楼市，今年最大的变化来了

　　文 | 白羊
　　＂爆雷潮＂后，长租公寓市场又迎来了春天。
　　据媒体报道，随着疫情控制，整个租赁市场正在快速回暖，目前多家长租公寓的入住率都已超过90%。自如相关负责人表示，当下全国成交量都有30%以上涨幅的情况，上海达到了92%以上出租的效率。
　　以长租公寓为代表的租赁市场的红火，说明随着国内经济生活回复正常，当下一二线城市的年轻人回流明显。其实也能理解，毕竟只有大城市才能满足年轻人对诗和远方的追逐。
　　也正因如此，某种程度上，租赁性住房亦是解决大城市高房价焦虑、实现房住不炒的关键钥匙。
　　君不见， 大力发展租赁性住房市场已被国家列为了重中之重，也是今年楼市的一个重大变化。
　　在去年召开的中央经济工作会议上，在部署2021年的经济工作时明确指出：
　　解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利 ，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜， 单列租赁住房用地计划 ，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
　　注意，在这段表述中，提到了10个＂租＂字。由此可见， 高层对于破解大城市高房价焦虑、实现房住不炒的一个总体思路：大力发展租赁性住房。
　　并给出了一些操作指引，比如在公共服务上推动＂租售同权＂、土地端单列租赁住房用地计划、支持集体用地和企业单位闲置用地兴建租赁住房、在税收上对租赁住房给予减免优惠等等。
　　今年两会期间发布的2021年政府工作报告，再次明确了这一点。
　　保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法， 切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给， 规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
　　发展租赁住房，国家并不是在说说而已，早已撸起袖子开干了。
　　据不完全统计，2020年全国超过11座城市有租赁用地出让和成交，累计成交租赁相关用地142宗， 可供给租赁住房约381万平方米。
　　2021年1-2月，重点城市租赁用地市场成交如烈火烹油，上海、广州、杭州、南京、成都共成交27幅纯租赁或者具有租赁属性地块，总建面总计达115.5万平方米。其中，上海成交量居于首位，2021年1-2月先后集中出让15幅租赁住房地块，成交面积约为85.2万方。
　　同期，上海、杭州、南京、北京还成交了46幅含自持土地，总自持建面达53.21万平方米，与去年同期相比，供应地块量增长超4倍。
　　可见 今年以来，租赁性住房的＂原料供应＂在加速、加量。
　　另有数据显示，自2016年首宗租赁相关用地入市以来，全国累计成交租赁相关用地630宗，规划建筑面积约2100万平方米。虽然这个体量和2020年全国17.6亿平商品房销售面积比起来，如九牛一毛，但至少说明， 国家已认准了这一方案，并在加大投入。
　　另一方面，需要大力发展租赁住房的主要是房价突出、住房矛盾尖锐的大城市。所以即便租赁性住房在楼市总盘子中占比有限，但对大城市楼市的影响还是不容忽视。
　　那么，该如何看待这种影响呢？
　　当下国家不遗余力的打压一二线热点城市的楼市，尤其是房价，主要考量有二：
　　其一、＂国计＂，防止房价失控，催生出更严重的泡沫，一旦破裂，后果不堪设想。毕竟美国殷鉴不远；
　　其二、＂民生＂，当下有前途、有奔头的热点城市，对年轻人来说，房价都已高不可攀。有的借助家里的＂6个钱包＂尚能勉强上车，更多则是望房价兴叹，只能选择租房住。
　　但现在租房市场问题也很明显，一是租金高，尤其是较于工资而言；二是居住条件差，且房东乱涨租；三是权益有限，无法享受重要的城市公共服务。总之，租房没有家的感觉，也没有家的价值。
　　如是，这些年轻人只有两种选择，一是拼命挣钱、攒钱、再上车。成为炒房客的接盘侠；二是忍痛离开奋斗的城市。不管哪一种结果，既不利于城市发展，怨气的积累也恐将引发社会问题。香港的教训就在眼前。
　　如今 国家大力推动热点城市发展租赁性住房，就是要推动大城市的楼市由＂香港模式＂转向＂新加坡模式＂，一个楼市、两种市场（商品房市场和政策性住房市场），给予人们更多选择，把年轻人从高房价的焦虑中解脱出来。
　　那么，未来能做的成么？现在没人敢打包票，但至少正在往好的一面演进。
　　一、＂暴雷潮＂过后，那些资本实力不足且又打着互联网玩法、以圈钱上市为目标的租赁玩家基本被市场洗出局，如今长租公寓市场已规范很多，未来只会更规范。这是有利于行业发展的。
　　二、开发商尤其是国家队进场。各地的租赁性用地，肩负一定民生责任的国企频频出手。即便是以盈利首要目的的民营房企，在竞自持上也是相当大方（当然提前算过账的）。随着资本实力更强大的玩家入场，租赁性住房市场的发展也将提速。
　　三、随着政策的进一步明确（如单列租赁住房用地计划），未来大城市的土地供给将会进一步向租赁性住房倾斜。
　　四、随着REITs市场的日渐成熟，重资产属性的租赁性住房变现通道越来越明朗，而这将进一步刺激房企及相关机构进入租赁性住房的积极性。
　　2020年北京金融资产交易所推出住房租赁金融服务，专门用于增加租赁住房供给。
　　其主要选取位于北京、上海、苏州、无锡等四个城市的优质住房租赁企业作为首批服务对象，涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等可用于租赁住房的土地类型，涉及成熟运营项目及待建、在建项目。
　　2020年7月，北京建信瑞居物业服务有限公司股权转让顺利完成，底层物业为无锡凤凰城长租公寓。
　　五、租赁性住房的拿地成本相对较低，这也为日后降租金提供了操作空间。
　　总之，未来租赁性住房市场的浪会越来越猛。