加拿大滚雪球式的贷款危机给中国楼市敲响警钟

　　加拿大滚雪球式的贷款危机给中国楼市敲响警钟
　　（文/马跃成）
　　对同一个事物，为什么会有各种不同的看法？有人说好，有人说坏。就像瞎子摸象，每个人的感受都不一样，这个情况很普遍，原因就是每个人的知识、能力、观察角度、思考的方向不一样。
　　面对楼市也是一样，有人说危机来了，快跑吧！有人说没有泡沫，哪有危机？有人说危机来了会把人搞死，有人信誓旦旦地说搞死了也不承认危机会来。
　　中国楼市的情况很复杂，有人说很危险，必须悬崖勒马！也有人说，中国楼市再有黄金一百年也不会出现问题。你说，美国次债危机和中国的首付贷、零首付极其相似，他们说，中国有六个钱包在买房。你说日本当年的泡沫特点在中国已经完全重现，他们说，中国的泡沫是钢制的。
　　既然，美国的危机与中国无关，日本的也无关。毕竟那些已经是过去十几年、二十几年的事情了。那么，我们看看，正在上演的加拿大危机会不会给中国有所警示？要知道，加拿大楼市危机的套路，有不少都是中国人带过去的，也可以说是借鉴了中国内地的炒楼经验。
　　近日，加拿大金融机构监管办公室（OSFI）发布报告显示：加拿大房屋净值抵押贷款正在遭遇重大危机。所谓房屋净值抵押贷款与正常的购房抵押贷款不同，是指加拿大家庭把已购买住宅抵押给金融机构获得贷款，然后用这笔钱继续消费或者投资。这个有点像中国投资者使用的金融高杠杆工具，连环贷，以房抵押再贷款买房。
　　市场遇冷时，意味着这部分家庭的现金流可能出现危机，而现金流危机一旦遭遇经济下滑，预期收入减少，则极有可能出现破产潮。这对加拿大房地产市场是毁灭性的危机，也可能导致一场席卷加拿大的金融雪崩。在中国燕郊房价惨遭腰斩之后，已经出现资不抵债的情况。而深圳就有个工程师因为公司解聘，担心两套贷款房子无法还贷，而跳楼自尽。中国没有出现连环反应，但是，这样的事情是存在的。
　　用上一套房产的增值部分作为抵押物获得现金，然后用这笔现金再去投资新的房产，然后等新的房产增值了，再用增值部分去投资新的房产，如果房价始终上涨，这种杠杆的杠杆的杠杆并不会出任何问题，因为每个链条上的房产都足以覆盖债务。当房价不涨的时候，麻烦就来了，因为资金是有成本的，房价不涨已经是财务危机了。可如果房价再开始下跌，就意味着违约风险成倍增加。
　　前几天，有个人跟我说，他的一个朋友有5千多万的房产目前砸在手里出不去，原因就是如此，一套房子都卖不出去，而每套房子都需要按月还房贷。一个月即使几十万的月供需要支付。他说，现在不是说降价不降价的问题，是根本就无人问津。
　　据报道，2018年12月，加拿大这种类型的房产抵押贷款余额为2681.7亿加元，比2018年11月少了280亿加元，是5年来第一次出现负增长。同比降幅5.06%，环比降幅达到9.47%。
　　这种情况说明，加拿大炒房家庭的＂ATM＂遇到余额问题了，因为房产不再增值，持续抵押贷款的能力越来越差，甚至有些抵押物因为价值贬损已经需要贷款者追加抵押物。
　　有消息称，中国当前50%的家庭没有存款，而80%的家庭有房贷。家庭的负债攀升速度是过快，负债增长的主要构成是房贷。这说明，部分高负债家庭对于风险的承受能力十分脆弱。如果家庭主要收入创造者生病或者失业，这个家庭可能一夜间就会返贫。
　　央行的数据显示，2018年末，全国银行系统本外币住户贷款余额47.9万亿元，同比增长18.2%，增速比上年末低3.2个百分点；全年增加7.36 万亿元，同比多增2316亿元。个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。
　　一般而言，房地产贷款对于银行来说是优质资产，对房地产商的开发贷、个人住房贷款不良率都低于整体贷款不良率。但自从2016年楼市加强调控以来，房地产贷款的风险也发生了变化。房地产是资金密集的行业，一旦房地产下跌引发其营收下降或者银行信贷大幅收缩，房地产企业容易出现资金链紧张甚至断裂的风险，将极大提高银行信贷风险。加拿大正在出现的情况，应该引起中国相关部门和人们的高度重视。【本文由＂马跃成＂账号发布20190304】