房地产企业如何做税收筹划？

　　针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
　　土地增值税的筹划方法主要有一下几种：
　　（1）利用临界点
　　从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。
　　（2）收入分散
　　对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。
　　（3）选择适当的利息扣除方法
　　房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。
　　（4）代收费用并入房价
　　这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。
　　（5)增加扣除项目金额
　　（6）费用转移、加大开发成本
　　（7）成本核算对象筹划
　　房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
　　（8）利用合作建房
　　按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
　　（9）利用代建房
　　（10）在合法的前提下延后土地增值税清算时间
　　首先问题涉及比较广泛经营公司涉及到增值税、企业所得税、人员工资个税和股东分红税，我来为您列举一一解答：
　　增值税、所得税：
　　增值税、所得税高的解决方案有两种，一：在税收洼地设立独立核算的分公司，所有税正常交交完可以有返还增值税，企业所得税地方留存部分25%-70%。二：配套与主公司经营范围相匹配的一般纳税人个人独资企业分流部分业务，让个人独资承担部分利润去交税，个人独资的税点一般在3个点左右（一般纳税人增值税可以全额抵扣，在税收洼地注册的个人独资增值税可以返还地方留存25%-70%）
　　人员个税 ：
　　员工本来是与公司属于雇佣关系，比如公司花十万每月雇佣了某人来为公司提供某项服务，现转变雇佣关系为合作关系，让员工成立工作室和公司签立合同把工资以合作费形式公对公打款，比员工直接缴纳七级累进肯定是要节省不少的，在税收洼地成立的工作室增值税同样可以享受增值税返还
　　股东分红：
　　一：通过总部经济招商在税收洼地注册有限合伙企业，让有限合伙企业成为股东，20%分红税照常交，但是交完税后会有地方财政返还税款地方留存部分25%-70%（视园区而定）
　　假设有限合伙是股东分红税缴税100w（股东分红税20%）正常各地方上缴之后就没有了，但是你的有限合伙注册地是在税收洼地园区就可以返还10w-28w（所得税国家是四六开，国家要拿走百分之六十，地方留存部分为百分之四十100w*40%*返比例）
　　二：注册配套主公司经营范围相符的个人独资企业，通过业务分流让个人独资承担主公司部分利润去交税（业务分流的意思是我本公司接了一个项目，主公司下面的个人独资为主公司提供了某项服务，该项合作的合作款为XXXw），可以避免部分利润交股东分红税，个独核定征收承担部分税率一般控制3%-5%具体需要根据公司综合情况进行计算。
　　举例：以服务业小规模一年500万为例
　　增值税：500W/1.03*3%=145631.06
　　附加税：145631.06*6%=8737.86
　　所得税：500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91
　　综合税率：5.18%
　　举例：一般纳税人500万为例
　　一般纳税人：增值税：500w/1.06*6%=283018.87
　　附加税：283018.87*6%=16981.13
　　所得税：500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34
　　综合税率：7.9%（一般纳税人增值税全额抵扣后税率1.9%）
　　以上解答仅为简单介绍，需要详细解答欢迎留言或者私信咨询，放心咨询不收费欢迎踊跃提问，觉得有用的请点点您的转发
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　　房地产是高负债率产业，很多公司的负债率在80%以上甚至90%以上，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。否则，资金链将面临断裂的危险。
　　改革开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着政府严管，加上银行融资的严管，房地产行业迎来最大的历史转折点。
　　从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。
　　第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险
　　怎样才能保证房开企业的资金不会断裂？
　　大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗？
　　大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式：
　　第一，主要公司承包整个项目建设及建造。
　　房开企业一般拥有自己的建设公司，将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算，将这两个部分的业务外包给子公司，将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持，业务产生的增值税、企业所得税都可以得到地方的高额税收奖励返还扶持，欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式，解决成本发票欠缺的问题
　　举例说明：
　　某某建设有限公司业务范围：建筑工程、建材砂石销售 (税率13%)，业务体量大，但是进项发票不够，成本发票大量欠缺，具体的操作方法是通过业务拆分，拆分成两家有限公司。
　　该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司，
　　一家做建筑工程，一家做建材贸易，以及建筑设备的租赁业务
　　我们假设两家公司增值税一年纳税1000万，企业所得税纳税1000万
　　通过税收洼地的高额税收奖励，可以分别返还给两家公司
　　增值税：1000万*50%*90%=450万
　　企业所得税：1000万*40%*90%=360万
　　纳税2000万，可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得：450万+360万=810万的税金
　　节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题
　　针对房开企业大量缺成本发票的问题，同样可以在税收 洼地成立多个建设，建筑相关的个人独资企业
　　申请核定征收所得税的方式加以解决，核定征收后综合税率仅需：0.5%-3.16%   由于是核定征收，不用考虑成本发票和进项发票按照核定的税率缴税即可。
　　我们来看个对比案例，假设500万的高额无票利润
　　不包括增值税、附加税利润部分，只计算所得税和股东分红税。
　　房开企业正常纳税
　　企业所得税：500*25%=125万
　　股东分红：(500-125)*20%=75万
　　税收洼地设立的个人独资企业：
　　个人所得税：500万*2.1%=10.5万
　　分红税：个人独资企业无需缴纳分红税
　　10.5万相对于200万来讲，节税90%以上
　　税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出，以及成本发票欠缺的问题。
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　　存货计价方法的选择。存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。一般来说，当材料价格不断上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，达到减轻企业所得税负担，增加税后利润。反之，当材料价格不断下降，采用先进先出法来计价。
　　固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。
　　费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除。
　　这个问题太笼统，税收筹划本身是一个综合的，复杂的，贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地，成立，立项，建设开发，销售，每个环节都有对应的税收筹划点，都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间，会涉及到土地使用税的纳税义务时间，项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算，等等
　　谢谢，邀请，房地产企业投资，第一，投资大，基数高，并且涉及的行业范围广，要专业的人，做好税收规划，要考虑一下几点，第一，规避平台规划，具体表现是增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税跳跃临界点，因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现，第二，投资转化，房地产公司，除了开发，销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租，投资联营等多样的转化技术，以上就是关于税收筹划的想法
　　近年来，房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策，竞争越来越激烈。在这种背景之下，控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段，而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种，并不是所有税种都适合进行税收筹划的，土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态，然而，不当的税收筹划又会带来税务稽查风险。
　　税收优惠政策适用是否合法?
　　我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税；房地产企业一方以土地作价入股进行投资或联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围；
　　当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时，税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对＂因国家建设需要依法征用、收回的房地产＂中＂因国家建设需要＂该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。
　　销售收入是否有少计的情况?
　　销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。
　　扣除项目和金额是否准确?
　　计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。
　　综上，建议房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负，提升核心竞争力。同时，当面临税务机关质疑时，企业应积极寻求税法专业人士的帮助，从法律角度出发，积极应对，据理力争。
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