年报的秘密远洋服务营收失速

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　　上市时20倍的市盈率，披露年报选择非交易日，这应该是最低调的物企之一。
　　03月21日晚间，远洋服务披露了首份年度业绩报告，营收、净利等各项指标均迎来了不同程度的增长，但与之前已披露年报的9家物业相比，显得有点尴尬。
　　远洋服务：2020年营收20.23亿，同比增速10.6%；净利润2.58亿，同比增速25%；
　　与营收、净利润规模相当的宝龙商业、时代邻里等物企相比，营收增速差了至少8个百分点营，净利润增速差了45个百分点……
　　而宝龙商业的在管规模只有远洋服务的一半。 KO!
　　再与体量接近的佳兆业美好等物企相比，营收增速差了至少27个百分点，净利润增速差了近10个百分点， KO again!
　　与同规模、同体量的物企相比差距甚大，更别说恒大物业、融创服务、时代邻里和世茂服务等物企了。
　　01
　　2016年，杨德勇带领远洋亿家登陆新三板，四年后，又将远洋服务带进港交所，可以说远洋服务是杨德勇一手带大的。
　　03月22日的业绩发布会上，远洋服务董事局主席、总裁 、执行董事杨德勇，率领高管团队出席。
　　杨德勇表示，远洋服务特点及优势较为明显。首先，远洋服务90%项目位于一二线城市；其次服务客户为中高端客户；其三，远洋服务商写项目占比较高；其四，中高端客户为远洋服务增值业务发展提供很大空间；其五，远洋服务有强大的股东，在管理规模上有稳定的支撑，远洋集团的两大股东中国人寿、大家保险亦能为其提供支持。
　　但在勿爷来看，不论是招股书还是本次披露年报业绩，远洋服务的优势并没有体现出来。
　　就拿本次年报来说：
　　营收增速连续三年下滑。 公开资料显示，远洋服务从2018年至2020年，三年的营收同比增速出现下滑：
　　从2018年的32.8%逐年下滑至2020年的10.6%，几乎三分之二的降幅。
　　净利润增速呈过山车走势：
　　2018年至2020年，远洋服务净利润增速分别是36.1%、43.4%、25%。
　　唯一的亮点就是远洋服务的毛利率和净利率逐年提升 ，说明盈利能力在逐步增强。
　　毛利率：2018年至2020年三年分别是20.1%、20.6%、25.3%
　　净利率：2018年至2020年三年分别是8.8%、11.2%、12.75%
　　02
　　分析远洋服务目前的囧境，除了自身原因外和收并购脱不开关系。
　　截至2020年12月31日止，远洋服务在管建筑面积及合约建筑面积分别为4550万平方米及7110万平方米，较截至2019年12月31日止分别增长 12.1%及19.7% 。
　　在管面积12.1%的增幅并不算显眼，对比其他已披露年报的物企超20%增速，远洋服务无疑是增幅最低的。
　　倒是新增外部拓展合约建筑面积同比增10.63倍，格外扎眼。
　　这说明，并购热潮下，远洋服务也在积极收并购拓展第三方资源，奈何体量太小或者还未完全转化成生产力。
　　从年报数据中看出，第三方占比29.5%的在管面积，只贡献了21.5%的收入，相比远洋服务自身70.5%的面积占比，却贡献了78.4%的收入。
　　这意味着，第三方开拓的资源并未发挥应有的效力，拖累了整体营收后腿。
　　值得一提的是，因为是在去年年底上市，远洋服务募集资金一分未动， 16.9个小目标估计还在账户上睡大觉 。远洋服务解释为，这笔资金作为短期存款存在了中国银行。
　　这应该也是在管面积没有大幅增加的原因之一。
　　也许是意识到并购进展太慢、标的质量问题，业绩发布会上，远洋服务管理层表示，2021年，合约面积将超1亿平方米，在管面积8000万方，这意味着在管面积要几乎翻一倍，相应的营收收入30亿元，净利润4亿元。如果按照这个增幅，那数据就优秀了。
　　对于并购标的，管理层表示远洋服务收并购资源渠道比较丰富，未来主要收购标的面积大约300万平方，年收入大于5000万，净利率不低于8%的，而且不会去追逐价高的并购标的。
　　03
　　除了并购外， 囤积车位和物业费收缴不力 也是远洋服务面临的窘境。
　　远洋服务从2017年开始囤积停车位，据披露的数据显示，截止2020年中报，远洋服务拥有3245个车位，前日公布的数据中提到停车位的账面价值从2019年的1.34亿下降至1.23亿，也就是说去库存1100万，按照每个车位成本均价4万左右，也就是说2020年卖出去250多个车位，还有3000左右的车位待售。
　　2019年，中海物业把出售停车位单独列表做为收入之一，录得销售收益960万港元，毛利率约44.6%，实现利润430万港元。中海物业称出售停车位不仅在经济上可行及可合理盈利，亦可补充集团的其他主要业务。
　　反观远洋服务，收入增速放缓，未来若把存货＂停车位＂单独列表作为收入之一，也许是提升收入和盈利水平的一个办法。
　　最后，勿爷发现，据年报数据，2020年远洋服务物业费欠款达3.2亿元，只比2019年的3.63亿减少4300万，远洋服务称是加大了物业费收缴力度。试想3.2亿的物业费如果都成功收缴，那营收盈利数据不至于这么凄惨。
　　物业费收缴不力和满意度息息相关。从招股时远洋服务就被爆满意度不尽如意，时隔小半年，勿爷在微博上再次搜索＂远洋亿家＂，发现情况并没有改观多少，还是有很多业主微博维权……
　　业绩发布会上，杨德勇立下了合约面积破亿、在管面积破8000万 的Flag，
　　其实业主和投资者更关心的是：远洋服务满意度如何提升、股价何时会突破发行价。
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