老旧小区确定改造后，为什么房价不见涨？反倒迎来新一轮下跌

　　改造老旧破败的房屋已经不是新鲜事了，早在几年前，政府就为了改善国计民生而改造安全隐患高、基础设施落后的居民宅。2021年，大部分百姓已经生活在居住条件良好的新环境中，这在很大程度上提高了居民的生活幸福指数。不过在这过程中我们也发现了，不少老旧小区改造后，房价不仅涨不上去，甚至有可能下跌。
　　改造老旧小区由来已久
　　为了改善国计民生，早在2005年政府就开始了棚户区改造，即对危旧住房进行大规模改造，这是一场巨大的利民惠民的工程。根据住建部提供的数据显示，截止2020年8月，已经开工改造的棚户区超过2300万套，这也意味着，政府棚户区改造的工作取得了显著成果。政府长时间摸着石头过河，长期实践后，国家的棚改政策也随着国情的变化而不断改进。
　　2021年年初，就有消息称，二零二零年是棚改的＂收官之年＂，老房子不拆了，迎来了改造老旧小区的政策。2020年国务院出台了关于老旧小区的改造政策后，各地政府纷纷响应，积极进行老旧小区的改造和整改。老旧小区的改造主要包括改造小区环境、修复房屋破损、完善小区用电设施、整治污水排放系统、提高绿化、完善停车场设施、增设电梯等提高居民生活条件的措施。
　　改造效益低，新楼盘竞争力大
　　老旧小区顾名思义就是建造时间比较久远，最久的可能是建成在五六十年前，当时的建筑理念还很落后，人们的生活条件也很艰苦，住房都是以能住人为基本，极少考虑舒适度，绿化可以说是少之又少，公园、广场、健身器材等基础设施更难以寻觅。而且老旧小区一般布局紧凑，占地较小，部分楼房甚至占地不合理，严重阻碍了改造建设，从而导致无法更好地改善。如果是北方的老旧小区，取暖问题又将是改造的重点和难点。
　　老旧小区的楼房安全度很低，基本上是采用砌体建造而成，这种建筑不仅不承重，还不防震。改造不是重建，建筑物主体不变，即使改造后，它的建筑结构和建筑材料与新时期的新建筑根本无法比拟。不少地方在改造的过程中给老旧小区新加装电梯，更加重了旧建筑的负担。在老房子基础上进行一些修修补补，可以说是＂换汤不换药＂，改造作用微乎其微。不管什么东西，用久了自然是不如新的用起来舒服安心。
　　目前中国老旧小区的改造大多数只是改造表象，改造成效不大。对于要改造的老旧小区要有所甄别，不可盲目地实施政策，优先改造地处市区繁华地段的小区、学区房、附近人口密度大、交通便利的小区、建筑年限相对较短的小区、适宜改造的小区。这样的后的效益更大，不愁卖，房价自然也会涨。一些房龄特别古老的，改造难度特别大，居住条件极差的，最后可能依旧难以逃脱被拆迁的命运，所以还是要根据具体情况具体分析。
　　现在经济增长了，人们的收入也增加了，城市发展加快，交通设施越来越方便，各种生活配套也越来越便利，人们更愿意居住在新房子里，环境舒适优美，居住体验也大大提升，心态也更舒服。相比新楼房，老旧小区设施不完善，布局不合理，过密集的楼距带来许多生活的不便，空间狭小，杂物摆放混乱，难闻的老旧气味，空气质量差，人口复杂，安全性低。如果长期生活在这样的环境中，难免居住体验差，缺少生活情调。所以越来越多的人去购买新楼盘，导致新楼盘房价会在不断上涨，老旧小区的房子却越来越贬值。即便改造出新，本质也还是旧的，也依旧不如新楼房来的香。
　　老旧小区升值空间小，下跌是自然规律
　　从市场规律来看，并不是所有的老旧小区的房价都会下跌。老旧小区是否保值会升值，主要看地段，如果在市中心或者是学区房，经过改造后，外形和基础设施稍微有些改观，也可以很受欢迎，房价的上涨空间还是有的，最具有上涨空间的就是北京、上海等一线大都市的老旧小区。但是如果没有地段优势，人们还不如多花点钱购买地段好的新房。随着交通越来越便捷，教育医疗等服务越来越多，人口流动性不断增强，房地产在中国迅猛发展起来，新房子虽然价值高，但生活品质也高。这种竞争压力下，没有优势的老旧小区吸引力大大减弱，很难卖出去。如果老旧小区确定不拆迁，投资价值降低，升值空间也就大大缩小。不过新旧交替本就是自然规律，在市场经济为主导的形势下，老旧小区价值下跌也算是有自己的规律可循。