中国金茂总负债或超3000亿净利预跌4050

　　1月25日晚，中国金茂发布业绩预告，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。
　　其官方解释称，主要是受2020年楼市限价等调控政策影响，中国金茂部分项目预售价难以覆盖成本，进而造成了盈利下滑。
　　与此同时，中国金茂2020年达到了2311亿元的签约销售额，同比增长43.71%，超额完成2000亿的销售目标。
　　盈利下滑严重，销售额却逆势增长，如此相悖的数据，不禁让人顿生疑惑，但深究原因，却也有迹可循。
　　土地成本过高 有项目无利润
　　＂地王＂是金茂的一大标签，特别是2016年和2017年可以说是金茂地王的高发期，据不完全统计，2016年中国金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等城市累计参与获取的地块有12宗，成交总价为372.7亿元。这12宗土地，其中绝大部分都是地王，有些是区域内总价地王，有些属于区域内单价地王。
　　然而＂面包一定可以卖得比面粉贵＂的行情在2017年的限价政策下并没有得以延续。
　　2017年9月，金茂以2.95万/平的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，当时周边楼盘均价只有2.9万/平，而到2018年翔安金茂悦入市，售价仅为2.9万/平，金茂连保本都堪忧。
　　2017年，金茂在南京河西豪掷37000元/平米拿下两宗宅地，当时周边二手房的均价还不到30000元/平米。最后不得已项目拖至2019年末才开盘，开盘价格为52000元/平米。有业内人士指出，算上3年的资金成本以及建安成本，该项目的售价至少要65000元/平米才能打平。
　　有过之前教训后，最近两年金茂的拿地速度明显放缓，从2019年新增土储1390万平，降至2020年上半年新增土储583万平，但其对于地王的偏爱仍旧溢于言表。
　　2020年，金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地，2020年8月，金茂以48.95%的溢价，6851元/平米的价格拿下南昌一宗土地，周边二手房的均价仅1w出头。2020年12月，金茂再次以38.46%的溢价率，7140元/平米的价格拿下台州的一块宅地，而附近二手房的价格仅为8000元/平米。
　　以价换量高速去化
　　2018年金茂以84.7%的增速首入千亿阵营，2020年实现签约销售额2311亿元，短短两年，便突破了2000亿，规模扩张非常快。如此快速的增长，与金茂府以价换量的销售模式脱不了关系。
　　2020年楼市深受疫情冲击，金茂为了保证去化，不得不大幅让利给购房者，数据显示，2020年2月金茂旗下楼盘的销售均价为12323.98元/平，为近几年的最低售价，相较2019年同期售价20617.73元/平，下滑近8300元/平，整体降价力度较大。
　　数据来源：新浪财经上市公司研究院
　　具体到项目来说，2020年6月，北京的大兴金茂府降价力度达到了52万起。
　　图片来源：地产八卦男
　　无独有偶，金茂在徐州打造的高端项目楚河金茂府，也因楼盘打折降价，网传最高能降近30万元，而引发了集体维权事件。
　　来源：徐州楼市发布
　　总负债或已远超3000亿
　　根据公开的财务数据，截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，踩中一道＂红线＂。
　　2016-2019年，其总负债分别为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿，平均增速超过20%，截至2020年6月30日，其总负债达到2980.27亿。按近年超20%的增幅速度，目前其总负债或已远超3000亿。
　　与此同时，金茂还在不停的卖资产，据悉，2020年以来，金茂已经挂牌转让了10个项目公司的股权，回笼资金超70亿，其中有项目拿地仅3个月就出手了。而且不少接盘金茂项目的新股东，竟然都不是房企，而是金融机构。
　　去年值得关注的一笔交易是，2020年12月15日晚间，中国金茂发布公告表示，全资附属公司宁波宁兴作价8.66亿元出售常州龙茂45%股权，接盘者为金茂第二大股东中国平安(79.820, 0.18, 0.23%)旗下公司盛钧投资。
　　专家也曾表示：＂这种合作持股的方式，基本上会和金融机构提前约定收益，收益率一般在9%到10%。因为这种合作持股带有债务性质，所以附带了回购股权的承诺。＂也就是说这些项目都是＂明股实债＂。
　　多重压力之下，近年来中国金茂房屋质量问题屡遭关注。
　　2020年12月4日，网友对北京大兴金茂悦进行维权。其发布的图片显示，样板间展示的无边简约镜子到工地开放日变成了黑边镜子，方形大气台盆变成了快捷酒店风圆盆，厚度质感柜子变成了相对粗劣的薄板柜子。
　　图片来源：疯狂奔跑中
　　今年前段时间，济南雪山片区的金茂逸墅项目也被爆出精装修严重减配问题——还没入住外墙就打了补丁、电梯厅和厨房都没贴瓷砖、宣传时的绿金科技新风系统转眼成了排风扇、木地板厚度只有0.6毫米等。
　　而近期，素有深圳＂品质豪宅＂之称的深圳龙华金茂府也被爆出赠送面积计入户型销售面积、违规改建等问题。
　　尽管金茂问题重重，但在2020年的业绩预告中，董事会对集团的长期发展仍保持乐观。并曾在2020年半年报业绩会上表示，集团2021年、2022年会保持强劲的增长动力，2021年实现2500亿元、2022年实现3000亿元的签约目标。