选择朝阳建国门附近，西城目前考虑的是广外片区，选择西城主要是提前考虑学区问题，但是现在还没结婚，孩子上学估计十年后了，也担心政策风险。另外对广外的小区环境整体还算满意。缺点就是女友上班交通不太方便，广外的位置我上班也只能骑电动车。朝阳建国门附近目前重点关注了东方瑞景，优点是地铁一号线沿线，交通便利，附近生活也很方便。缺点就是学区一般，选择这的话未来就计划攒攒钱等孩子快上学的时候在西城买套小的上车房（目前单位对一定级别以上的员工可能还有一定的政保，但必须买在西城）
　　希望京总给出您的建议，或者如有您认为更适合我们情况的楼盘请给出推荐，谢谢！
　　A:回答: 您好,感谢信任!祝新年富贵!
　　1、从保值增值稳健的角度上只要回避重点学区即可,广安门板块的学区一般,不存在高溢价的情况,可以看看这个区域的远见名苑、郎琴园.这两个盘都尚可.
　　2、650-700的首付建议适当多加一些杠杆,投资房子涨幅是靠选筹,而赚钱是靠杠杆,只要选筹上正确,建议在有限的资金去撬动更大的资产,这个是原则.
　　3、建国门这个板块比较零散,从居住的角度上不如纯住宅区,如大望路、双井,住宅和商业是分离的,双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.可以看看富力城、首城国际、A派公寓、风度柏林.
　　综合:你们现在没有小孩,如果过早的买入学区房,就要面对政策的不确定性,学区房不如纯投资盘稳健,如果从保值增值稳健的角度考虑,买一套纯投资盘持有,10年后需要名额再做计划即可.
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　　Q:提问： 你好，京总，偶然间在百度看到你的文章，分析的特别到位，冒昧打扰，也想咨询买房的问题，13年毕业留在北京，就在顺义马坡鲁能七号院水岸公馆买的120平的三居室，之前住着一直挺好的，但现在家里有两个孩子都是女孩，老公在保福寺桥的中科院上班，老大24年上小学，主要考虑
　　1:离老公上班近，更多时间陪伴孩子
　　2:孩子上学能有一个中偏上的学校，想把现在的房子卖掉，换一套，长住的房子，二套首付款在600-650之间，因为未来养老养娃会有压力，贷款压力不想太大，想让您推荐适合我们的区域或小区，特别谢谢[鲜花][鲜花][鲜花]
　　A:回答: 您好,感谢信任!
　　1、顺义马破这个位置过于偏了,马坡的短板比较明显，第一没有轨道交通，甚至规划上就没有地铁这一项，交通主要还是依赖公路交通，配套上看，马坡除了牛栏山一中实验学校和顺义区中医医院，其他没有任何配套。从产业马坡除了民生银行一家企业，没有其他优质企业入驻，您现在卖的话行情应该不会太好,建议等小阳春看看行情如何.
　　2、您爱人在保福寺桥工作,附近的学区有4个,中关村学区、花园路学区、北太平庄学区;学院路学区;中关村学区我就不建议考虑了,只能买个老破小,你们没法住,可以看看北太平庄的庚坊国际、牡丹园的华盛家园、学院路的逸成东苑、中铁翰庭、富润家园;这些盘都属于区域的品质次新盘;这些盘保值增值属性比较稳健,学区的话属于中等水平
　　建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年楼市绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》
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