看懂北京未来五年产业在ampampquot城区ampampquot，人口疏解ampampquot郊区ampampquot

　　2021年11月17日，北京规划和自然资源委员会在官网上公布了《 北京市国土空间近期规划（2021年—2025年） 》草案的＂公示稿＂。
　　这份＂ 北京市国土空间近期规划 ＂将会决定未来五年，北京城市发展的基本趋势和格局，这里面也提出了一些新的变化趋势。
　　规划首先提出了北京未来五年，城市发展的 总体方向和目标 ：
　　总体方向是＂ 加强四大中心的功能建设 ＂。
　　总体目标是＂ 常住人口规模控制在2300万以内 ＂。
　　那么，如何才能在五年内实现以上的＂总体方向＂和＂目标＂呢？
　　规划中又提出了＂ 五大空间指引 ＂，主要针对北京五大＂功能区＂未来五年应该如何重点发展做出了＂规划指示 ＂。
　　所以我们必须要重点解读这次规划中提出来的＂ 五大空间指引 ＂。
　　【1】东西城核心区，五年内实现＂中央政务功能区＂的建设。
　　针对东西城的＂首都功能核心区＂，规划中提出来的是未来五年，＂ 加强提升政务环境和人居环境品质 ＂。
　　这里没有提到＂ 腾退疏解促提升 ＂，这说明东西城的疏解工作可能在第一阶段中已经搞得差不多了，该疏解的都已经疏解的差不多了。
　　根据北京7普数据，东西城两个区的常住人口是180万，而控规的要求是到2035年控制在170万，东西城的人口指标基本已经达标了。
　　所以未来五年，东西城的重点建设我们认为应该是两个方面：
　　第一是＂ 提升中央政务环境 ＂，随着央企陆续迁往雄安，可能会有大量的国家单位和部委陆续迁入东西城，东西城将会入驻更多的国家级公务员人群。
　　＂中央政务功能区＂雏形会逐渐显示出来。
　　第二是＂ 提升人居环境品质 ＂，加快加大东西城平房区的退租腾退和更新，改善＂中央政务功能区＂的整个居住环境和城市面貌。
　　未来五年，东西城的城市更新一定会更快。
　　未来的东西城功能核心区，只有＂ 国家公务员区 ＂和＂北京老居民区 ＂，压根就不会存在所谓的＂富人区 ＂，＂豪宅区 ＂。
　　东西城未来的＂ 学区政策 ＂会更加均衡和公平，天价＂学区＂ 也会被消平。
　　所以我一再强调，东西城核心区的房价就是＂稳＂，买来自己住可以，企图投资＂高溢价＂，机会会越来越渺茫。
　　这个地方的房价，已经被中央用无数双眼睛＂ 紧盯 ＂着了。
　　非常牛的地方，可惜＂ 太显眼 ＂。
　　【2】中心城区，持续疏解＂非首都功能＂，积极发展＂高精尖＂产业。
　　除了东西城核心区之外，剩下的中心城区主要是＂ 海淀、朝阳、丰台和石景山 ＂这四个中心城区。
　　规划提出中心城区要＂ 疏解非首都功能 ＂，＂积极发展高精尖产业 ＂，意思应该很明确了：要把中心城区打造成为北京的产业中心区 。
　　北京的核心产业主要还是集中放在＂ 中心城区 ＂。
　　比如海淀北部的北清路沿线，朝阳东北部的金盏国际合作区，丰台的首都商务新区，石景山的新首钢产业园等，都会成为新的职场区。
　　所以北京的＂中心城区＂还需要实施＂人口的疏解＂和＂非首都功能的疏解＂，后面包括什么物流基地、汽修、建材等统统都会外迁。
　　甚至包括部分医院、大学、职业学校等，也会陆续搬离中心城区。
　　这些东西搬走后，腾出来的地方就是重点发展＂ 高精尖产业 ＂，北京中心城区逐渐成为北京的＂产业区＂，各种产业园可能会＂遍地开花＂。
　　北京中心城区的规划取向是 ＂发展产业＂ ，所以对＂人口居住＂支持外迁和疏解，未来包括海淀、朝阳和丰台，常住人口还要降下来。
　　由于北京中心城区的发展已经比较成熟了，房价已经在相对高位，说明楼市的投资价值已经基本兑现。
　　所以如果你还想投资北京中心城区，获得更高溢价，难度就比较大了。
　　目前北京中心城区的新房大部分都在8万+，7万+就属于凤毛麟角，6万+基本上找不到，这个价位还想寻找更高溢价，难度很大。
　　北京中心城区，更加适合自住，投资溢价难度大。
　　部分地区房价已经基本透支。
　　【3】平原新城，提升综合承载力和人口吸引力。
　　如果说北京的城区主要是疏解后，重点发展产业。
　　那么北京的平原新城规划，重点就是 承接城区疏解出来的常住人口 。
　　北京的平原新城，主要是特指亦庄、大兴、房山、顺义和昌平，这些地区要发展高精尖产业，难度有点大，产业吸引力不够。
　　亦庄可能是一个＂例外＂，但和海淀朝阳相比，还是远远不足。
　　2021年海淀的GDP已经接近1万亿，朝阳应该也在9000亿左右，亦庄只有不到3000亿，通州甚至连2000亿都不到。
　　所以说到发展产业，北京平原新城都不太行，还需要非常长的时间。
　　本次规划中提出平原新城要＂ 提高综合承载力和人口吸引力 ＂，意思就是平原新城要朝着＂睡城 ＂的方向有所提升。
　　所以未来的平原新城会大量 增加常住人口，增加学校，增加医院 ，增加地铁线路 ，打造成为北京的＂五大人口新城 ＂。
　　最重要的是，这些平原新城与中心城区相比，房价还比较低，还有一定的溢价空间，所以要想投资的话，平原新城是一个选择。
　　【4】北京城市副中心，高质量发展建设，自成一体的＂新北京＂。
　　北京城市副中心的投资，最大的问题就是＂双限＂政策。
　　＂双限＂政策的存在，让北京城市副中心无法成为中心城区的＂人口承载地＂，也就是说， 工作在城区的人，不能去副中心买房居住 。
　　双限，断掉了北京城市副中心的人口来源，也断掉了副中心和北京城区的＂职住关系＂。
　　所以北京城市副中心的买房人只能来自于北京城市副中心内部， 形成了一个＂自我封闭＂的循环系统 ，房价要想短时间内提高，难度极大。
　　所以北京城市副中心什么时候GDP能够快速提高，其房价就什么时候能够上涨，副中心只要快速发展产业，才能推动其房价出现行情。
　　自成一体的＂新北京＂，投资逻辑也自成一体。
　　所以，副中心的房价在于未来，不在于现在，短期内兑现不可能。
　　这个时间，乐观一点至少在5年以上，保守一点要8-10年。
　　综上所述，本次《 北京市国土空间近期规划（2021年—2025年） 》的出台，告诉了我们一个北京未来五年的基本城市格局：
　　中央政务＂核心区＂，东西城将逐渐＂ 国家公务员化 ＂和＂北京老居民化 ＂，是未来中国中央政务功能的核心体现，而不是什么＂豪宅区＂，＂富人区＂。
　　北京＂中心城区＂，将逐渐＂ 产业中心化 ＂，打造成为北京高精尖产业最集中的地区，同时逐渐疏解人口和非首都功能，是北京最能产生经济效益的核心地区。
　　北京＂平原新城＂，将逐渐＂ 人口睡城化 ＂，打造成为北京常住人口最集中，配套最齐全，交通通畅的超大型居住版块，是北京常住人口的集中区。
　　北京＂城市副中心＂，将逐渐＂ 独立化 ＂，双限的存在让北京城市副中心逐渐脱离了北京城区的控制，而成为了一个独立的新城。
　　这也导致了副中心短期内价值无法有效提升，但长期看，依然有希望成为＂第二个北京＂。
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