恒大被紧急约谈，许家印辞去董事长，背后有何玄机？

　　曾经的利润之王恒大，今年成为 市场最为瞩目的风险对象，屡屡曝出债务危机。
　　从早前的广发银行催债，到许家印卸任恒大地产董事长、高管夏海钧减持股票，套现2亿港元跑路......
　　对当前流动性链条十分脆弱的恒大来说， 一系列利空信号无疑加剧了市场恐慌。
　　祸不单行的是，就在今天，人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。
　　人民银行、银保监会指出：
　　恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。
　　这也算是官宣了恒大目前的危局： 经营不稳定，债务风险当头，必须早日步入平稳健康发展的阶段。
　　事实上， 随着债务压力在不断增大，恒大也从过去引进战略投资缓解、出售非核心资产，到如今把各种能卖的资产都摆上货架， 骨折式打折甩卖楼盘项目不说，还不惜出售市场景气度最好的物业与新能源汽车.....
　　这无疑透露出一大信号：多元化梦碎的恒大，走到了＂悬崖＂边上。
　　接下来，许家印和恒大，还能撑多久呢？
　　01.恒驰的隐性价值：土地资产
　　恒大大举出卖资产背后，多少有一点断臂求生的意味。
　　尤其是许家印最看好的恒驰汽车，都不惜摆到了＂牌桌＂上。
　　但不少业内人士普遍认为， 恒大汽车的资产质量并不算高，那种地产商造车模式是否成功，仍需时间检验。
　　一方面，产线定得很高，按照宝马奔驰保时捷等豪华车型设计，但 走的路线还是＂营销先行，量产后出＂，短期内无法形成真实生产和销售。
　　前两年，还是恒大资金雄厚的时候，于是恒驰不断砸钱，买经验，买技术，比如底盘架构技术找德国BENTELER集团和FEV集团、动力总成找德国hofer、整车制造找科尼塞克……
　　可是，折腾来折腾去，量产还是八字没一撇。
　　此外，由于拖欠供应商货款，恒大汽车旗下公司陷入多起法律诉讼，大部分是合同纠纷。 倘若入股恒大汽车，就同时要为恒大汽车的历史包袱买单，包括每年的财务费用、折旧、摊销等经营费用。
　　另一方面，恒大汽车明显已经资不抵债。就算出资，也必须取得业务主导权，不会做小股东。
　　据恒大披露的公司公告，恒大汽车2020年亏损77亿元，2021年上半年，预计亏损48亿元。2020年底，恒大汽车经营活动产生的现金流净额为-19.6亿元。
　　如此一来，对恒大汽车有意向的买家，很可能醉翁之意不在酒，瞄准的是土地资产。
　　要知道，相比造车业务，恒大汽车旗下的土地更有价值。2020年底，公司财报上计入的土地使用权为42亿元。
　　这难道不比犹抱琵琶半遮面的造车业务，更有确定性吗？
　　02.最健康的物业资产，只能出售三成股份
　　步入后疫情时代，物业的价值逐步凸显，中国物业公司版图步入新一轮洗牌阶段，拥有的在管面积越多，未来可持续增长空间更大，在资本市场也有更多故事可讲。
　　因此从这个角度来看， 恒大物业是更具确定性的健康资产，其市值一度超过恒大地产主业。
　　截至去年年底，恒大物业总合约管理面积约5.65亿平方米，在管面积约3亿平方米（含第三方开发商开发的物业面积约970万平方米）。覆盖22个省，5个自治区，4个直辖市及香港，共290个城市。其中，广东、海南、江苏、浙江、湖南等热门大省都是恒大重点布控的区域。
　　这样的成绩，基本排在物业管理上市公司中，管理规模排名的第一梯队。
　　这一点，从2020年恒大物业财报情况，也能窥知一二。据财报数据，恒大物业去年营业收入105.09亿元，同比增涨43.31%；毛利润40.06亿元，同比增涨128.26%。
　　因此，倘若恒大出售物业股权，或许在一定程度上能缓解恒大的现金流压力。
　　8月10号晚的公告，也一定程度上表明恒大对旗下资产的态度。
　　公告指出，恒大正在接触潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产，包括其持有的部分恒大物业权益。
　　按照恒大公告的表述， 恒大原计划也许只是希望通过部分引资，达到缓解现金流紧张的局面。但隔日的市场消息，恒大也许将要将所持股份全部出售。
　　毕竟，全部出售的阻力很大。
　　在港股IPO前，股东面临着一定时期的禁售期。一般而言，控股股东在6个月内不得出售任何股票；上市半年后控股股东有权出售股票，但不能失去控股股东的地位。
　　这意味着，对于上市9个月的恒大物业，恒大或最多只能出售30%左右的股权。按最新市值算，这部分待售股份价值约237亿港元。
　　但归根结底，这已经是恒大为数不多能卖得起价的资产。
　　03.恒大地产＂换帅＂背后的小算盘
　　谁会在危急时刻救恒大于危难，目前悬而未决，仍不明朗。
　　据行业人士披露，最有可能救恒大的是万科和广州市城市建设投资集团，毕竟恒大汽车业务还有故事可讲，物业版块也有长期价值，那么多楼盘项目也总有值得盘活的优质项目。
　　市场也有传言说，与恒大谈判的还包括广州越秀金控等地方国企，以及华润、保利等央企。从上半年卖地情况也能看出，还能稳健拿地的，主要也是一众央企。
　　不过这些接盘方也不傻，大都只想摘现成的、有利可图的＂果子＂，企图大折扣拿下标的物。
　　外加上新能源汽车将长期是国家重点扶持的热门产业，恒大汽车引入地方国资，概率很大。
　　时过境迁，曾经作为房地产巨头，路越走越窄，最终落得这般田地，很难不让人唏嘘。
　　至于许家印卸任恒大地产董事长，某种程度上也是在＂丢卒保车＂。
　　此前，恒大就已经悄悄把＂恒大地产＂更名为＂中国恒大＂，并把新能源车确定为集团的龙头产业。
　　眼下，房地产业务在调控政策的挤压下如履薄冰，屡屡爆出债务危机。 一旦资金链出问题，负责人被强制执行，很容易牵连到整个集团，作为集团的掌舵人，不能出事。
　　因此，许家印不做恒大地产董事长，某种程度上也是一种无奈之举。
　　从最新风向来看，大而不倒对一些领域来说，也已经不顶用了。
　　此前恒大等了4年，最终回归A股计划宣告失败，就是一个明显的信号。
　　那么问题来了，一向有面子的许老板，最终能带领恒大化险为夷吗？  作者：阿文
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